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??中房網訊 自2020年出臺的“三道紅線”政策至今，已有半年的時間。眾多房企受融資渠道持續收緊影響，紛紛積極主動降檔。

??政策的出臺，使得不同類型房企的投資表現也出現了明顯分化。根據克而瑞研究中心日前發布的一份研究成果顯示，紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達到58%，其次為紅色房企，有40%的大幅下降，黃色房企降幅僅有16%，相比之下受影響較小；而綠色房企的投資力度不降反升，較政策出臺前的平均水平還上升了46%。

??克而瑞研究中心分析認為，主要是在“三道紅線”政策下，企業投資受到較為嚴重的影響，預計需要經過一段時間財務指標調整后，方可重新企穩。

??多家房企成功實現降檔

??據了解，目前已有多家房地產企業成功實現降檔。根據克而瑞統計，截至2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截止至2020年年底，融創、金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地也稱提前“轉綠”達標。

??從目前已成功降檔的房企來看，現金短債比轉綠的房企數量最多，在監測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處于安全區的房企，其余已均實現轉綠；其次為凈負債率，融創、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悅城等房企已經完成該指標成功轉綠；最后為剔除預收款后的資產負債率。

??現金短債比改善最易，扣預杠桿達標最難

??整體來看，房企為實現降檔，圍繞“開源節流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等。

??例如，頭部房企紛紛借機去年雙十一加大折扣營銷力度，橙、紅檔房企去年9-12月投資力度顯著下降，恒大積極清償大額債務、多家房企掀起境外債回購潮，華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權轉讓顯著升溫，分拆物管、代建、文旅、金融等資產上市再掀熱潮等。

??值得關注的是，房企降檔紅線之所以呈現一定順序走向，與指標改善的難易程度掛鉤。其中，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在三道紅線中相對較低。短期內，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。但需要注意的是，正因為該指標短期改善較易，短期內快速優化該指標的房企，并不能代表其與企業真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。

??其次為凈負債率，該指標涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低有總息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善，相對現金短債比而言調整所需的時間略長。

??而最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，該指標則涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在“預售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的占比，得以降低剔除預收款后的資產負債率。但基于預收賬款的提升考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，該指標的改善還需從長計議。

??“集中供地”加劇房企分化

??2月底，部分重點城市“集中供地”新政的出臺，對各大房企的投資布局產生了巨大影響。

??值得注意的是，“集中供地”政策消息流出的時間，正值各大房企補倉的小高峰。部分土地競拍超過百輪，房企補倉優質地塊的積極性高較高，且溢價率有持續攀升的趨勢。

??根據克而瑞監測，雖然受春節假期影響，2月份全國300城經營性土地總成交建筑面積高位回落，僅為9001萬平方米，環比降幅超四成。但在優質地塊競爭激烈之下，2月土地市場溢價率達16.4%。

??另一方面，“三道紅線”融資新規和房地產貸款集中度政策，對房企的資金限制到達了前所未有的程度。加之當前正處于房企償債高峰，房地產行業承受較高的融資壓力，今年以來的融資規模也在持續下降。

??根據貝殼研究院統計，2021年2月，房企境內外債券融資共發行46筆，較上月減少88筆，發行規模折合人民幣約480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。數據顯示，2021年1-2月房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續擴大，房地產行業的融資規模從高位回落已是大勢所趨。

??隨著“集中供地”政策的出臺，將會對房地產企業的短期資金形成巨大挑戰。高額的保證金、土地出讓金等也將對企業的融資能力和現金流管理能力提出了更高要求。

??在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來，“集中供地”政策將會加速房企間的分化。資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰。

??有分析認為，相對于龍頭房企的資金優勢，“集中供地”政策將會使那些在一二線城市無法立足的中小房企轉至三四線發展。同時，中小房企的生存空間也將進一步收窄。