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??中房網訊 （亞晨/文）9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席，住建部、證監會等相關部門，以及全國24家主要銀行負責人參加了會議。

??會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。

??央行方面認為，金融部門近年來全面落實房地產長效機制，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續穩定，在服務實體經濟、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩健康發展中發揮了積極作用。

??從“維護”到“配合”

??從會議信息來看，強調“三穩”目標、堅持“房住不炒”定位，堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等表述，意味著金融監管部門反復強調政策底線，避免向市場傳遞錯誤信號。

??招聯金融首席研究員董希淼分析認為，金融是房地產市場的血脈，應實現金融與房地產良性循環。金融機構在落實房地產貸款集中度管理制度等過程中，應把握好力度和節奏，既要積極又要穩妥。

??值得注意的是，央行近日召開的貨幣政策委員會第三季度例會上，提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。這是央行官網所披露的貨幣政策季度例會中，首次提及與房地產相關的內容。

??而在本次房地產金融工作座談會上，央行再次強調了“兩個維護”，并做出了更詳細的表述。即：要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，金融機構后續需要嚴格按照法治化和市場化的方式進行業務操作。此前對一些房企項目抽貸停貸、隨意設定或調整按揭貸款標準，或以額度不足等理由無故拒絕按揭貸款，類似操作對房企和購房者都造成了損害。而未來金融機構在業務操作方面，則需要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場穩定。

??從近期房地產市場的“不穩定”因素來看，市場交易量有從過熱轉向過冷的苗頭。根據易居研究院監測，9月份樓市供求指標繼續降溫，當前降溫行情至少已經持續4個月。從價格上看，三類城市普遍降溫。尤其是三四線城市，降溫最為明顯，部分城市相繼出臺了“限跌令”。

??在嚴躍進看來，本輪行情降溫速度快、影響面廣，且短期內無反彈空間。從穩定的角度看，金融機構需要關注房地產市場的變化，積極在信貸政策上做出微調。

??嚴守風險仍是底線

??實際上，自下半年以來，全國房地產市場持續降溫。即將結束的三季度，是疫情期間行情最差的一個季度。在價格指數方面，也與二季度走勢完全相反，市場降溫特征非常明顯。

??而在土地市場方面，同樣開始轉冷。以廣州為例，本次第二批集中共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達52.1%。最終成交的23宗土地，平均溢價率也僅為1.5%。相比首輪19%的平均溢價率，市場熱度大幅下滑。此外，在第二輪集中供地中，包括杭州、重慶、蘇州等熱點城市，都出現溢價率下滑、流拍率上升的情況。還有一部分城市甚至出現臨時“中止”出讓地塊的現象。

??在業內人士看來，如果房企拿地放緩，將拖累房屋新開工面積進一步下滑，房地產開發投資也將持續走低。

??另外，從房地產企業到期債務來看，也是壓力不斷。據CAIC統計，9月份200家核心房企境內外債券合計到期規模超800億，其中境內債券到期約647億。除9月外，12月也是房企境內債券到期比較集中的月份，到期規模超500億。在距離2021年結束不足百天時間里，200家核心房企總計約有近2000億境內債券即將到期。

??事實上，自2020年8月20日，央行、住建部出臺重點房地產企業資金監測和融資管理的“三道紅線”政策。今年初，央行和銀保監會開始實施房地產貸款集中度管理制度以來，房地產行業降杠桿效果明顯。隨著政策的持續發力，多家品牌房企甚至個別頭部房企深陷困境，引發了市場波動。

??嚴躍進表示，今年各大銀行在執行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，忽視了對合理合規住房消費需求的保障。在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中，央行房地產金融工作座談會及時發現市場新情況、新問題，可謂務實高效，對于四季度房地產市場將產生積極作用。

??《丁祖昱評樓市》此前指出，嚴守系統性金融風險仍是底線，房企將繼續堅持去杠桿，金融措施將主要聚焦協助處置問題企業可能存在爛尾風險項目盡快復工復產，保證按時按質交付以維護購房者合法權益。另一方面，居民購房信貸政策也將適度調整，提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易，間接改善企業現金流。

??整體來看，央行連續釋放樓市維穩信號，對提振市場信心將發揮重要的作用。但從長期來看，房企間的優勝劣汰或將提速，行業新一輪洗牌在所難免。