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??鄭州已經開足馬力。

??2月22日，鄭州市印發《鄭州市2023年國民經濟和社會發展計劃》（以下簡稱“計劃”）。按照計劃，今年鄭州預期地區生產總值增速為7%，力爭全市固定資產投資突破7000億元。其中，鄭州將持續提升房地產開發投資，加快推進147個保交樓項目進度，力爭房地產開發投資完成3000億元。

??對于此次鄭州提出力爭房地產開發投資完成3000億元的計劃，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這主要基于穩樓市、低基數、穩定經濟增長三個方面考慮。

??長期深耕鄭州市場的未來地產執行總裁楊誠認為，3000億元容量對于國家中心城市鄭州來講是基本面保障。“從近3次掛地數據可以看出，鄭州目前有445個保障安置工程項目，355個新建商品住宅項目，現有規模高達5000億元，這一規劃在目前的市場環境下是可以實現的。”

??但也有接近河南省住建廳的人士對中國房地產報記者表示，該指標過于樂觀。

??3000億元要如何實現？

??今年，鄭州將全力推進1000個省市重點項目聯審聯批事項一季度完成80%以上、6月底前清零、9月底前全部開工，年內投資5000億元以上；帶動房地產開發投資3000億元，工業投資1500億元，基礎設施及其他項目投資2200億元，確保全年固定資產投資7000億元、增長15%。

??與此同時，計劃進一步指出，持續提升房地產開發投資，加快推進147個保交樓項目進度，持續推進鄭東新區合村并城祭城北安置區建設工程項目、鄭州高新區郭村安置房建設項目等445個保障性安居工程項目建設，著力抓好355個新建商品住宅項目。

??記者還注意到，今年1月26日，鄭州市市長何雄在接受媒體采訪時，也強調要全力推動項目早開工、快建設、早達效，做到“一抓到底促達效”。

??“過去一年，不少地方的房地產業出現負增長，隨著今年中國經濟的復蘇，必然要扭轉或者止跌。”李宇嘉表示。

??也有接近河南省住建廳的人士對記者表示，該指標過于樂觀。“3000億元意味著需要同比增長20個百分點，有一定困難。”

??與此同時，保交樓仍然是鄭州2023年工作計劃的重點。根據計劃，將加快推進147個保交樓項目進度。

??對于如何解決停工爛尾類問題樓盤交付問題，上述計劃也作出要求，將繼續實行“統借統還、政府回購、項目并購、破產重組”及地產紓困基金“4+1”模式，用足用好國家和省級金融支持政策，積極協調提高各項紓困資金撥付效率，加快項目可持續建設，盡快實現有效投資。

??按照計劃，鄭州力爭6月底前不動產辦證類問題樓盤實現清零，終結性化解率達到100%，年底前涉及7萬套住房、2100萬平方米的60個國家專項借款保交樓項目交付使用，停工爛尾類問題樓盤交辦案件終結性化解大頭落地。

??“必須要保交樓，否則需求端的購買力將越來越弱。”李宇嘉強調。

??需求端提振仍是關鍵

??作為國內率先吹響地產“救市”號角的城市，鄭州在《2022年全市擴大有效投資工作實施方案》中曾明確，將以房地產業良性循環和健康發展為關鍵，力爭房地產開發投資同比增長8%以上。

??但在過去一年，鄭州房地產開發投資同比下降18.7%至2511.27億元，市場壓力嚴峻。

??多位受訪人士表示，下降的主要原因是開發商暴雷以及諸多項目停工停產、半停工、爛尾，使得這方面對投資的貢獻在下降。

??“上述情況也惡化了房企和購房者的預期，使得開發商不敢買地，也不敢開工，購房者不買房，在這種情況下開發商資金鏈將越來越緊張。”李宇嘉表示，土地出讓、房地產新開工以及竣工交付這三個環節對房地產開發投資貢獻都比較大，一旦出現問題，就會導致房地產開發投資大幅下跌。

??楊誠認為，金融融資環境困難造成很多投資無法兌現，以及資金監管政策的收緊讓現金流量出現問題導致房地產投資下滑。

??“此外，產業核心競爭力不足，人口減失、人才流失對房地產開發投資的短期影響也比較大。”楊誠補充說，人口是決定住房需求規模及增長空間最核心指標，人口增長能夠為城市持續帶來源源不斷的住房需求。

??據河南省統計局最新人口數據披露，2022年，河南2022年全省出生人口持續減少，死亡人口增加，這也導致了河南的自然增長人口62年來首次出現負增長。另據“七普”數據，河南省有1600余萬人流入其他省份。

??但在佳田實業集團總裁于海濤看來，2022年對于房地產行業是特殊的一年，疫情持續導致人員流動性和消費流動性減弱，對每個行業都有影響，鄭州房地產業還有一定的抗風險能力和空間的。

??盡管如此，疫情沖擊疊加2021年鄭州特大暴災害的影響仍未消除，鄭州樓市持續低迷是一個不爭的事實。

??根據國家統計局發布的數據，2021年8月起鄭州新房價格連續11個月下跌，到2022年7月環比上漲，8月之后再度下跌，直到1月新房價格微漲；二手房價格則連續17個月下跌。

??成交量方面，根據鄭州市房管局數據，2022年，鄭州市新建商品房銷售92037套，較去年同期下降43%，創近10年新低；二手房共成交58569套，較去年同期下降10.6%。

??進入1月，整體活躍度有所提升，新建商品房銷售8210套，環比增加3%；二手房成交5711套，環比增加36.46%。另據中指院數據顯示，2月以來，周度成交面積連續回升至去年下半年以來周度最高水平。但購房者觀望情緒仍在，短期信貸端支持購房需求釋放的政策仍有望延續。

??鄭州當地一名房地產經紀人告訴記者，過去一年，受疫情封控和早期調控政策影響，成交比較困難。另一方面，樓盤停工潮和停貸潮的輿論發酵，也讓很多購房人對樓市缺乏信心。“這些或許都是2022年鄭州樓市低迷的原因。”

??為了紓困房企、提振行業信心，2022年以來鄭州先后出臺一系列樓市紓困政策，包括率先放開樓市限購限貸、重啟棚改房票安置政策、鼓勵合理住房需求、鼓勵現房銷售等政策。

??政策加持下，冷清的樓市也曾短暫回暖，但這一波行情并沒有延續太久。

??對于鄭州樓市的后續發展趨勢，李宇嘉表示，鄭州正處于供應量大而市場信心弱階段，如何提振需求端是當前亟待解決的問題。

??楊誠則希望民營房企后續能得到來自政府的幫扶和政策支持，他提到四點：

??一是希望改善開發商的融資環境，優化支持尤其是承建城改項目的企業；

??二是放寬政策，尤其是資金監管、現金流量、限購、限貸政策，打通最后一公里；

??三是加大產業和實體經濟的投入，讓現金流量形成閉環管理，良性循環；

??四是拉動消費，尤其是大宗商品的消費，形成流通規模效應，先讓錢活起來。