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??在2023年3月拿到房產證后，黑龍江省的吳先生赫然發現，土地使用期限竟然到2031年11月29日就截止了，這意味著，他所購買的兩套寫字樓使用年限僅剩8年時間。

??“開發商賣房時不是說產權40年嗎？早知道就剩這么點時間，我根本不可能去買。”這讓吳先生懊惱不已。

??吳先生是在2017年11月27日在廣西壯族自治區防城港市金地時代廣場買的房，2套公寓花了100多萬元。房子于2019年交付，2023年3月開發商通知可以辦理房產證了，吳先生的愛人去了防城港，拿證時發現了這個問題，還和開發商的人吵了好久。

??“從開發商簽的售房合同來看，約定的土地使用權終止日期是到2041年11月29日，比房產證上的終止時間晚了10年，這不是合同欺詐嗎？此外，當時開發商還和購房者約定，購買商鋪和公寓他們負責對外出租，會定期把租金收益打到業主賬戶里，但從收房到現在3年多了，業主們沒有收到過一分錢。”吳先生告訴中國房地產報記者，金地時代廣場的業主維權群里有100多人，來自北京、山東、四川、黑龍江、河北、新疆等多個省市。20多位業主約定，8月22日集體到防城港共同維權。

??8月23日，中國房地產報記者來到防城港市開展調查采訪。8月25日，防城港市不動產登記中心答復稱，他們將金地時代廣場的土地起止時間弄錯了，將會聯系開發商和已辦證業主，把房產證收回修改時間后重新發放。同時記者獲悉，對于開發商“售后返租”違約一事，不少業主表示將找律師訴訟維權。

??房產證到手土地僅剩8年使用期

??業主們房產證上的土地終止時間與購房合同上差了10年。

??吳先生在黑龍江省做貿易生意，在防城港買房主要是看中了這里的港口資源，2017年11月27日，他在金地時代廣場買了2套公寓，一套70多平方米，一套90多平方米，均價每平方米還不到7000元，“這個價格甚至比老家的車庫還便宜。”吳先生告訴記者，買房時光聽置業顧問說，他們的房子有40年產權，簽合同時也是匆匆忙忙，根本沒注意到土地使用終止日期到2041年。“這一點置業顧問并沒有告知，如果早知道也不可能去買。”

??和吳先生不同，來自河北的楊女士注意到了合同上的土地年限。楊女士是趕在2018年防城港樓市大熱時期到金地時代廣場買了一套建筑面積12.33平方米的商鋪。“當時老鄉在這買了商鋪，介紹我過來一起看看，到了售樓處看到又是砸金蛋，又是紅地毯的，人來人往很熱鬧，頭腦一熱就買了。”楊女士回憶，買完商鋪后，開發商還和她們簽了委托經營管理合同，將商鋪委托給防城港市昌盛物業公司統一經營管理并對外出租，自2020年1月1日起至2029年12月31日，共計10年時間，前3年無償提供使用，第4年起將租金定期支付給業主們。

??“2020年我來過一次，看到我的商鋪還沒租出去，等今年3月份來辦房產證時，發現鋪子租給了一家瑜伽店在經營，我問了托管公司，對方稱現在是在養鋪階段，都沒有收房租，我們的商鋪到第四年了還沒有一分錢收益。”楊女士告訴記者，拿到房產證后，發現土地使用權終止日期比合同約定早了10年，變成了2031年。她曾多次找過開發商防城港市金地房地產有限公司（以下簡稱“金地公司”），但負責人始終不露面，她又先后到防城港市信訪辦、自然資源局、房地產領域矛盾糾紛調處中心、不動產登記中心等多個部門投訴，并沒有得到合理的解釋，只是告訴她合同里約定了，土地到期了由開發商負責延長使用年限。

??“現在金地公司的負責人已經不露面了，法人也被限制高消費了，如果到2031年開發商破產倒閉了，續期的費用最終還是由我們這些業主來埋單。”來自北京的李先生說，他曾去過托管公司要租金，對方告訴他商鋪因為3年疫情影響，一直免費給租戶使用著，他要求出示與商場租戶的免租金合同，但托管公司并沒有給他看，“這種做法明顯違反常理。”

??來自四川的楊女士告訴記者，她去防城港市住建局時，工作人員曾致電開發商，要求來人與業主們協商解決糾紛，但對方稱法人沒在防城港市，從頭到尾也沒有一個人露面。

??防城港市不動產登記中心：我們弄錯時間了

??8月24日，中國房地產報記者來到防城港市住建局進行采訪，該市住建局住房保障中心提供的資料顯示，金地公司于2010年取得的土地證，明確了該土地使用年限到2041年11月29日到期，他們也是據此批得預售許可，合同上標注的時間是沒有問題的，但為何與房產證上的不符，建議找自然資源局和不動產登記中心進行了解。

??購房合同上明明寫著土地使用期限到2041年終止，為何房產證上的起止時間卻成了1991年至2031年？

??土地入市這么久，為何多年之后才進行開發，是否涉嫌長期閑置？

??8月24日，中國房地產報記者將這些問題遞交給了防城港市自然資源局，該局辦公室工作人員表示，將會查閱相關資料后再進行解答。

??8月25日中午，防城港市自然資源局和不動產登記中心的相關負責人約見記者并介紹了該土地的相關情況。2001年，當時的防城港市國土局將一宗占地40多畝的商住用地出讓給了防城港市展廈房地產開發有限公司，土地年限為40年，使用權終止日期到2041年11月29日。

??后來因為債務糾紛，2004年，法院將其中30多畝土地裁定給了柳州鼎富房地產開發有限公司。2008年，又因為債務糾紛，法院將這30多畝土地裁定給了如今的防城港市金地房地產有限公司。2010年，該處土地規劃進行了調整后到了目前金地時代廣場所在的位置，同年，金地公司辦理了土地證，國有土地使用權證號為防港國用2010第0083號，面積為19999.04平方米。

??中國房地產報記者查閱金地時代廣場相關資料發現，該項目自2015年10月1日啟動建設。一宗從2001年就入市的土地，卻在多個開發商之間流轉，10多年后才啟動建設，等到購房者買房時，原本40年的土地使用權僅剩下20多年，按照《閑置土地處置辦法》規定，未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。該宗土地是否涉嫌閑置多年未開發？防城港市自然資源局相關負責人解釋稱，因為債務糾紛法院多次查封土地，該處土地相當長的時間內并不具備開發條件，但具體信息還需進一步查閱資料后才能給記者解答。

??“接到記者反映的問題，我們進行了核對，因為不動產登記中心2016年啟動成立的，新系統里登記的歷史數據因為遷移時出現了差錯，將金地時代廣場項目的土地證起止日期搞錯了。”防城港市不動產登記中心技術科張姓科長表示，“發證以后開發商也沒有表示過異議，如果記者沒來，我們還不知道這件事。”

??張科長表示，下一步他們將逐一通知開發商和已辦證的業主，將房產證上的時間進行修改后重新發證，外地的業主也可將房產證郵寄過來辦理。

??得知這一消息，不少業主欣喜表示，“心里的一根刺沒了。”

??業主打算起訴解除托管合同

??“售后返租”是一種租售綁定的營銷模式，也叫“售后包租”。其實質就是開發商為了促進商品房的銷售，承諾給予購房者租金回報，從而吸引購房者購買其開發的商品房的一種模式。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在全國，由商鋪售后返租投資回報率不及預期引發的糾紛，常常見于媒體報道，且此類問題往往難以解決，最終高價買來項目的業主血本無歸，維權遙遙無期。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾就“售后返租”模式接受媒體采訪時表示，從售后房租的模式看，往往有兩點是有很多通病的。第一，很多項目是沒竣工前就承諾售后返租，這是違法的。第二，若是給予了各類租金承諾，同時此類租金承諾中往往暗示高租金回報，這可以理解為一種誘導的做法，甚至是有非法集資的嫌疑。

??一位業主向記者提供的委托經營管理合同。

??多位業內人士表示，購房者簽訂租賃合同后，在后續的合同履行過程中，往往租賃公司以經營不善為理由拖延租金，有些干脆破產倒閉了事，而此時開發商基于其不是租賃合同相對應方和返租義務承擔者而免責。減少此類糾紛，需要多方合力。一方面，監管部門應加強執法，杜絕開發企業違規虛假宣傳，以不切實際的回報率誘惑投資。另一方面，在購買之前，投資者要增強風險意識，準確認識這一類商鋪的特性，綜合各類風險因素再做抉擇。

??企查查APP顯示，金地公司法人為周昌善，注冊資本為1000萬元，成立于2007年6月4日，大股東為廖秀玲，持股比例51%，2022年該公司因未履行法定義務被限制高消費，此外，還因商品房預售合同糾紛、商品房預約合同糾紛等案件被起訴。8月25日上午，記者來到金地公司辦公地點，該公司客服部一位工作人員請示領導后表示拒絕接受采訪。

??記者了解到，目前已有多位業主聯系了律師，準備通過法律訴訟解除托管合同，維護自己的權益。