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??中房網訊 （高鶴/文）今年以來，樓市政策暖風頻吹，向市場釋放積極信號。

??據中房網不完全統計，截至目前已有超過65個城市出臺樓市松綁政策，其中不乏鄭州、福州、哈爾濱、蘭州等省會城市。整體來看，需求端松綁的熱度或將持續升溫。

??另一方面，盡管政策環境逐漸寬松，但房地產企業融資端回暖還尚需時日，市場信心明顯不足。

??根據機構的統計，今年一季度100家典型房企的融資總額與去年四季度基本持平，但不及去年同期的一半。與去年同期相比，超7成房企融資規模有所減少，近3成房企融資規模遭腰斬。

??一季度房企融資總額同比“腰斬”

??據克而瑞不完全統計，2022年一季度100家典型房企的融資總額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院近日發布的報告也再次印證了這一態勢，根據其提供的數據，今年第一季度房企境內外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。

??分梯隊來看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51+四個梯隊房企第一季度融資額均較去年同期有所下降，分別為817億元、522億元、335億元和381億元。除TOP10房企梯隊外，其余三個梯隊融資額同比降幅均超50%。其中，TOP11-30梯隊融資額同比降幅最大，達66.4%。

??從各個房企融資情況來看，根據克而瑞數據，100家典型房企中，約75%的房企融資規模不及去年同期，超29.3%房企融資額同比降幅超過50%。

??克而瑞分析認為，2021年同期行業未爆發企業大規模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數相對較大，是房企融資同比大降的原因。隨著2021年底政策頻繁出臺維穩市場，今年一季度以來政策持續保持2021年底的基調，繼續釋放更多利于市場回暖的信號，使得一季度融資較2021年底有所微升。

??地產債年內到期壓力較大

??行業風險尚未出清，企業融資渠道依然狹窄，隨著債務大量到期，房企年內償債壓力依然較大。

??據安信證券統計，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

??其中，境內債方面，民營房企全年共有2300.1億元地產債到期。第三季度為民企地產債到期小高峰，共有748.3億元到期。第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規模；而國企地產債全年到期規模則為1246.4億元。

??單從企業來看，龍光、融創、富力、龍湖、首開的年內境內債到期規模均在90億元以上。新城、金地、金科、融信、合景泰富和世茂等房企的境內債到期規模則在50億元以上。

??境外債方面同樣不容樂觀，民營房企今年共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對較大，均在110億美元左右；國企地產美元債全年到期量僅為80.1億美元。其中，綠地、碧桂園、融創、融信、富力、世茂、合景泰富和雅居樂等房企，年內到期美元債均在10億美元以上。

??另一方面，利潤下降已成為近年來不少房企面臨的共同狀況。

??在已披露的上市房企年報中，萬科2021年凈利潤同比大降45.7%、中海地產股東應占溢利同比下降約8.5%。值得注意的是，包括佳兆業、當代置業、世茂集團、融創中國、中國奧園、陽光100、花樣年在內的近10家房企由于無法提供未經審核初步業績或者管理賬目、重要財務資料，于4月1日起在聯交所暫停買賣。而從公開信息來看，這些未按時披露年報的企業，幾乎都不同程度面臨流動性困難。

??在融資難、回款慢、利潤低等背景下，尋求債務展期，已成為償債壓力房企自救的標準動作。據公開數據統計，從去年至今年3月末，尋求債務展期的房企已達20余家。其中，不乏恒大、世茂、陽光城等頭部房企。當前房企經營之困，由此可窺一斑。

??并購融資發力

??近期，資本市場房地產板塊表現明顯活躍。業內普遍認為，地產股的走強與政策面暖風頻吹不無關系。

??此前金融委會議明確，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。銀保監會表示，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

??據中房網不完全統計，包括碧桂園、大悅城控股、華潤萬象生活、華潤置地、美的置業、瑞安房地產、五礦地產、新希望地產、旭輝集團和眾安集團在內的多家房企均已獲得銀行并購融資。整體來看，目前銀行等金融機構并購類融資額度已高達1800億元。

??銀行之后，資產管理公司也參與到房企化險工作中。為加快出險房企的資產處置進度，今年初，金融監管部門曾召集幾家全國性資產管理公司開會，研究按照市場化、法治化原則，參與風險房企的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

??在此背景下，資產管理公司開始行動。3月份，東方資產成為首家發行地產紓困金融債的資產管理公司，規模為100億元；同月，長城資產也獲批發行100億元金融債券。而在更早之前，在恒大化債行動中也出現了一家資產管理公司的身影。在政策的鼓勵支持下，后續各類資產管理公司或許會有更多的行動。

??而針對房企的并購融資，政策也給予了較大程度的支持。據中房網不完全統計，今年以來包括建發、華僑城、招商蛇口等在內的房企已成功發行并購中期票據。中期票據募集的中長期資金匹配房地產行業所需資金需求，可助力在建房地產項目順利完工。

??值得注意的是，“收并購”已幾乎成為今年上市房企年度業績會上的必答題。招商蛇口管理層在3月的業績會上表示，有合適項目的基礎上，充分考慮收益和風險，會積極爭取并購機會。同月，在碧桂園的業績會上，其常務副總裁程光煜透露，從去年四季度開始，碧桂園對現有合作項目進行收并購安排，跟十多個合作方八十多個項目進行了溝通，目前已有35個項目完成了收并購，還有30個項目基本談妥。

??業內人士表示，優質房企對于兼并收購具有天然的優勢，更了解行業運行法則，由優質房企收購經營困難的企業，有益于房地產行業合理資金需求的滿足，市場預期得到逐步改善。而隨著政策回暖的傳遞，在多方共建市場信心下，企業資金壓力或將緩慢減小，這也將有助于房地產行業實現良性循環和健康發展。