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??中房網(wǎng)訊 在融資新規(guī)提出對房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控的背景下，近期房企降負(fù)債、回籠資金的動作較頻繁。

??“踩線”房企多尋求出售負(fù)債較高項(xiàng)目或非地產(chǎn)主業(yè)標(biāo)的，同時緊抓融資機(jī)會，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，并在“金九銀十”進(jìn)行促銷。

??分析人士表示，出售資產(chǎn)行為短期或延續(xù)，四季度融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，降杠桿將成為房企未來發(fā)展的主旋律。長期來看，房企需擴(kuò)大精細(xì)化管理廣度和深度，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑。

??資產(chǎn)出售動作頻現(xiàn)

??近期，房企資產(chǎn)出售動作頻頻，主要表現(xiàn)為兩大特征：一是多為“踩線”房企；二是出售標(biāo)的經(jīng)營情況、財務(wù)表現(xiàn)多數(shù)欠佳或非地產(chǎn)主業(yè)。

??9月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司，擬轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)收入為0元，營業(yè)虧損1077.37萬元，凈虧損805.21萬元；總資產(chǎn)25.68億元，負(fù)債合計8.56億元，所有者權(quán)益17.11億元。

??中國金茂附屬公司福州興茂房地產(chǎn)有限公司，擬掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)。后者經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業(yè)收入為0元，營業(yè)虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元；總資產(chǎn)為39.77億元，總負(fù)債達(dá)32.84億元，所有者權(quán)益為6.93億元。

??招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司（簡稱“招盛閣置業(yè)”）100%股權(quán)。招盛閣置業(yè)經(jīng)營范圍為自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業(yè)營業(yè)收入為1142.13萬元，營業(yè)利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產(chǎn)總額1.56億元，負(fù)債總計1.40億元，所有者權(quán)益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發(fā)布了多個股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。

??中南建設(shè)日前公告，擬轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)。截至2020年6月30日，南通中南谷經(jīng)審計的資產(chǎn)總額為954.02萬元，總負(fù)債為786.25萬元，1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設(shè)表示，該交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)。

??根據(jù)國泰君安統(tǒng)計，上述房企均有“踩線”情況?！叭兰t線”包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“踩線”的分檔，將對房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行差異化管控。

??分析人士指出，房企出售部分項(xiàng)目，可以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產(chǎn)類項(xiàng)目，可以獲得大量資金，進(jìn)一步優(yōu)化整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦地產(chǎn)主業(yè)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，“三道紅線”對激進(jìn)擴(kuò)張的房企影響較大，降負(fù)債成為亟需解決的問題，短期“踩線”的房企出售資產(chǎn)行為或延續(xù)。

??抓回款，忙融資

??隨著“三道紅線”政策的逐步落地，房企債務(wù)的管控要求提高，現(xiàn)金也就成為了企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的生命線。同時，多家房企在年中業(yè)績會上將“抓銷售，促回款”作為下半年的工作重點(diǎn)，部分房企則繼續(xù)融資，“以新?lián)Q舊”調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??9月24日，華僑城集團(tuán)有限公司公告稱，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券（第一期）品種一的發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動性。9月25日，金科股份80億元公司債券發(fā)行獲深交所通過。該公司債首期發(fā)行金額不超過40億元（含），期限不超過7年，募資擬用于償債。

??但事實(shí)上，近期房企的融資規(guī)模明顯縮水。自下半年以來，監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策收緊的信號。三季度作為過渡期，房企發(fā)債規(guī)模雖仍在高位，但分月度看，8、9月連續(xù)兩個月環(huán)比下降，且降幅逐步擴(kuò)大。

??根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2020年三季度95家典型房企的融資額為3475.48億元，同比下降6.2%，環(huán)比下降16.1%，相對于2020前兩個季度超過4000億元的季度表現(xiàn)來看，三季度融資額處于年內(nèi)融資低位?？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，一方面，主要由于前兩個季度因債券到期，以及貨幣政策寬松原因房企融資量較大；另一方面，由于前期土地過熱等原因，后期調(diào)控跟進(jìn)，加上房企座談會重點(diǎn)提及降杠桿，在面對未來具體調(diào)控措施不明朗方向趨緊的情況下，房企收緊融資。

??克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出，降杠桿將成為房企未來發(fā)展的主旋律。在此背景下，四季度融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，一些融資方式可能會受到嚴(yán)格監(jiān)管。貝殼研究院認(rèn)為，四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，在融資環(huán)境趨緊與融資需求居高的背景下，房企融資低利率窗口期已過，預(yù)計四季度融資利率或保持上行態(tài)勢。

??與融資相比，銷售回款則是房企現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的基本保障，也是企業(yè)抵御高負(fù)債，防范風(fēng)險的基石。整體來看，房企近年對銷售回款的重視程度提高，收效也十分明顯。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，與2017年行業(yè)銷售回款率的中位數(shù)水平僅在80%左右相比，今年上半年這一數(shù)值已經(jīng)高達(dá)89%。同樣，2017年房企銷售回款率的算術(shù)平均值僅有77%，而今年這一數(shù)值已經(jīng)達(dá)到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭輝、綠城等銷售回款率已提升至95%，明顯高于行業(yè)平均水平。恒大、奧園等房企營銷回款率相比19年均大幅提升10多個百分點(diǎn)，增幅十分明顯。

??“金九銀十”，最后的搶收機(jī)會

??在抓回款，忙融資的同時，通過多種手段有效提升銷售才是重中之重。

??實(shí)際上，自9月份以來，為沖擊年度銷售目標(biāo)，一些房企紛紛加大了推盤、營銷力度，以對沖融資端壓力。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

??今年以來頻頻大舉促銷的恒大，在9月推出全國樓盤7折促銷，并提出“金九銀十”兩個月單月銷售額沖刺1000億元，“金九銀十”期間推盤40多個項(xiàng)目。

??再如萬科上海公司，也推出了名為“十全九美購房節(jié)”的營銷活動，在9月9日到10月10日期間，花9.9元購買兌換券，即可在上海萬科中興路一號、西郊都會、萊茵半島、翡翠鉑樾等指定樓盤購房立減9999元。

??同為頭部房企，碧桂園近期則把營銷重心放在了線上渠道。據(jù)悉，線上購房將成為碧桂園今年“金九銀十”的重要陣地。自9月20日起，在碧桂園鳳凰云平臺上，針對2.8萬套房源推出“9.9元抵購房優(yōu)惠”。另據(jù)碧桂園某區(qū)域工作人員透露，其所在區(qū)域今年“金九銀十”的營銷活動也主要放在線上平臺“天貓好房”。

??另據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，8月28日-9月25日，華南地區(qū)重點(diǎn)城市廣州和深圳累計開盤23個，純新盤12個，推出房源10088套，環(huán)比增長61.1%，其中剛需項(xiàng)目占比60.9%，仍為市場主流。而即將到來的十一長假行情同樣值得期待。據(jù)統(tǒng)計，9月底至10月初，上海共計8區(qū)14盤拿證待開。其中，一些新盤在9月下旬火速拿證，并集中在9月27日至28日2天內(nèi)開盤。整個9月份拿證總量達(dá)34盤，成為2020年前9月拿證數(shù)量最高的月份。

??對于房地產(chǎn)企業(yè)，今年的“金九銀十”顯得格外重要。

??某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，盡管現(xiàn)在房企越來越淡化“金九銀十”概念，一般根據(jù)具體情況來安排銷售節(jié)奏，但今年疫情影響之下，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目在下半年完成，因此一些房企會選擇在“金九銀十”沖刺一把，以完成全年任務(wù)。

??一名行業(yè)人士表示，房企到8月底完成六成的年度計劃屬于正常情況，一般情況下，“金九銀十”期間可以完成20%的銷售任務(wù)。

??由此看來，如果以“金九銀十”為序幕，那么接下來的近100天將是房企今年最后的搶收機(jī)會。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理