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??“忙不過來真的忙不過來，杭州樓市新政以后，案場來訪量訪量增加了將近5倍。”，位于杭州市拱墅區鐵路北板塊的錦翠金宸府置業顧問告訴記者，新政后的半個月以來，人流一下擠爆了售樓處，平均每天要接待30~40組客戶，如果不是有經紀人帶看，我們連喝口水的時間都沒有。

??一切的變化始于10月17日。10月16日，杭州出臺樓市新政，新政規定，杭州市將住房限購范圍調整為主城上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，除主城四區外，其他區域不再限購，這一樓市新政稱為“杭六條”。除了取消限購，“杭六條”的內容還涉及信貸政策放寬、搖號規則微調等等，同時對“認房不認貸”、二手住房公積金貸款年限延長、新建商品住房公證搖號公開銷售規則等進行了說明和調整。

??業內人士指出，“杭六條”的出臺，目的還是在于激活杭州市場。新政之下，非限購區增加，余杭、蕭山等區域的市場于浙江省內乃至全國的購房者而言，無異于完全放開，而限購區限制門檻也大幅松綁，非杭州戶籍只要在杭州市區范圍繳納一個月社保或有個人所得稅記錄即可購房，這意味著將新增一大波“房票”（獲得購房資格的人群）。“房票”的增加，將有力提升樓市活躍度，釋放更多購買力。

??隨著“杭六條”的出臺，杭州樓市可謂“一夜變天”，“溫州購房團”“通宵買房”等現象又重新出現在杭州樓市，乘著新政的東風，周末售樓處開啟了“人從眾”模式。

??真的有外地看房團紛至沓來？售樓處人氣到底怎么樣？這波新政的效果又能持續多久？新政出臺后的第二周，中國房地產報記者實地探訪杭州各大售樓處，還原市場真相。

??新房市場“一夜變天” 先到先得

??新政的效應率先傳導至新房市場。杭州樓市新政出臺后，許多新房項目售樓處來訪量劇增，一些熱門板塊的新房案場更是出現了大排長龍參觀樣板間的現象。

??記者注意到，這些熱門板塊的新房登記量也出現大幅增加，完全止住了此前市場下行的趨勢，從市場反饋來看，新政的效果立竿見影。

??有的項目認籌登記時恰逢新政發布，如錢江世紀城板塊的望闕軒項目，此次推出148套房源，吸引了超3000組客戶登記，最終入圍2412組，綜合中簽率僅6.14%，進入社保排序環節的同時觸發限售，成為新政后首個“限售”紅盤。

??位于錢江新城板塊核心位置的芝瀾月華軒項目，是新政首周中簽率最低的樓盤之一。據案場銷售人員介紹，限購放開前，項目累計來訪量就達幾千組，平均每天來訪量200~300組。兩次開盤，入圍搖號的超過600組。

??目前，芝瀾月華軒的綜合中簽率已經從首次開盤時的30%下降至約11%。

??再如新政后取證的望瀾翠印府項目，此次房源加推的中簽率較上期開盤降幅超30%，僅21.05%。

??除了新政前后依然熱門的項目外，有些項目在新政前后變化較大，這類項目在新政出臺前基本上處于“需要搖號、但無法售罄”的狀態，隨著新政的出臺后對銷售起到了明顯的助推作用。

??位于錢江新城板塊的翡云潤府就是這樣一個典型項目。今年6月開盤時，項目整體去化率在50%左右，續銷過程也一直處于不溫不火的狀態。這一情況在10月17日后出現了扭轉。

??“我們是乘了新政的東風”，翡云潤府項目營銷負責人向記者表示，由于首次開盤時反響平平，使得公司上下對于二次開盤倍感壓力，但項目二開時恰逢新政的出臺，登記人數一下增加了近1倍，項目開盤當日，去化率一舉上升到了80%，一周的成交量就超過了過去一個月的總量。

??位于錢塘區金沙湖板塊的紫棠園項目也是新政受益者，從新政前的“零登記”到新政后的“需搖號”，本次開盤中簽率約67.37%。

??此前，該樓盤因體量較大在公司內部一度被列入“重點關注項目”，去化周期相對較長，該項目前幾次開盤，都處于市場行情比較冷的情況，整體去化流速、案場來訪量受到一定影響。如今，新政以后，項目去化率已經接近90%。

??位于鐵路北板塊的錦翠金宸府，新政前后，項目來訪量增加了將近5倍，成交量也有3倍的增長。

??該項目的營銷負責人向記者表示，新政之后，案場銷售人員平均每天要接待40~50組客戶。

??記者在售樓處里遇到了難得一見的“奇觀”，十幾名購房者將置業顧問團團圍住，還有一波又一波的購房者從大門和樣板房通道出現。

??位于拱墅區大觀板塊臻和雅頌項目，前兩次開盤均出現了“流搖”（因項目登記人數少于推盤套數導致項目搖號取消）的情況，而自10月16日新政以后的一周內，項目就成交了100多套房源，甚至一度出現了“搶房源”的情況，由于客戶實在太多，案場因此停了中介渠道。

??除了蜂擁而至的購房者，案場的成交也是十分火熱。某項目營銷負責人向記者表示，行情好到甚至出現了幾個銷售人員搶一套房源的情況，“交完定金后必須在合同約定時間內，即三天內簽約付清首付，過時不候。”

??這一波新政如及時雨般灑下，對于市場而言，已經等待了太久。

??同時，外地客明顯增加了許多，前述翡云潤府項目營銷負責人介紹，這部分新增客群中，基本都來自于非杭戶籍客戶。“有的客戶連夜從外地趕過來，通宵買房。”

??受新政大幅放松限購影響，本地客戶與外地客戶訪問均呈上漲趨勢。從占比來看，省內非杭籍客戶占比明顯增加，以金華、溫州、臺州來客增加最為明顯；省外客戶增量以上海客戶為主。

??這部分非杭籍的成交周期往往不超過3天。從購買動機看，自用兼職投資是成交的主要原因。非杭籍客群占到新增客群中的近4成。

??新政后，貝殼找房平臺數據顯示，杭州區域全站訪客上漲41%，咨詢量上漲141%，用戶訪問深度和鏈接意愿明顯增加，目前線索量依然保持在歷史高位；且從客戶返回率來看，新政后3天客戶持續關注訪問量一直保持上漲。

??板塊分化進一步加劇 后勁不足

??隨著杭州部分區域的限購的解除，大量“房票”陸續進場，新房市場也呈現出分化態勢。

??某房企杭州區域營銷負責人表示，高凈值人群會全部涌向主城區的熱門板塊的“紅盤”，這些“紅盤”往往地段好、有價格倒掛差、配套設施齊全。

??從區域分布、價格水平、到產品類型，體現著市場的多元化和復雜性。新政后最明顯的就是帶動市場改善需求進一步釋放。

??相較之下，外圍的剛需板塊明顯面臨著更大的銷售壓力，甚至存在去化難度提升的情況。

??記者注意到，新政第一周，星橋、崇賢等板塊內新房的登記人數與新政前并沒有明顯區別，位于蕭山新塘板塊的某項目，新政出臺后，登記人數相比上一次少了一半，富陽、臨安等區域去化也更加困難。有的項目由于開了“老帶新+中介渠道”，所以來訪量和認購量都有了明顯提升，但相比主城區限購區域還有明顯差距。

??58安居客房產研究院院長張波表示，這一輪政策利好的是主城區，主要是限購放松后，非杭州戶籍的客戶，只需繳納1個月個人所得稅，就可以在主城區擁有購房資格。對于外圍區域來說，由于供應量大，且市場的需求并沒有同步提升，并且部分需求還在向主城區轉移，導致銷量短期內出現減少。

??前述某房企杭州區域的營銷負責人者表示，杭州主城區的銷量明顯提升，主要原因是房源數量相對較少，供應量有限。同時，主城區作為城市的核心區域，具有更好的配套設施和更高的生活品質，這也吸引了更多的投資和自住需求。

??目前，杭州新政后不同板塊之間的分化情況正在加劇。這種分化主要體現在成交量、房價和投資熱度等方面。

??一方面，外圍區域的成交量并沒有明顯提升，甚至有些新房樓盤表現得并不溫不火。張波表示，這主要是因為外圍區域房源數量較多，供應量較大，而且交通、教育、醫療等配套設施建設還需加強，導致購房者對該區域房產信心不足。

??另一方面，價格也是影響購房者決策的重要因素，相較于主城區，外圍區域的價格相對較低，以剛需盤為主，對于的客群對于價格更為敏感，這類客群往往出手較慢。

??前述營銷負責人之言，對于剛需群體可而言意義不大，由于項目總價本來就不高，“客戶缺的不是名額，而是資金”。

??目前，杭州市場出現了核心區新房“打新”難度上升、優質二手房再次向“賣方市場”偏移的情況，而外圍市場則更加偏向“買方市場”。

??記者在走訪的多個項目中發現，新政持續半個月后，一些非熱門板塊的項目交易量又遇到了瓶頸。購房人對于政策的感知所帶來的買房沖動已經逐漸消失。

??二手房市場波瀾不驚

??來自貝殼找房的數據顯示，杭州新政落地的第一個周末，該平臺顯示的杭州區域日均帶看量4400組，達到了2023年以來最高峰。與此同時，該平臺的二手房掛牌量也激增，每天新增掛牌量1000多套。

??不少房東也借此機會，將手里一直賣不掉的存量二手房降價售出“落袋為安”，或者拿著賣房的現金去搖“紅盤”。

??“政策來得太及時了”，業主張明終于賣掉了手上的房子。他的房子位于創世邸小區，屬于奧體板塊，新政出臺后，他的房子因為掛牌價較低，順利出手。而在此之前，他的房子盡管已多次調價，依然無人問津，每個月數萬元的按揭貸款也讓張明倍感壓力。

??盡管價格和心理預期相比有所降低，張明最終得以解套。之后，張明打算去“搖”奧體板塊的新房。

??記者注意到，未來科技城和奧體板塊的一些典型二手樓盤，在新政后的帶看量均出現不同程度的增加，以奧體板塊的君品名邸為例，新政后的兩周時間，帶看量超200人次。

??新政出臺后，二手房掛牌量猛增。背后原因不難理解，“無限房票”，加上購房門檻和交易稅費雙雙降低，趁勢出貨者自然洶涌而至。

??另一個明顯的變化是，新掛牌的房源中不少是“滿二非唯一”（購置房屋已滿2年）房源，即原來有增值稅，新政后無稅。奧體板塊的經紀人告訴記者，這些房源大部分是2021年前后成交的房源，基本是投資客想趁機出貨。

??從早忙到晚，幾乎沒工夫吃飯，是所有經紀人的真實感受。鏈家地產位于奧體門店的經紀人杜俊告訴記者，新政第一周，他所在的門店帶看量增漲了50%。整個奧體板塊的二手房幾乎每天都有四五套房子成交，他所在的門店一周也成交了好幾套。

??由于成交的增加，杜俊告訴記者，他所在的奧體板塊，一些房東已經趁著這波行情悄然調高了掛牌價格。

??根據杭房數據顯示，新政發布前一天杭州整體二手房庫存為27.69萬套，新政發布當天二手房庫存26.64萬套。

??新政出臺后，購房者于市場有了積極的預期，也有部分人打算“再等等”。

??章女士就遇到了類似的情況，她告訴記者，新政之后，她獲得了新的購房資格，雖然也有入市的打算，但她手上有一套房源尚未出手，雖然前來看房的人數有所增加，但還沒有到“價格談判”的地步。

??目前來看，新政帶來的是短期內的行情反彈，遠沒有達到困境反轉的地步。二手房市場的恢復尚需時日。

??業內人士表示，受二手房市場的低迷的影響，置換客還未入市，杭州樓市尚未完全激活。

??換言之，大部分置換客并沒有入市。同時購買端人群也開始形成兩極分化，一部分人群兩極分化的原因，這類人是買房資金充足，或者購房資格后，積極入市買房。但這批人只占少部分。

??新政后的第二個周末，新房市場又基本恢復到新政出臺前的狀態。

??某房企杭州營銷負責人告訴記者，目前，受經濟下行的影響，購房人的信心尚未完全恢復，另一方面，購房人并不看好未來的樓市走向。

??克而瑞研究機構分析認為，從長遠來看，杭州樓市的熱度能否持續還是主要取決于二手房市場能否復蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進而對新房市場形成有效支撐，使得杭州市場變得更加健康平穩發展。新政如同秋日暖陽一般，讓杭州市場回暖躁動，但這一縷遲來的陽光能否讓市場繼續升溫，能持續多久，還需要看后續市場走勢。