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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）“十四五”新型城鎮(zhèn)化的路線圖明確了。

??7月12日，國(guó)家發(fā)改委正式公布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》（以下稱(chēng)《方案》）。從“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間布局和形態(tài)、推進(jìn)新型城市建設(shè)、提升城市治理水平, 以及推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展”等方面，保障到2025年實(shí)現(xiàn)全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距明顯縮小等主要目標(biāo)。

??實(shí)際上，自“十三五”以來(lái)，新型城鎮(zhèn)化取得重大進(jìn)展，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量大幅提升。根據(jù)《方案》披露的數(shù)據(jù)，截至2020年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45.4%。1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，城市數(shù)量增至685個(gè)，城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)住房改造開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程超過(guò)7000公里，新型城市建設(shè)步伐加快。

??《方案》指出，“十四五”時(shí)期，城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待進(jìn)一步提升，戶(hù)籍制度改革及其配套政策尚未全面落實(shí)，城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)尚未覆蓋全部常住人口，城市群一體化發(fā)展體制機(jī)制尚不健全，大中小城市發(fā)展協(xié)調(diào)性不足，超大城市規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，部分中小城市及小城鎮(zhèn)面臨經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模減少，城市發(fā)展韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，城市治理能力亟待增強(qiáng)，城鄉(xiāng)融合發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

??放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶(hù)限制

??在此背景下，“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”被視為重點(diǎn)工作之一。

??《方案》提出，堅(jiān)持把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)，存量?jī)?yōu)先、帶動(dòng)增量，穩(wěn)妥有序推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化，健全配套政策體系，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量。

??其中，在深化戶(hù)籍制度改革方面，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶(hù)限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶(hù)口制度。全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶(hù)限制，確保外地與本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)一視同仁。全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的I型大城市落戶(hù)條件。完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶(hù)政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例，鼓勵(lì)取消年度落戶(hù)名額限制。各城市因地制宜制定具體落戶(hù)辦法，促進(jìn)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶(hù)，并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利、履行同等義務(wù)。

??要完善城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)提供機(jī)制，建立基本公共服務(wù)同常住人口掛鉤、由常住地供給的機(jī)制。提高居住證持有人義務(wù)教育和住房保障等的實(shí)際享有水平，探索實(shí)施電子居住證改革。

??同時(shí)，在完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化配套政策方面，推動(dòng)中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)多的城市傾斜，中央財(cái)政在安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房等資金時(shí)，對(duì)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多的地區(qū)給予適當(dāng)支持。各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃編制修訂充分考慮人口規(guī)模因素特別是進(jìn)城落戶(hù)人口數(shù)量，科學(xué)測(cè)算和合理安排城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模，在人口集中流入地區(qū)優(yōu)先保障義務(wù)教育校舍建設(shè)和保障性住房建設(shè)用地需求。

??支持合理自住需求，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

??值得注意的是，在推進(jìn)新型城市建設(shè)方面，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多。

??《方案》明確，要完善城市住房體系。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

??培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，盤(pán)活存量住房資源，擴(kuò)大租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

??完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

??單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

??要有序推進(jìn)城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與模式。推進(jìn)生產(chǎn)生活低碳化，推廣節(jié)能產(chǎn)品和新建住宅全裝修交付。

??不得新建500米以上建筑

??提升城市治理水平方面，要優(yōu)化城市空間格局和建筑風(fēng)貌。發(fā)揮發(fā)展規(guī)劃引領(lǐng)作用，全面完成城市國(guó)土空間規(guī)劃編制，劃定落實(shí)耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界。

??優(yōu)化居住、工業(yè)、商業(yè)、交通、生態(tài)等功能空間布局，適當(dāng)提高居住用地比例。合理控制老城區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，推動(dòng)新城新區(qū)高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，統(tǒng)籌布局各類(lèi)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

??提高建設(shè)用地利用效率。促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約高效利用，實(shí)行增量安排與消化存量掛鉤，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模，推動(dòng)低效用地再開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)地方結(jié)合實(shí)際劃設(shè)工業(yè)用地控制線，推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓改革，健全長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期等市場(chǎng)供應(yīng)體系。

??提高低效工業(yè)用地容積率和單位用地面積產(chǎn)出率，建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)。推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)、復(fù)合功能用地供給。鼓勵(lì)地方完善老舊廠區(qū)和城中村存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)變規(guī)則，探索建設(shè)用地地表、地下、地上分設(shè)使用權(quán)。推廣以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用。

??健全投融資機(jī)制。夯實(shí)企業(yè)投資主體地位，放寬放活社會(huì)投資。引導(dǎo)社會(huì)資金參與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，規(guī)范推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。持續(xù)深化投資審批制度改革，加強(qiáng)與用地、環(huán)評(píng)、報(bào)建等制度的協(xié)同銜接，全面改善投資環(huán)境。

??穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革

??推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展方面，要穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)30年政策，完善農(nóng)村承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置制度，進(jìn)一步放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，穩(wěn)妥推進(jìn)集體林權(quán)制度創(chuàng)新。

??穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，加快推進(jìn)房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式。

??在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等方式，依法依規(guī)盤(pán)活閑置宅基地和閑置住宅。

??建立土地征收公共利益認(rèn)定機(jī)制，縮小土地征收范圍。堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益。

??規(guī)范開(kāi)展全域土地綜合整治，合理推進(jìn)農(nóng)用地和建設(shè)用地整理，堅(jiān)決遏制耕地“非農(nóng)化”、嚴(yán)格管控“非糧化”，嚴(yán)禁隨意撤并村莊搞大社區(qū)、違背農(nóng)民意愿大拆大建。