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??2020年至2022年3年間，海口市計劃開工建設18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設，某種意義上也關系著海口安居房建設的計劃目標能否順利實施。

??138畝地塊上開發房地產，國企和民企“牽手”3年之久，最后鬧掰了。

??這是海口市最大的安居型商品房項目，總建筑體量超過30萬平方米。安居房項目即將破土開建，國企與民企在這節骨眼上鬧分手，將直接影響項目開工建設。

??雙方從合作到決裂，最重要原因是項目開發形態有變，彼此在補充協議談判上未達成一致意見。民企指責國企“過河拆橋”，稱“遭遇不公平對待”；國企卻稱，雙方已談判了6個月之久，任何一方均有權解除合同。

??“扯皮”的兩個“主角”：一個為國企海口市盛泰房地產有限公司（以下簡稱“盛泰公司”，即海口市城建集團全資子公司）；另一個為民企海南創基房地產開發有限公司（以下簡稱“創基公司”）。

??這是位于海口市江東新區138畝的房地產項目，從最初的“教師公寓”限價商品房項目，到后來的普通商品房項目，再到如今的安居型商品房項目，時間跨度長達9年之久，但項目仍是清表的土地一塊，至今一棟樓也未能建造。

??在海南建設自由貿易港的大背景下，具有保障屬性的安居房項目是海南自貿港建設的有力“后勤”保障，其意義不言而喻。這個名為“盛泰仕家”的安居房項目，以其總建筑面積33萬余平方米體量，成為海口目前最大的安居房項目。

??“盛泰仕家”是海南省政府督辦項目，海口市政府也曾要求項目在2021年10月底前開工建設，但該項目遲遲未能實質性開工。

??最新消息是，盛泰仕家項目已于2021年12月29日取得施工許可，來自盛泰公司的消息稱，目前施工單位已進場開展項目建設相關工作。2022年1月5日，記者在盛泰仕家項目現場看到，偌大地塊空蕩蕩一片，并沒有看到更多具體動工跡象。

??2020年至2022年3年間，海口市計劃開工建設18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設，某種意義上也關系著海口安居房建設的計劃目標能否順利實施。

??牽手合作

??“談了3年之久的‘戀愛’之后，在走進婚禮殿堂的那一刻，‘新娘’卻不是自己。”2021年12月底，海南一家房企在網上發文求助，稱其與一家國企合作了3年，項目即將開花結果，卻遭國企“一腳蹬”。

??發文的是海南一家民營房企——創基公司，文中提到的國企便是海口市城建集團旗下的盛泰公司。

??國企與民企“牽手”合作共贏原本是一件好事。但作為海南自貿港示范區的海口江東新區內安居房項目，尚未動工便受挫，自然引發外界關注。

??中國房地產報記者后采訪了解到，該安居房項目位于海口市江東新區桂林洋大學城區域，用地約138畝。早在2012年12月，海口市屬國企盛泰公司通過招拍掛程序，競得該地塊使用權，并在2013年1月10日與海口市國土資源局簽訂了《土地使用權出讓合同》。項目地塊屬性為城鎮住宅用地（限價商品房用地），土地出讓金價格為1484元/平方米，9.2萬余平方米土地共計1.37億元。

??按照該項目最初開發計劃，是建設限價商品房“教師公寓”項目，主要為解決規劃8所高校教職工生活居住問題。但受當時市場環境及政策影響，加上大學城教職員工大部分無購買資格，且當時僅有200多人有購買意向，為此該項目建設被擱淺。

??2016年7月，經海口市政府同意，該項目土地用途由限價商品房用地調整為普通商品房用地，以解決桂林洋大學城教職工住房需求。

??2018年3月，海口市城建集團自主開發該項目后，為減少項目開發風險，盛泰公司通過公開招商方式引進項目銷售全過程管理方。

??“就是在這一背景下，通過公開招標方式我們成為了盛泰公司項目合作伙伴。”創基公司一負責人譚先生接受記者采訪稱，“項目銷售全過程管理”實際上就是行內所稱的“項目操盤手”，項目建設單位還是盛泰公司，但項目委托地勘、工程設計甚到后來的規劃調整論證等具體工作均是由創基公司實施。

??2018年8月27日，盛泰公司與創基公司簽訂合作協議后，后者依約向共管賬戶打入了5億元資金，其中1億元作為項目履約保證金，4億元作為項目開發資金。海口市城建集團及盛泰公司相關負責人后來接受記者采訪時，對該事實也予以認可。

??“剛開始，雙方合作還是很順利很愉快的。”創基公司譚先生表示，后來由于該項目開發形式發生了變化，雙方在項目利益分配等方面需要簽訂一份更為詳盡的補充協議，彼此的合作溝壑由此而生。

??盛泰公司方面也告訴記者，2021年3月海口市政府第三次召開專題會，研究同意該項目按安居房模式進行開發，并要求2021年內必須開工建設，否則收回土地。

??國企“過河拆遷”？

??“當初他們拿地時，只支付了50%土地出讓金。后因未按時支付剩余土地出讓金，導致后續產生大筆違約金及利息。”創基公司方面認為，盛泰公司當初拿地時資金就短缺，后來采取了‘借雞下蛋’的操作手法。”

??記者了解到，在雙方合作協議中，也載明了項目用地的土地現狀：盛泰公司于2013年2月9日支付了50%土地出讓金，即6837萬余元，土地用途調整后的出讓金差價尚未確定。因盛泰公司未按時支付剩余土地出讓金，經初步計算，截至2018年6月底，需繳納利息819.38萬元，違約金9500萬元。

??“盛泰公司拖欠的土地出讓金等費用，都是從我們公司前期拿出的資金支付的。”創基公司上述負責人譚先生告訴記者，盛泰公司利用這筆資金，繳納了拖欠多年的土地出讓金、土地稅費、違約金及滯納金等共計15361.09萬元，并辦理了土地使用權證。

??該負責人還介紹，創基公司還按照海口市政府要求的開工時間節點，于2021年2月份起，完成了項目規劃修改的論證和審批，多個設計方案的比選、優化和審批及土地評估工作，這些工作都得到了海口市政府等有關方面的認可。

??“委托勘察、設計等第三方工作也是我們完成的，并為此墊資支付了800多萬元設計等費用。”該負責人譚先生稱，即便是雙方就補充協議談判期間，創基公司也一直在努力推進項目開工建設的前期工作，沒有任何拖延而影響到項目開工進度。

??記者了解到，當初，盛泰公司與創基公司簽協議時，上述地塊已從限價商品房項目轉為普通商品房；但在2021年5月，該地塊用途又從普通商品房項目轉變成安居房項目。

??“（2021年）11月18日，我方工作人員還與對方在一起開會討論項目推進的事，對方突然提出要解除雙方之前的合約。”創基公司方面稱，對方的這一做法很突然，也令我們很詫異。

??2021年11月18日，盛泰公司發出解約通知后，將5億元資金退回到創基公司賬戶。

??“我們認為，對方要求解除原協議，沒有合同依據和法律依據，我們不認同對方做法。”創基公司相關負責人譚先生表示，盛泰公司的這種行為是“過河拆遷”行為，對民營企業造成了傷害。

??“談了6個月沒談成”

??“與創基公司談判長達6個月，一直未能達成一致意見；按照雙方協議約定，雙方未能在6個月內達成一致的，任何一方均有權解除合同。”盛泰公司方面在接受中國房地產報記者采訪時，對此進行了回應。

??盛泰公司方面告訴記者，該地塊在長達9年時間未開發建設，主要原因是受當時市場環境、項目周邊配套及后來政策變化影響。該公司對早期拿地后，拖欠土地出讓金等情況也予以認可。

??“簽訂協議后，創基公司依約交納了5億元資金，其中1億元作為項目履約保證金，4億元作為項目開發資金（共管賬戶）。在2018年底前，經協商一致，依約使用了4億元中的1.53億元用于支付土地費用、稅費及滯納金等費用，其余資金一直在共管賬戶中留存。”盛泰公司在給記者的采訪書面答復表示，2021年3月后，由于項目實施條件、投資規模等均發生重大變化，原“管理協議”約定的利益分配等核心條款完全不再適用，雙方必須重新協商合作方式。

??盛泰公司回復稱，雙方就合作事宜也積極開展磋商談判，但截至2021年11月18日，雙方就合作事項談判近20次，就創基公司提出的補充協議的交易結構、收益分配事宜未能達成一致意見，已達到管理協議中約定的解約條件。

??但創基公司認為，該公司與盛泰公司每周都有例會，會議內容都是圍繞如何推進安居房項目開工建設，沒有一次補充協議談判的專題會，“項目推進例會后，有時會提到補充協議的事，所以對方說談了6個月有近20次談判，與事實不符。”

??對于創基公司“過河拆橋”“卸磨殺驢”的說法，盛泰公司沒有正面回應。不過其表示，“盛泰仕家”安居房項目是海南省政府督辦項目，海口市政府也要求項目在2021年內必須開工建設，否則收回土地。

??“目前，共管賬戶中仍留存利息約769萬元，未退還原因是需要創基公司蓋章才能退還，暫未收到創基公司同意（函）。”盛泰公司方面表示，雙方共同完成了規劃修改的論證和審批，以及多個設計方案的比選、優化和審批等工作，對于創基是否預付800萬元設計費，只是創基公司口頭說法。

??記者了解到，去年12月，海口市國資委就積極穩妥推進該安居房項目事宜專門發文給海口市城建集團，文件稱，該項目是海口市重大政治任務和民生工程，是海口市目前規模最大的安居房項目，占海口市安居房任務近三分之一，在是否終止與創基公司合作協議問題上，要依法依規妥善審慎決策。

??該文件還表示，解除合同將面臨社會風險、經濟風險以及相應法律風險。海口市國資委還要求海口市城建集團，要確保如期完成市政府要求建設安居房項目的工作任務。

??原本計劃2021年10月底開工的“盛泰仕家”安居房項目，遲遲未能開工建設。目前項目進展如何呢？盛泰公司答復記者，本項目已于2021年12月29日取得施工許可，目前施工單位已進場開展項目建設相關工作。

??1月5日，記者在該項目現場看到，偌大地塊空蕩蕩一片，地塊邊沿除了搭建起少許圍擋外，并沒有看到更多具體動工跡象。記者通過有關權威渠道獲悉，盛泰公司所述的“取得施工許可”，實際上是“建筑工程分階段施工許可意見書”，一些工作仍在進行中。