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??消化房地產(chǎn)庫(kù)存是大多數(shù)城市現(xiàn)在面臨的難題，合肥恰好相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)去化周期過(guò)短亮起了紅燈。去化周期過(guò)短意味著房?jī)r(jià)也拉響了上漲的警笛。

??2月25日下午，合肥市委書記虞愛(ài)華主持召開(kāi)合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議介紹了合肥市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)情況，16家房地產(chǎn)企業(yè)代表圍繞加強(qiáng)收儲(chǔ)土地管理、延長(zhǎng)地塊公告時(shí)間、擴(kuò)大房票使用范圍、優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則、完善公共服務(wù)配套、建設(shè)高品質(zhì)住宅、提升物業(yè)安全管理水平、參與“三大工程”建設(shè)等方面內(nèi)容，提出了意見(jiàn)和建議。

??這次會(huì)議的信息量大。不僅通報(bào)了2023年合肥全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1524億元，居全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市第16位，還提到了合肥全年土地溢價(jià)率15.4%，“房產(chǎn)保值力”為99.2，均居全國(guó)  第一位。更重要的是還提到了目前“合肥市區(qū)商品住宅去化周期不足6個(gè)月，其中部分區(qū)域不足5個(gè)月。”

??這意味著什么，已經(jīng)不言而喻。2017年，住建部發(fā)文時(shí)提到：各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

??去年，合肥全市房地產(chǎn)成交面積超2100萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超1500億元，同比增長(zhǎng)4.6%、增速創(chuàng)近6年新高，房產(chǎn)保值率、土地溢價(jià)率、市場(chǎng)化拿地率等均居全國(guó)重點(diǎn)城市前列。

??合肥方面表示，接下來(lái)將進(jìn)一步提升政策供給的精準(zhǔn)和精細(xì)，堅(jiān)持安置必須前置，原則上實(shí)行貨幣化安置。目前已制定房票安置全市域流通辦法，計(jì)劃搭建統(tǒng)一平臺(tái)、統(tǒng)一房票樣式、實(shí)行統(tǒng)一兌付，真正讓群眾、企業(yè)、政府都受益。

??針對(duì)合肥市區(qū)商品住宅去化周期不足6個(gè)月，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“主要原因是供應(yīng)明顯減少，開(kāi)發(fā)商新增樓盤批售動(dòng)力減弱，整體市場(chǎng)情緒弱化，開(kāi)發(fā)商去化主要以在銷售樓盤為主。此外，合肥市中心區(qū)大戶型的改善消化較好。”

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這與合肥近幾年高科技產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有著關(guān)系，對(duì)合肥房地產(chǎn)消化能力較強(qiáng)。另外年輕人的導(dǎo)入，對(duì)樓市的支撐力度也較大。

??這次會(huì)議，合肥還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)既是事業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)。要深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，準(zhǔn)確把握中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署要求，主動(dòng)識(shí)變應(yīng)變求變，因時(shí)因地精準(zhǔn)施策，把握好“時(shí)度效”，持續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要支持剛性和改善性住房需求，健全“保障+市場(chǎng)”供應(yīng)體系，強(qiáng)化人、房、地、金融要素聯(lián)動(dòng)，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要?jiǎng)?chuàng)建一流營(yíng)商環(huán)境，要求房地產(chǎn)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)。

??去化周期位列“最短十城”

??房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、發(fā)展，和人口息息相關(guān)，流入人口是支撐一個(gè)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。合肥全市實(shí)有人口1253萬(wàn)人，人口凈流入居全國(guó)城市前列。2023年，合肥城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到650.4萬(wàn)，邁過(guò)500萬(wàn)人門檻，成為特大城市。

??根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，合肥2023年商品住宅成交面積在“金三銀四”達(dá)到單月成交峰值，其中3月成交65萬(wàn)平方米、4月成交70萬(wàn)平方米。5月份開(kāi)始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬(wàn)平方米和30萬(wàn)平方米。受年末利好政策影響，最終全年成交497萬(wàn)平方米。

??一位長(zhǎng)期關(guān)注合肥市場(chǎng)人士表示，2023年“小陽(yáng)春”樓市去化較快，與之前疫情積累的需求釋放、低限價(jià)樓盤及高性價(jià)比樓盤供應(yīng)、返鄉(xiāng)置業(yè)需要等有關(guān)。

??另從存銷比來(lái)看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個(gè)月，躋身百城存銷比最短10個(gè)城市之一。累計(jì)庫(kù)存來(lái)看，2023年全年月均庫(kù)存353萬(wàn)平方米。

??“像合肥、杭州這類人口規(guī)模大、年輕人多的城市，整體樓市表現(xiàn)相對(duì)較穩(wěn)定，庫(kù)存去化指標(biāo)也會(huì)更健康。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，合肥市共出讓5252畝地塊，總攬金582.8億元，不過(guò)相比前兩年，土地供需縮量較為明顯。

??“此次座談會(huì)召開(kāi)的背后，應(yīng)該與即將拍賣的5宗地塊有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，座談會(huì)的召開(kāi)讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，鼓勵(lì)企業(yè)拿地，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資企業(yè)預(yù)期。

??根據(jù)計(jì)劃，暫定于2月29日合肥有5宗地塊拍賣，共計(jì)約240.06畝。包括4宗居住用地和一宗商務(wù)金融用地。

??此次參與座談會(huì)的16家開(kāi)發(fā)企業(yè)包含央企、地方國(guó)企、民企，主要是當(dāng)前市場(chǎng)上擁有項(xiàng)目體量較大的公司。合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所咨詢專家凌斌認(rèn)為，根據(jù)土地交易數(shù)據(jù)來(lái)體現(xiàn)一座城市的“房產(chǎn)保值力”有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價(jià)和兜底地塊交易少，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)更多，交易積極性更大。

??市場(chǎng)被看好

??“單價(jià)整體降了1000元到2000元這樣，每個(gè)區(qū)域下降情況不一樣。”一位主要在包河區(qū)從事房地產(chǎn)中介交易的人士表示，濱湖區(qū)下降比例高一些，經(jīng)開(kāi)區(qū)和包河區(qū)微降，瑤海區(qū)和新站區(qū)幾乎沒(méi)下降，其他區(qū)域具體不清楚。

??據(jù)大皖新聞報(bào)道顯示，自去年6月份以來(lái)，合肥二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下降，新房?jī)H在10月環(huán)比有輕微上漲。

??2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。合肥1月新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比雙降。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.1%。

??分戶型看， 1月合肥144平方米以上大戶型新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.4%，跌幅最大；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價(jià)格環(huán)比分別下跌0.3%、0.4%。

??144平方米以上大戶型二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.5%；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價(jià)格環(huán)比均下跌1%。

??值得關(guān)注的是，目前合肥區(qū)域板塊呈現(xiàn)冷熱不均情況，熱點(diǎn)區(qū)域的新樓盤價(jià)格突破4萬(wàn)元/平方米，非熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)則降至1.5萬(wàn)元/平方米也較難成交。

??合肥新房市場(chǎng)還出現(xiàn)了“項(xiàng)目分化”現(xiàn)象。同一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，有的大戶型洋房項(xiàng)目推出即售出，表現(xiàn)搶手，但小戶型或者產(chǎn)品力不強(qiáng)的項(xiàng)目則相對(duì)難賣出價(jià)格。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年合肥將有超過(guò)30個(gè)純新盤項(xiàng)目入市，其中不乏龍湖、保利發(fā)展、越秀、中交等品牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

??對(duì)于2024年合肥樓盤去化預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“總體還是被看好的，年輕人的導(dǎo)入以及房?jī)r(jià)相對(duì)不是特別高，市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)更活躍，可能像上海等一線城市去化反而會(huì)偏弱一些。”