原創蘇曉 2022-04-22 11:50:39 來源：中房網
??中房網訊（蘇曉/文）進入4月下旬，除部分房企因疫情、審計等因素仍無法按時公布年報外，大多數房企的年報已如期“交卷”。
??回顧2021年，房地產行業走過了跌宕起伏極不平凡的一年。上半年市場熱情高漲，下半年行業持續調整，市場轉向低迷。同時，部分房企陷入債務違約、流動性趨緊、交付困難、評級下調等困境。
??為促進行業良性循環與平穩健康發展，去年末至今，行業利好不斷釋放，政策環境持續寬松。不過，今年房企仍面臨一波償債高峰，在行業信心與危機并存的情況下，業界對于2022年的房地產市場也有著不同的期待。
??“春江水暖鴨先知”，2022年房地產市場將何去何從，在今年房企業績會上各家“掌舵人”的發言中，或許可以尋找到一些答案。
??市場信心逐漸修復
??當前，房地產行業告別高杠桿、高周轉的發展模式已成定局，行業步入調整期，“陣痛”在所難免。不過，展望后市，絕大多數房企仍看好房地產行業未來前景。
??3月30日，碧桂園舉辦2021年度業績發布會，管理層表示，公司認為現在政策已經觸底，市場信心也在逐漸恢復之中。
??在次日萬科舉行的2021年度業績會上，萬科董事會主席郁亮也談到，房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意仍會“常做常有”。目前，有利于市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，公司對政策環境有信心。
??作為行業頭部企業，萬科和碧桂園對于房地產市場的預判，一向有著風向標的意義。
??在綠城中國執行董事李駿看來，2022年上半年是行業筑底盤整，預計下半年將逐步復蘇趨穩。
??同樣，在旭輝業績會上，旭輝董事長林中坦言，其仍然對房地產行業充滿信心。“盡管行業正處在一個跌宕起伏的階段，很多人對行業前景也感到迷茫，但房地產行業是一個永續的行業，是周期性行業，意味著它一定是有春夏秋冬，相信冬天快結束了，春天也就不遠了。”
??業績目標趨于保守
??往年，房企非常注重新一年的銷售目標，而在今年的業績會上，大多房企表示要注重求“穩”，對于2022年的業績目標制定趨于保守，其中不乏還有房企下調了業績目標。
??如在招商蛇口召開的業績會上，其董事、總經理蔣鐵峰指出，考慮到外部環境的不確定性，公司全年銷售目標設定為3300億元，與去年銷售目標基本持平。
??建發國際行政總裁林偉國在解釋2022年銷售目標時坦言：“因為去年大概賣了1650億元，所以想先按此作為目標來安排。”
??而在綠城中國業績會上，李駿表示，2022年公司合同銷售額目標3300億元，爭取超額完成。相比2021年全年實現合同銷售額3509億元，綠城中國將2022年銷售目標下調了5.9%。
??還有時代中國，其業績會上董事會主席岑釗雄稱，時代中國將2022年銷售目標定為650億元，相比去年的1100億元有大幅下調，目標趨于保守。
??林中對旭輝2022年銷售目標并未給出確切數字。只表示全年有3600億元可售貨值，旭輝的目標是保持權益銷售額穩定，未來幾年將大幅度開始提高權益銷售額比重，關注權益銷售額背后的業績含金量而不是表面銷售額的大小。
??克而瑞指出，從規模房企2021年銷售目標完成情況來看，2022年企業整體的業績預期勢必也將更為謹慎，會有部分企業業績目標同比持平或降低，預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。
??積極尋找收并購機會，慎重出手
??近年來，管理層多次強調防范化解房地產市場風險，鼓勵機構有序開展房企并購貸款。一時間“收并購”成了房地產業的熱點。而在房企業績會上，“收并購”也幾乎成為了一個必談的話題。
??值得注意的是，從目前房企業績會上對“收并購”的討論來看，大致分為兩類：一類是已獲得并購貸款額度的房企，多被問及收并購的原則和偏好；還有一類是出險房企，多被問及其資產出清進展如何等。
??而招商蛇口作為第一家獲得并購貸款的企業，對于其2022年的收并購計劃，自然引起多方關注。對此，招商蛇口表示，公司正在積極謹慎地推進，與多家房企接觸洽談收并購。不過，由于并購項目的風險多，所以對其風險控制會高一點，收益回報就會要求高一點。
??旭輝方面稱，并購額度既不計算在金融機構的兩道紅線之內，也不計入房企三道紅線計算的新增有息負債之內，因此未來會積極拓展。不過，雖然公司未來有兩三百億收并購貸款額度，但在收并購時會非常謹慎，把這些資源配置在公司認為最好的城市、最好的板塊和最好的項目。
??華僑城則明確，將本著穩中求進、優中選優的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質量與對價的合理性，通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能將風險降低到可以控制的范圍內，謹慎、穩妥的開展收并購事宜。
??萬科管理層也透露，會留意相關機會。在保證自己安全，不要給行業添麻煩的前提下，盡其所能做對行業健康發展良性循環的事情。
??而對于出險房企來說，收并購作為盤活資產、回籠資金、降低負債的有效出路，也正在加速推進。
??如正榮地產，其管理層表示，已有20～30個合作項目正與具有國企和央企等背景的合作方洽談股權轉讓事宜。如果這些項目和資產順利出售，可以提早回籠規模可觀的資金。不過，正榮地產同時指出，項目轉讓與出售，都需要交易與稅審的諸多流程，到資金實際回流可用，還需要等待一段時間。
??以銷定投拿地
??而對于2022年的拿地策略，“以銷定投”、“量入為出”成為了不少房企的共同選擇。
??招商蛇口今年的拿地計劃，會根據市場情況做一些優化。在策略和原則方面，整體是滿足公司現金流和“三道紅線”要求，中長遠的戰略目標是希望凈負債率逐步下降，來優化資產結構。至于2022年的短期目標，則是以銷定投、量入為出，根據手中現金的情況來投入。
??同樣，保利置業今年也定下了以銷定投的拿地準則。“權益土儲資金支出初步定為200億元。若銷售情況理想，公司將適時將額度調整至250億-300億元。”
??在龍湖集團的業績會上，新上任的CEO陳序平亦表示，2022年將秉承“量入為出”的拿地策略，圍繞毛利率等指標進行布局。
??而旭輝則進一步明確：“不拿貴地、不拿錯地、不做激進收并購，增加權益，減少合作拿地，加快土儲周轉。”
??根據克而瑞研究中心統計，一季度百強房企中近七成企業未拿地，百強房企1-3月整體拿地銷售比低至0.1，較2021年同期下降了0.1，其中10強房企投資積極性最高，但也僅有0.14。可見，今年以來房企謹慎拿地的態度早已在行動上有所體現。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
