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??2月19日，記者路過上海六百百貨時，仍有市民在商店門口駐足查看昨天張貼的閉店公告。

??前一日，上海六百正式閉店，停止營業(yè)后將啟動建筑整體拆除及重建工程。

??作為一家歷史悠久的商場，上海六百承載著一代上海人的記憶。因物品齊全、價格實惠，上海六百曾是徐家匯商圈代表性的綜合百貨，也是徐家匯商圈的起點。上世紀八九十年代，隨著軌交1號線的建設(shè)，徐家匯商圈以上海六百為起點，慢慢崛起了東方商廈、太平洋百貨、美羅城、港匯廣場等一系列商業(yè)地標，徐家匯商圈由此成型。

??據(jù)“上海徐匯”報道，上世紀90年代中后期，商品同質(zhì)化傾向愈發(fā)明顯，上海六百處于“太平洋百貨”和“東方商廈”等合資、外資商企的包夾之中，在充分進行市場調(diào)研后，上海六百又采取了明智的錯位競爭策略，充分發(fā)揮“軟百貨”的競爭優(yōu)勢，滿足顧客“商品細分化”的購物需求。

??2010年起，受線上零售等其他綜合類購物中心業(yè)態(tài)的影響，各大商場開始陸續(xù)改造升級。此前，美羅城、港匯等購物中心已先行改造完畢，內(nèi)部業(yè)態(tài)進行了調(diào)整。

??上海六百的閉店也并不意外。記者在走訪中注意到，上海六百的經(jīng)營界面較為老舊，層高低矮。一至六層為鞋帽服裝，僅有底層一小部分存在一家咖啡店，購物群體主要以中老年人為主。

??58安居客研究院院長張波表示，只有購物的單體百貨形式顯然已經(jīng)不適應(yīng)當下的趨勢，老的百貨商場從硬件來看，大都跟不上時代的發(fā)展，幾十年前的建筑設(shè)施在上世紀看起來還是非常摩登，但現(xiàn)在完全不適合主力人群的需求，停車場設(shè)計不足且停車不方便，室內(nèi)層高低而面積狹小，硬件層面就對消費者的購物體驗形成很大影響 。

??此外，從軟件來看，服務(wù)的業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)老化。傳統(tǒng)百貨店主力客群目前來看還是30~50歲左右的中年人，不同于上世紀50、60年代出生的人群，這批“70、80后”對于百貨業(yè)態(tài)的購物有著更多深層次需求，不但要能滿足美妝、服飾、餐飲等體驗性消費，而且對于品牌有更高要求，但受老百貨硬件水平限制，很多主力客群中意的品牌并沒有入駐，導(dǎo)致消費需求并不能被很好滿足。

??改造升級已不可避免。

??此次，拆除后的上海六百將花費耗資7億元在原址上進行重建，轉(zhuǎn)型為主打首店和體驗式經(jīng)濟的綜合類購物中心。重建后的上海六百，建筑高度將由原先的22.6米調(diào)整為50米，地上將建10層，地下將建3層。

??據(jù)上海六百的商場負責人介紹，改建后的上海六百層高將由原先的平均3米提升至5~6米，大大改善購物空間。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，百貨店陷入困境并不是個例，而是業(yè)態(tài)本身需要改變，傳統(tǒng)商業(yè)需要尋找與社會發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)模式。

??去年，伴隨了上海人30年的上海太平洋百貨于2023年8月底落幕，同屬徐家匯商圈的東方商廈也將拆除重建，匯聯(lián)商廈也迎來清倉改造。位于上海虹橋路的“家樂福”、凌云路的“沃爾瑪”、錦繡路的“華潤萬家”關(guān)門則拉開了一大批大賣場關(guān)門歇業(yè)的序幕，全國各地的百貨店與大賣場包括步步高、大潤發(fā)、人人樂、伊勢丹、洋華堂等國內(nèi)外零售巨頭紛紛關(guān)店已不是新聞。

??商業(yè)研究機構(gòu)RET睿意德顯示，即使在區(qū)域市場具備一定優(yōu)勢的購物中心，每五到七年就需要進行大規(guī)模的翻新改造，以適應(yīng)重大消費趨勢的變化，保持項目的競爭力。、

??商業(yè)地產(chǎn)專家范宜昌教授向記者表示，對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，商業(yè)升級和調(diào)整從來都是一個不變的命題，調(diào)整改造是保持商業(yè)項目最佳經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)競爭優(yōu)勢的重要措施。“商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)。”

??據(jù)悉，目前上海各個商場普遍提高了業(yè)態(tài)調(diào)改的頻率。例如，上海環(huán)球港的年均“上新率”接近10%；七寶華潤萬象城開業(yè)以來年均調(diào)整比例達到30%以上，每年要對100多家店鋪進行升級；七寶萬科廣場基本每三年進行一次“大調(diào)”。

??張波表示，在商業(yè)地產(chǎn)的存量改造上，每個項目都應(yīng)該注入更多屬于自己的話題點，抓住好玩的地方來吸取人流。購物中心高能玩家的核心優(yōu)勢，仍然是通過不同業(yè)態(tài)的集合，為消費者提供良好的空間環(huán)境服務(wù)，打造場景話題亮點，吸引消費者，留住消費者，成為線下流量的集合地。而增加了餐飲娛樂的購物中心也面臨越來越激烈的競爭。尤其是部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)過剩、扎堆經(jīng)營的情況。這都需要經(jīng)營者順勢而變。

??目前，許多商場迫切需要整合改造轉(zhuǎn)型。

??范宜昌表示，在大賣場與百貨店被淘汰之后，剩下的商場在同質(zhì)化競爭的背景下，需要減少與電商商品結(jié)構(gòu)重疊部的商品售賣的占比，增加顧客有需求的電商商品結(jié)構(gòu)外的業(yè)態(tài)占比，包括餐飲、運動健身、健康養(yǎng)生、文化娛樂以及其他新興消費業(yè)態(tài)。同時，這類存量商業(yè)在改造過程中需要完善運行配套條件，比如完善商場內(nèi)部的購物動線、增加車位等硬件設(shè)施，在運行管理與服務(wù)上更人性化。

??此前，徐匯區(qū)就曾向全球公開征集大徐家匯核心區(qū)的整體規(guī)劃方案，計劃通過優(yōu)化區(qū)域內(nèi)五條軌道交通、空中天橋連廊和地面地下過街系統(tǒng)，加快推進徐家匯中心建設(shè)以及太平洋百貨、上海六百的整體轉(zhuǎn)型，讓整個區(qū)域的交通更有序、購物更便利、商圈更繁華、城區(qū)更具“煙火氣”。