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??“新政后，環(huán)比同期來訪及成交數(shù)量均成倍增加，其中受新政影響增加資格購買的成交客戶占46%。”位于北京市朝陽區(qū)東壩的保利天匯的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，客戶看房情況及購買意愿明顯增加，甚至有2組客戶在該項(xiàng)目復(fù)購。

??也有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，新政后市場反應(yīng)有小幅波動，但整體情況平穩(wěn)。“東廬項(xiàng)目多為首置類客戶，受本次政策影響小。”位于北京市通州區(qū)的萬科東廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

??與新房市場略有松動相比，北京五環(huán)外二手房市場相對平淡，但有一定回暖跡象。

??“我們五環(huán)外門店的咨詢量確實(shí)有所提升，但從帶看量及成交情況來看，變化還不是很大。”某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)華北區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者。

??來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)顯示，5月6日~5月12日，北京新房住宅網(wǎng)簽840套，環(huán)比4月29日~5月5日新房住宅854套的網(wǎng)簽套數(shù)略微下跌1.63%。

??另據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測的項(xiàng)目表現(xiàn)來看，5月6日~5月10日，“五一”假期中熱度較高項(xiàng)目的平均來訪量環(huán)比下降60%，認(rèn)購量下降70%。

??“當(dāng)然，本周有6天工作日也是導(dǎo)致來訪量下降的原因之一，不少買房、看房客戶周末才有時間。”克而瑞北京一人士表示。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，目前的情況很大程度上反映了當(dāng)前市場的情緒，新政有一定提振市場信心的作用，但熱度并不持續(xù)。

??4月30日，北京優(yōu)化政策，放寬了五環(huán)外購買商品住房的限制。

??咨詢客戶多了起來

??新政的效應(yīng)率先傳導(dǎo)至新房市場。

??4月30日中午，北京不少樓盤置業(yè)顧問接到了一則緊急通知：“今天下午可能出政策，五環(huán)外放開限購，涉及項(xiàng)目先梳理下涉及資格的意向客戶。”

??收到消息后，置業(yè)顧問們紛紛行動起來，聯(lián)系各自手中的客戶，告知他們北京樓市政策即將發(fā)生調(diào)整，建議他們抓住“五一”假期機(jī)會抓緊看房。

??果然，在當(dāng)天傍晚時分，北京市住建委正式發(fā)文，宣布在維持現(xiàn)有住房限購政策不變的基礎(chǔ)上，允許已達(dá)到限購套數(shù)上限的居民家庭，在五環(huán)外可再新購住房。

??這是時隔13年后，北京首次對限購政策作出調(diào)整，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。新政發(fā)布后，北京不少新房項(xiàng)目迅速反應(yīng)，市場氛圍逐漸升溫。

??“限購政策放開后，釋放了很大一部分帶資客戶入場，咨詢客戶多了起來。”位于北京市順義區(qū)的龍湖御湖境項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，我們項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了約2成客戶首次到訪即成交的熱銷場景。

??“新政之后明顯感覺項(xiàng)目到訪的人多了起來，預(yù)期未來成交還會更好。”招商蛇口北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司旗下招商璽、招商璀璨公元、招商元璽3個項(xiàng)目的來訪量均有小幅上漲，銷售也很可觀，其中招商璀璨公元的預(yù)售期房已基本賣完。

??位于北京市朝陽區(qū)東壩的保利天匯項(xiàng)目也是新政受益者，其中“五一”期間增加購房資格的成交客戶約占46%。

??位于北京市昌平新城的建發(fā)·觀棠府項(xiàng)目是新政后新房周度網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，北京“4·30新政”后，觀棠府成交量與4月持平，但客戶咨詢量增加，購房者主要關(guān)注項(xiàng)目性價比及未來市場預(yù)期，并對樓市持長線看漲態(tài)度。此外，剛需客戶出手決策時間縮短，市區(qū)置換養(yǎng)老房客戶增多，“五一”后，項(xiàng)目熱度仍在持續(xù)。

??有的項(xiàng)目認(rèn)籌登記時恰逢新政發(fā)布，如位于北京市亦莊新城的潤府項(xiàng)目，首期開盤共推出400套房源，前期認(rèn)籌超過300套，到5月12日該項(xiàng)目正式開盤便銷售171套，收金14.6億元。

??北京市大興區(qū)的熱銷項(xiàng)目曉月和風(fēng)，在新政后來訪量也增加了數(shù)倍；成交量方面，有3成客戶是受新政影響而新增加的。“‘五一’期間賣了近100套，節(jié)后熱度雖稍有下降，但一天也要接待好幾組客戶，忙得不停。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，新政第二周平均每天能賣4套房。

??值得注意的是，北京在限購限售政策上的適度放寬，短時間內(nèi)對新房市場產(chǎn)生了積極推動作用，然而這種影響主要局限于部分細(xì)分市場，反觀一些位置相對偏遠(yuǎn)、缺乏學(xué)區(qū)等增值因素加持的樓盤，即便新政帶來了一定刺激，成交量依舊不盡如人意。

??對于市場走勢，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從當(dāng)前市場板塊來看，首先享受到政策紅利的無疑是位于北京五環(huán)周邊、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好、配套設(shè)施完善的區(qū)域，如順義后沙峪、亦莊臺湖、通州物資學(xué)院、大興黃村、昌平南以及石景山首鋼園等板塊，這些區(qū)域的項(xiàng)目去化速度較之前有了顯著提升，其中，剛改類項(xiàng)目尤為突出，成交拉動作用強(qiáng)勁。不過，因居民信心以及購買力仍處于修復(fù)周期內(nèi)，更多購房家庭仍會相對謹(jǐn)慎。

??關(guān)榮雪認(rèn)為，中長期來看，房地產(chǎn)市場回暖依賴于居民的收入預(yù)期，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，只有收入預(yù)期得到改善，居民改善居住的需求才會持續(xù)釋放。

??二手房“大放價”

??從數(shù)據(jù)上來看，新政第二周北京二手房成交“很有成色”。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，5月6日~5月12日，北京二手房網(wǎng)簽3313套，環(huán)比上上周（4月29日~5月5日）二手住宅1520套的網(wǎng)簽套數(shù)大漲117.9%。

??“從目前成交及市場情緒變化來看，北京新政對二手房影響暫不明顯。” 關(guān)榮雪表示，雖然上周二手房成交量有所回升，但并不是因?yàn)樾抡碳ぃ且驗(yàn)橹笆艿郊倨谟绊懗山涣坑兴鶞p少。假期結(jié)束后，市場開始恢復(fù)正常，成交量也隨之回升，但仍略低于假期前水平，大約低了9%左右。

??關(guān)榮雪認(rèn)為，這說明市場還沒有完全恢復(fù)到之前水平，可能還存在一些不確定因素或市場觀望情緒。

??“五環(huán)外門店的咨詢量確實(shí)有所提升，但從之后的帶看量及成交情況來看，變化還不是很大。”某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)華北區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者透露。

??在北京市區(qū)核心地段，二手房市場在以價格調(diào)整作為催化劑，逐步顯現(xiàn)出回暖跡象，不少房東趁此時機(jī)紛紛將手中二手房進(jìn)行降價銷售，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)。

??2019年11月，何立（化名）為了孩子能夠就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校，以635萬元價格在北京太陽宮區(qū)域購入一套約95平方米的次新兩居室，單價達(dá)6.7萬元/平方米。

??當(dāng)時，太陽宮區(qū)域因其優(yōu)質(zhì)的教育資源和完善的配套設(shè)施，備受購房者青睞。隨后的幾年里，這套房產(chǎn)確實(shí)為何立帶來了可觀的賬面收益，當(dāng)市場達(dá)到頂峰時，每平方米價格甚至上漲了2萬元。然而，隨著市場逐漸回歸理性，泡沫也迅速顯現(xiàn)。

??何立注意到，小區(qū)內(nèi)與他同面積的房子最近以706萬元的價格在降價出售，這讓他意識到市場正在發(fā)生變化。

??“希望盡快將房產(chǎn)脫手。” 何立告訴記者，新政實(shí)施后，他房子的價格一降再降，但看房者依然寥寥。

??與何立抱有同樣想法的業(yè)主不在少數(shù)，然而，他們發(fā)現(xiàn)賣房的過程遠(yuǎn)比買房要難得多。對于購房者而言，利好政策讓部分購房者對于市場有了預(yù)期，但仍有大部分人打算“再等等”。

??吳越（化名）便是其中的一員，他原本計(jì)劃在2023年7月購房，由于戶口問題一直未能如愿。他向記者坦言，這一年來的看房經(jīng)歷讓他心情復(fù)雜。

??“等等不會輸。”回顧這一年的看房經(jīng)歷吳越感慨道。他提到，同戶型的房源成交價從去年462萬元跌至285萬元，且房屋朝向和裝修都更為優(yōu)越，這一年的等待讓他避免了巨大經(jīng)濟(jì)損失，但也消磨了他最初購房的熱情。

??吳越表示，作為一名普通的“北漂”，即使掏空家底也只能購買到條件較差的老舊房屋。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這類房屋的價格跌幅最大，這反映了一線城市房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)性。

??即使他并沒有在高位入市，但吳越的內(nèi)心依然充滿了迷茫和焦慮。