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??今年9月3日下午，在三亞工作的李大海突然收到一條手機(jī)短信提示，他的儲(chǔ)蓄卡收到一筆40余萬(wàn)元的款項(xiàng)。李大海將短消息拉到末尾，才得知這是一筆購(gòu)房退款。

??經(jīng)李大海打聽，收到退款的購(gòu)房人不單單是他一戶。“有近200名的購(gòu)房人都收到了開發(fā)商的退款，有個(gè)別購(gòu)房人由于原先賬戶注銷無(wú)法原路退款，開發(fā)商只得將錢打到公證處賬戶上監(jiān)管。”李大海說(shuō)。

??“之前要他（開發(fā)商)退款，他卻死活不退；現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，他說(shuō)退就退？”對(duì)于三亞澳洲城項(xiàng)目開發(fā)商這一退款，購(gòu)房人并不認(rèn)可。為此，200多名購(gòu)房人與開發(fā)商展開拉鋸式維權(quán)，堅(jiān)決要求開發(fā)商給房。

這個(gè)曾經(jīng)被某商業(yè)網(wǎng)站評(píng)為“最值得期待樓盤”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，最初屬于“無(wú)證”項(xiàng)目——2016年9月5日被列入“三亞市31個(gè)服務(wù)社會(huì)投資百日大行動(dòng)未開工項(xiàng)目”，2017年列入三亞市“百日會(huì)戰(zhàn)” 考核重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目在未取得土地證，也未開工建設(shè)的情況下，便公開對(duì)外進(jìn)行認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)。“最具期待樓盤”讓200余名購(gòu)房人一等就是5年之久。

??對(duì)于購(gòu)房人的上述質(zhì)疑，開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示不接受記者采訪。目前，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門已介入?yún)f(xié)調(diào)。

??房博會(huì)上熱銷樓盤

??“‘雖還沒開盤，但我們已收到了不少的認(rèn)籌訂單，兩天內(nèi)實(shí)地看房的人數(shù)就超過(guò)200人，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌18套，意向客戶超過(guò)30組。’澳洲城銷售經(jīng)理李明智說(shuō)。”

??這段文字，來(lái)源于2016年2月13日海南某主流媒體對(duì)“第八屆中國(guó)（三亞）國(guó)際旅游地產(chǎn)博覽會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)盛況的采訪報(bào)道。在三亞組團(tuán)的11家參展樓盤中，這篇報(bào)道專門用了一大段文字篇幅介紹了澳洲城項(xiàng)目：“其中位于三亞迎賓路中端（段）北側(cè)的澳洲城，以度假、生活為導(dǎo)向，建造全市首棟Loft型樓盤……讓熱帶陽(yáng)光充分入戶，居家辦公、度假娛樂(lè)兩不誤。”

??“我就是看到了這篇報(bào)道，才決定在澳洲城買房的。”從內(nèi)地到三亞打工的李大海一直靠租房生活，后來(lái)成家后決定在三亞購(gòu)買一套屬于自己的房子。之后，李大海與家人一商量，在三亞澳洲城項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)了一套商品房，并首付了30%的房款40萬(wàn)元。

??不僅是李大海以這種方式在澳洲城購(gòu)房，王武濤、劉嵐婷等10余名受訪者均告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，他們也是看到媒體的報(bào)道才決定在三亞澳洲城項(xiàng)目購(gòu)房。

??“也有一些購(gòu)房人是通過(guò)親戚朋友的介紹，到澳洲城購(gòu)房的。”王武濤稱，每個(gè)購(gòu)房人的情況不一樣，少部分只是交了一些定金，絕大多數(shù)是向開發(fā)商交了30%-50%不等的購(gòu)房首付款。

??“我們于2016年至2017年期間購(gòu)買了三亞澳洲城項(xiàng)目5-1號(hào)樓、5-2號(hào)樓、2號(hào)樓及8號(hào)樓，目前統(tǒng)計(jì)的有200套左右，協(xié)議單價(jià)為13000-19000元/平方米，與開發(fā)商三亞新澳投資置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三亞新澳公司”）簽訂了認(rèn)購(gòu)書。”李大海告訴記者，按照認(rèn)購(gòu)書上約定，在接到開發(fā)商通知后七日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，并辦理相關(guān)手續(xù)。

??“認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后，我們向開發(fā)商交了30%-40%的首付款，然后等待開發(fā)商通知網(wǎng)簽、交房。”王武濤稱，當(dāng)初簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，開發(fā)商承諾2018年底交房。

??但距離當(dāng)初簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議四五年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，超過(guò)200名購(gòu)房人沒有等來(lái)他們的房子。不僅沒拿到房子，購(gòu)房人還與開發(fā)商在“退款”和“要房”的問(wèn)題上，發(fā)生了看似不可調(diào)和的矛盾和爭(zhēng)執(zhí)。

??樓盤無(wú)證先認(rèn)籌銷售

??從一開始，三亞澳洲城項(xiàng)目“超常規(guī)”的認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)，就為后來(lái)的矛盾糾紛埋下了隱患。

??“當(dāng)時(shí)澳洲城項(xiàng)目連土地證都沒有拿到。”11月2日，三亞市住建局一位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，因?yàn)橥恋厥菑霓r(nóng)墾那邊轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，關(guān)于土地證的問(wèn)題都扯了很久。這位負(fù)責(zé)人也向記者確認(rèn)，三亞澳洲城項(xiàng)目當(dāng)初是列入三亞市政府“百日大行動(dòng)”的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

??記者查詢而知，2016年9月5日，三亞澳洲城房地產(chǎn)項(xiàng)目被列入“三亞市31個(gè)服務(wù)社會(huì)投資百日大行動(dòng)未開工項(xiàng)目”；2017年9月14日，三亞市政府官網(wǎng)公開發(fā)布2017年項(xiàng)目投資“百日會(huì)戰(zhàn)”8月份考核通報(bào)。考核通報(bào)記載，在投資完成情況較好的前五名中，三亞新澳公司開發(fā)的澳洲城項(xiàng)目名列第四名，年度計(jì)劃投資6.5億元，1-8月份完成投資6.09億元，占年度投資計(jì)劃的93.6%。

??按理說(shuō)，2016年、2017年被列入三亞市“百日大行動(dòng)”和“百日會(huì)戰(zhàn)”重點(diǎn)項(xiàng)目的澳洲城，以其2017年1-8月份投資完成情況來(lái)看，應(yīng)該建設(shè)進(jìn)度很快。但早在2016年3月，澳洲城項(xiàng)目被當(dāng)?shù)刈〗ú块T責(zé)令整改。

??當(dāng)?shù)刈〗ú块T要求澳洲城項(xiàng)目整改的原因，是有群眾通過(guò)“12345”市民熱線舉報(bào)，稱三亞新澳公司開發(fā)的澳洲城項(xiàng)目，在未取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)外認(rèn)籌、銷售的情況，且不退還已收取的款項(xiàng)。

??當(dāng)?shù)刈〗ú块T也派員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)三亞新澳公司在未取得項(xiàng)目土地使用權(quán)，也未辦理項(xiàng)目備案、規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，但已在項(xiàng)目接待處公開對(duì)外宣傳銷售、認(rèn)籌房產(chǎn)。住建部門責(zé)令三亞新澳公司停止銷售行為和廣告宣傳，撤除有關(guān)銷售字樣的展示標(biāo)識(shí)，退還已收取的購(gòu)房款（含認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)金等）。

??“三亞市住建部門的這個(gè)整改通知，我們也是事后才知道。”李大海向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，但據(jù)他們了解，這個(gè)整改通知并沒有落到實(shí)處，開發(fā)商并沒有停止對(duì)外宣傳推廣和認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的行為，甚至在2017中國(guó)（三亞）國(guó)際旅游地產(chǎn)博覽會(huì)上，仍然能見到媒體對(duì)澳洲城項(xiàng)目的宣傳。

??在項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣和宣傳的作用下，大批購(gòu)房者在2016年至2017年期間陸續(xù)認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)澳洲城項(xiàng)目的房產(chǎn)。

??雖然項(xiàng)目的房產(chǎn)一直在對(duì)外推廣和認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)，但王武濤、劉嵐婷等購(gòu)房人遲遲未見澳洲城項(xiàng)目開發(fā)商將房子交付給他們，而且項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度很慢。

??記者了解到，三亞市統(tǒng)計(jì)局在《2018年前三季度三亞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》公開文章中提及，該市全年投資項(xiàng)目計(jì)劃開工191個(gè)，截至2018年9月僅開工90個(gè)，澳洲城等33個(gè)項(xiàng)目的控規(guī)詳規(guī)未確定、規(guī)劃方案未通過(guò)、施工許可證未取得。

??開發(fā)商強(qiáng)行退回購(gòu)房款

??由于遲遲拿不到房子，加上開發(fā)商強(qiáng)行退還購(gòu)房首付款，購(gòu)房人開始到項(xiàng)目售樓處“蹲守”維權(quán)。

??“到今年9月初，我們購(gòu)買的樓棟已經(jīng)封頂，達(dá)到了辦證（商品房預(yù)售許可證）條件，但是開發(fā)商一直沒有辦證。”購(gòu)房人李大海稱，今年9月份，業(yè)主開始到澳洲城售樓處維權(quán)，并驚動(dòng)了警方。

??記者11月2日到三亞澳洲城項(xiàng)目采訪時(shí)，仍能見到這種尷尬的情形：數(shù)十名購(gòu)房人靜坐在售樓處大廳，他們隨著售樓處工作人員一起“上下班”；由于購(gòu)房人沒有過(guò)激維權(quán)行為，當(dāng)?shù)鼐瘑T也只能站在一旁守候，以防突發(fā)事件發(fā)生。這種沉默式維權(quán)已經(jīng)持續(xù)近兩個(gè)月之久。

??記者向現(xiàn)場(chǎng)工作人員了解情況，均未得到回應(yīng)。在售樓處門外，記者電話聯(lián)系了項(xiàng)目一位楊姓負(fù)責(zé)人，其多次明確表示不接受記者的采訪。

??雖然澳洲城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不愿接受采訪，但記者通過(guò)其他渠道了解到，開發(fā)商三亞新澳公司在今年9月初開始給購(gòu)房人發(fā)《催促領(lǐng)回認(rèn)購(gòu)定金的函》或《通知》，稱受政策等因素影響，購(gòu)房人不具備與該公司簽訂《商品房買賣合同》的條件，讓購(gòu)房人到開發(fā)商處領(lǐng)回相關(guān)款項(xiàng)，或?qū)y行賬號(hào)書面提供給開發(fā)商；并稱涉事房屋未取得商品房預(yù)售許可證，屬于違法違規(guī)銷售行為。

??之后，大批購(gòu)房人的銀行賬戶陸續(xù)收到開發(fā)商的退款。

??“開發(fā)商這種強(qiáng)行退款的行為屬于單方行為，我們是不認(rèn)可的。”李大海等購(gòu)房人告訴記者，他們不同意開發(fā)商退款是基于兩方面原因：其一，現(xiàn)在三亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，他們拿到原購(gòu)房款，在三亞根本買不到房子；其二，他們是2018年4月份海南限購(gòu)政策出臺(tái)前購(gòu)買的，現(xiàn)在重新購(gòu)房，絕大部分人已經(jīng)喪失了購(gòu)房資格。

??購(gòu)房人還認(rèn)為，根據(jù)海南省資規(guī)廳、財(cái)政廳、住建廳等4部門于今年8月3日聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見的通知》，他們的情況完全符合文件的精神，只要開發(fā)商及時(shí)辦理商品房預(yù)售許可證，他們的購(gòu)房問(wèn)題就可以得到解決。

??在與開發(fā)商拉鋸式的紛爭(zhēng)中，11月1日，開發(fā)商對(duì)原認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)客戶書面回復(fù)稱，對(duì)于公司2016年至2017年的違規(guī)認(rèn)購(gòu)行為，他們已經(jīng)深刻認(rèn)識(shí)到錯(cuò)誤；為化解矛盾，公司愿意把已經(jīng)取得預(yù)售許可證的1號(hào)住宅樓拿出來(lái)，以低于成本的價(jià)格，解決部分原認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)住宅樓客戶的問(wèn)題，1號(hào)樓按照均價(jià)25700元/平方米（不含室內(nèi)裝修）的價(jià)格與客戶協(xié)調(diào)，先簽先選。原認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)8號(hào)商業(yè)樓的客戶，因商業(yè)樓建設(shè)規(guī)范發(fā)生變化，需遵守政府新的文件規(guī)定。

??對(duì)于該回復(fù)，上述購(gòu)房人表示難以接受。李大海等購(gòu)房人稱，均價(jià)25700元/平方米僅僅是毛坯房，加上裝修費(fèi)用也達(dá)30000元/平方米了，怎么說(shuō)是低于成本價(jià)呢？

??三亞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，他們將積極從中協(xié)調(diào)，最大限度維護(hù)廣大購(gòu)房人的正當(dāng)訴求和合法權(quán)益，“在問(wèn)題沒有得到解決之前，有關(guān)部門是不會(huì)為涉事房源發(fā)放預(yù)售許可證的。”

      列入三亞“百日大行動(dòng)”“百日會(huì)戰(zhàn)”重點(diǎn)項(xiàng)目的澳洲城，一開始連最基本的土地使用權(quán)證都未獲得，然后公開對(duì)外宣傳推廣和違規(guī)認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)。一晃5年過(guò)去了，最后開發(fā)商、購(gòu)房人矛盾加劇，確實(shí)值得反思。（本文涉及購(gòu)房人均為化名）