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??“保交樓、穩民生”已經成為當前房地產市場的主旋律。

??10月13日下午，合肥市10月首場土地拍賣結束，最終9幅地塊全部成交，總金額超45億元，共計8家房企參與競拍。此輪土地拍賣是合肥第三次集中供地的延續，不過，肥西縣的6幅地塊在9月延期出讓后并未出現市場所期待的熱度，全部以低溢價和底價成交。

??三季度以來，受宏觀經濟形勢變化、新冠疫情沖擊、行業調整等諸多因素影響，國內部分地方房地產市場繼續下行。與此同時，全國各地根據黨中央要求，針對交付風險、維護市場穩定等問題制定了一系列具體措施。而伴隨各地對相關問題治理的深入，“措施成效如何”也成為市場非常關心的話題。

??7月28日中央政治局會議后，黨中央明確提出“保交樓、穩民生”要求。住建部、財政部等九部委隨即出臺了一系列政策措施，為“保交樓、穩民生”保駕護航。

??8月13日和18日，就合肥市房地產領域突出的存量問題和增量問題，合肥市政府兩次召開房地產問題治理專題會議，針對存在的爛尾、逾期交房和潛在風險的項目進行研究并成立了六個專班。

??9月下旬至10月上旬，記者走訪觀察發現，經過近兩個月的“專項治療”，合肥房地產市場在供銷、價格以及市場參與者心態預期等方面已經發生了一系列變化。

??新房交付質量矛盾層出不窮

??今年8月，一封來自合肥十余家開發商的聯名信引起輿論廣泛關注，該信直指合肥市場存在已久的“交付房鬧”問題，引得開發商聯名向政府請求紓困。

??記者多方觀察到，合肥的交房維權和“房鬧”問題可以追溯到2017年。

??合肥某房企的投資部負責人方文告訴記者，合肥市場出現維權項目的情況主要源于在前幾年，彼時合肥樓市正處于上行階段，房企通過高溢價方式拿地，土地價格過高，盈利空間大幅擠壓。另一方面，建材成本的大幅上漲，也在一定程度上縮減了房企的利潤。

??經記者了解，合肥市政府于2016年開始執行限價措施，隨后不少樓盤開始陸續出現降低標準交付、簡化配置等“操作”，導致2017年以后，業主收房時頻繁發現房屋漏水滲水、瓷磚空鼓或脫落、墻角不垂直、門窗縫隙較大出現漏水等問題。

??一位合肥當地市場人士告訴記者，早幾年，開發商為了保證利潤，要求購房人買裝修升級包，并在裝修上進行降標減配。合肥房地產研究院院長郭紅兵表示，他們曾對合肥市的開發企業實際的裝修清單做過一個測算，號稱2000元/平方米的裝標實際成本只有500元~600元/平方米，而6000元/平方米的裝標成本在2000元/平方米左右。

??據記者了解，在合肥市包河區的鉑悅天匯項目在今年6月就出現了這些問題，一度遭到業主集體抵制拒絕收房。

??購房者稱，該項目宣傳顯示為高端鉑悅3.0系產品，但交付前夕樓梯還是水泥外觀，同時小區綠化稀疏、公區臟亂差，和實際宣傳差距非常大。知情人告訴記者，由于差距甚遠，第一批次交房時，除了項目所屬公司的員工，其他同意收房的業主寥寥無幾。

??對此，合肥包河區政府于2022年6月24日在回復信訪中稱，項目圍墻、燃氣表、綠化建設等問題，因該項目尚未交付，當地住房和城鄉建設局已督促開發企業對存在的問題積極整改。關于虛假宣傳問題，包河區方興社區已召開協調會，并告知業主將相關證據材料提供至方興市場監督管理所，方興市場監督管理所將依法查處。

??9月底記者在鉑悅天匯項目實地走訪過程中了解到，目前項目正在進行整改，不過，在采訪小區業主的過程中，有業主表示，除非等其全部問題整改到位，否則不會收房。該公司區域品牌負責人則表示，因為天氣原因前期綠化曾經出現過問題，目前公司已經做了替換，其他的問題在積極整改中，大部分業主也已經收房。

??前述品牌人介紹，項目從6月份開始交付，很多綠化已經有所改善和更新，已經和業主達成了共識，項目在逐步更替，目前所有溝通的業主，根據內部的溝通，交房率已經達到了70%。之前有業主提出不滿的地方也有更替，對于夏季枯死的綠化也在積極做更替。

??眾多購房者反映的問題有些開發商在積極整改，但并非所有項目的問題都得到了改善。合肥湖畔誠園的業主就表示，他們對于小區消防門、地庫、景觀、跑道等方面反映的問題都沒有得到妥善解決，業主王霞表示，之前開發商口頭答應整改，如今4個月過去了，依舊遲遲沒有動作。

??10月12日，業主告訴記者，包河區政府在人民網留言板對他們的投訴進行了回復：經了解，湖畔誠園一期、二期精裝高層住戶木地板厚度存在與合同約定不符的問題，涉及一期高層住戶754戶，二期高層住戶812戶。同意接受賠償的業主，可以到物業登記或直接與開發企業聯系，開發企業將按合同約定賠付標準進行賠償。同時部分業主已通過法律途徑維權，開發企業將依據判決結果執行。包河區煙墩街道也會為業主和開發企業搭建協商平臺，妥善處理此類問題。不過，該業主表示，目前尚未收到開發商和街道任何一方的通知。

??除了裝修質量問題，一些合同里沒有明確約定的內容也是業主維權的主要內容。例如合同中對于衛浴的規格型號不明確，樣板間展示的是某品牌高端衛浴，實際交付則變成了同品牌低檔產品。此外，公共區域的綠化喬木占比和草坪占比、公共區域裝修風格，乳膠漆、帖墻磚的使用，鋪裝地面占比等方面，也存在類似情況。

??合肥當地房地產業內人士張峰告訴記者，開發商在營銷時用的宣傳語會有一定夸大的成分，這往往抬高了購房者對房屋品質的預期，而受到成本制約，交付時呈現的實際效果遠沒有達到預期，疊加行業負面信息影響，購房者在交房時出現了較大的心理落差。

??中房報記者曾致電致函合肥市政府及房管局等職能部門，截稿前尚未收到回應。

??堅持“房住不炒”

??不合理訴求不予支持

??上述各種問題屬于業主就自身提出的正常訴求，但由于“價格差”的出現，合肥市場還誕生了另一種“維權”，即以牟利為主要目的退房，以及對這種訴求進行“服務”的專業房鬧。多名合肥本地的開發商向記者證實了這一說法。

??某品牌房企合肥項目的品牌客服負責人張強告訴記者，對于業主們的訴求，公司會盡力整改，但有些訴求往往不切實際，比如有的業主覺得大門不夠氣派、有的業主要求將消防通道的墻體和地面全部貼上瓷磚。

??合肥一名當地房地產市場人士則告訴記者，這類不合理維權事件，主要集中在濱湖、政務區等核心板塊，主要是“一二手房價格倒掛盤”。

??克而瑞合肥機構總經理周開拓告訴記者，自2016年合肥市對新房銷售執行限價措施，同項目二手房價格一度超出新房價格，購房者多以高首付、全款或綁車位等方式購得，很多業主甚至動用了經營貸杠桿。

??自去年下半年以來，合肥二手房價開始回落，市場轉冷，一些項目的業主發現價格漲幅低于預期。一些單價超過2萬元/平方米的房子去化困難。現在賣出面臨杠桿資金成本和稅費問題，轉手后收益有限。

??合肥湖畔誠園的業主王霞告訴記者，買房時項目售價比周邊樓盤售價高出4000元~5000元/平方米，如今，這一價差在二手房上已經“磨平”，價格不增反降，心態繃不住了。

??“大家太專注于房產的獲利空間，過于注重房地產的投資屬性，而忽略了房地產本身的居住屬性。這是合肥近期一系列維權潮產生的最根本原因。”在郭紅兵看來，從買房到交房的兩年時間里，很多購房人認為房價漲幅如果沒有達到20%，獲利不算大，如果漲幅只有10%，基本就沒有獲利，這就造成了購房者心理上的不平衡，才會采取維權、退房、房鬧等不和諧的方式。

??交房維權問題存在已久并逐漸擴散，對合肥樓市造成的影響越來越大。針對這一現象，合肥市政府也做出了快速反應。據知情人透露，在前述企業聯名信后不久，合肥市就召集了一眾開發商進行了約談，詢問房企訴求，并根據聯名信的內容，對“房鬧”問題嚴重的項目進行逐一排查。

??合肥市于8月13日召開房地產問題治理專題會議，會議指出，對查實存在明顯質量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農民工工資等問題的企業，嚴格依法依規追究，并及時向社會公開曝光，情節嚴重的，要暫停其參與在肥開發、建設和監理新項目的資格。

??同時，會議指出，對極少數購房者不合理訴求，要加強溝通解釋和教育引導，如有違法違規行為，也要依法依規處置。

??合肥市政府于8月先后兩次召開會議，指出要認真貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署，毫不動搖堅持“房住不炒”定位，既高度重視群眾反映的問題，也努力解決企業遇到的難題，千方百計“保交樓、穩民生”，強化商品房預售資金監管，守住不發生系統性風險底線，繼續保持合肥房地產市場“供銷兩旺、價格平穩”健康發展的良好態勢。

??此外，會議決定建立由常務副市長擔任組長的市房地產問題協調處理機制，下設六個工作專班，暢通房地產開發企業和購房者雙方反映問題渠道，發現問題及時處理，確保全市房地產領域存量問題逐步得到解決，堅決遏制住增量問題發生。

??多項措施并舉

??消費回暖還需時間

??在“保交樓、穩民生”的同時，合肥先后出臺多項救市措施，鼓勵購房者入市。例如合肥市瑤海區、新站區以及經開區的新橋產業園區取消限購；合肥本市戶籍的可以在限購區域購買第3套二手房；允許二孩及以上家庭且子女未滿18周歲可享首付3成起；允許非本市戶籍居民購房社保個稅可補繳、集體戶不滿1年即可買房，大大降低符合資格的普通購房者的置業門檻，提振購房信心和潛在購房訴求。

??為了響應政府號召，開發商也趁著政策窗口搶抓市場。

??自今年6月份起，合肥一些房企為了現金流和項目團隊的運轉已經開始打折促銷，合肥市場還出現了“替你還月供”“首付1成起”，“買房送奔馳”等優惠措施。

??據郭紅兵透露，合肥還有不少“隱形激勵政策”，比如對一些區域適當放松了限購條件，社保從兩年減少為當年有社保就能買，但沒有出臺正式文件。

??措施落地、房企搶收2個月后，記者在當地走訪了解到，合肥市一些板塊熱度有所恢復，但大多板塊依然不溫不火，市場冷熱分明。

??比較典型的如濱湖區、包河區，由于是市政府、省政府所在地，板塊熱度依舊，高新區由于所處未來規劃的影響所加持，只要有新盤推出必火。

??據悉，合肥在7月還出現過“千人搖號”的場景，比如瑤海區東部新中心板塊的保利招商時光印象開盤至今3次開盤3次需要搖號。

??瑤海區的另一個較熱門項目偉星東新壹號，由于該項目地處東部新中心，有著較好規劃和交通區位，首次開盤人數達2300余名，觸發搖號。

??同樣，位于合肥濱湖區省府板塊的保利中交越秀·天珺搖號前的登記人數達到4397組，去除剛需房源名額，天珺項目普通客戶的搖號中簽比例已超過了20:1，一度刷新了2022年合肥新房登記人數紀錄，最終項目參與搖號的人數為4136組，房源數量為320套，總中簽率僅為7.7%。

??9月3日，記者到訪，恰逢簽約，現場人頭攢動。

??據悉，濱湖新區卓越城和瑤海東部新中心是合肥目前熱度較高的兩個板塊，但具體項目去化率突出，并不能簡單引申為合肥房地產市場欣欣向榮。

??比如合肥北部的廬陽區，一些項目開盤至今，只出現零登記現象。合肥市場上甚至出現了“7折賣房”，此消息一度在地產圈刷屏。

??周開拓告訴記者，雖然當前的合肥市場，濱湖已經千人搖號，可北城、新站、運河新城、肥東等區域，早已是特價房、優惠遍地，合肥樓市區域分化之前就很明顯，后續可能越加嚴重 。

??以合肥長豐縣雙鳳板塊為例，由于該地位于北城區與新站區交界區域，屬于城市發展中的過渡區域，周邊多為工業、物流、廠房用地，住宅用地開發很少，只能靠地緣性客戶來支撐即便有分銷量也走不起來。

??該板塊的一個項目自8月起推出特價樓盤，整體備案均價1.3萬元/平方米，首付一成即首付最低7.6萬元起。此后該項目的最低成交價一度降到9000元/平方米，直降4000元/平方米，相當于打了7折。

??此后，因項目促銷力度過大，導致長豐北城周邊其他樓盤無法售賣，項目由此遭到舉報并被政府叫停銷售，并召回前期打折售賣的房源。

??但這并非孤例，據透露，合肥的北城區也有少許項目出現過“7折降價”的優惠，肥東縣因為滯銷，開發商高價請分銷商，一度出現“分銷提走6個點”的現象。

??之所以出現此類冷熱不均的情況，在當地一位房地產人士看來，與合肥市場的發展路徑有關。

??一直以來，合肥有向西向南發展的傳統，客觀造成了合肥東部和北部天然弱勢，此外，前期土地供應量偏大導致北部和東部區域項目，競爭壓力過大。有的樓盤只能靠大力促銷才能成交。

??相比之下，合肥一些高熱度區域，板塊內項目較少。

??總體而言，由于市場信心未完全恢復，合肥樓市仍然面臨繼續下行的風險。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對部分板塊造成新的壓力。

??以土地市場激活樓市

??效果有待檢驗

??作為樓市的前端市場，土地市場也反映著房地產市場的發展趨勢。周開拓告訴記者，合肥這座城市的購房者有著較強的投機性，人們普遍沖著盈利去買房，目前政府的策略是通過控制供地，讓一二級市場相對平衡。

??在剛剛結束的第三輪土地拍賣中，合肥接連出臺新政，政府上調了限價幅度，同時合肥市已將所有待出讓地塊限定為毛坯銷售，不允許增加精裝（除政務區），從根源上避免了收房時因裝修品質導致的糾紛。同時新出讓地塊將毛坯銷售價格在二批次在售房源基礎上普遍提高了1500元~2000元/平方米，也從前端化解著“房價差”導致的買賣糾紛。

??此外，合肥允許“銀行保函”作為企業參拍的履約保證，大大降低了土地拍賣的門檻，并將競品質分數由120分降至80分。

??為了促進流拍地塊的成交，合肥還減少了商業占比或配建等方式來進一步增加項目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區BH202216號地塊，在經歷三掛三流后，第四次掛牌不僅減去了商業用地，同時降低了起拍價，并將毛坯銷售價格抬升了1792元/平方米，房地價差空間明顯上漲。

??由于合肥此次土地供應質量大幅提升，加之樓市表現也相對較佳，也吸引了不少房企參與。根據市場消息，除了招商地產、保利置業、中海地產、建發地產等實力央企、國企外，龍湖地產、美的置業、偉星置業等優質民企也積極參與了此次土地拍賣。

??“合肥第三輪集中土地拍賣中出讓地塊質量明顯提升，但市場熱度卻出現了進一步分化，包河、濱湖仍是市場熱點，蜀山、經開則有地塊流拍，這預示著未來市場的熱點板塊和偏冷板塊。” 周開拓認為。