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??近期，住建部會同國家發(fā)改委等五部門印發(fā)《關(guān)于做好2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測評價工作的通知》，明確“十四五”期間大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達到30%及以上。

??保障性租賃住房作為“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的計劃重心，在財稅、土地、金融、資金監(jiān)管等方面都迎來較為全面的政策支持。其中，發(fā)改委出臺的958號文件，明確將保障性租賃住房納入公募REITs的試點范圍。

??事實上，住房租賃市場存在收益率偏弱的痛點，無論是重資產(chǎn)模式，還是輕資產(chǎn)模式，都很難吸引社會資金大規(guī)模投入，因此“國家隊”仍是租賃市場的主力軍。而公募REITs擴容至租賃領(lǐng)域，市場或迎來破局，雖對住房租賃自身的模式很難產(chǎn)生根本性改善，但仍具有一定積極意義。

??01

??“國家隊”托底住房租賃

??根據(jù)物業(yè)獲取方式的不同，租賃機構(gòu)運營模式可分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。輕重模式互有利弊，但無論哪種模式逗存在租金收益率不足的痛點。

??重資產(chǎn)模式下，前期土地成本和建安成本投入規(guī)模大，僅靠租金收入難以覆蓋前期投入，回收周期長，不便于擴張。而輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢在于回收周期相對較短，便于擴張，但租金價差空間有限、成本控制難，租金收益率不足。一方面，長期租房多為中低收入人群，疊加輕資產(chǎn)準入門檻低，租金價差空間有限，收入不穩(wěn)定；另一方面，成本較難管控，拿房成本普遍較高。

??住房租賃回報率偏低，不足以吸引社會資金大規(guī)模投入，租賃市場普遍由“國家隊”托底。

??租賃用地主要3種供地方式：純租賃地塊、競自持租賃地塊和集體用地。純租賃地塊因折價較多，一般是地方國企接盤，CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)87.9%的純租賃地塊由地方國企斬獲。而競自持租賃地塊約56.7%由國資獲取，民企或主動或被動選擇，仍取得其中的43.3%，多為龍湖、旭輝、中駿等涉及住房租賃的主流房企。

??  02

??“弱資產(chǎn)”融資難，資金閉環(huán)尚未打通

??除初始投資成本高、回報率不足和回收周期長等制約外，住房租賃融資難、融資方式有限也是阻礙其規(guī)模擴張的重要原因。

??從租賃企業(yè)融資方式來看，主要包括債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類。其中，債權(quán)融資又包含銀行信貸、住房租賃專項債券以及資產(chǎn)證券化，而股權(quán)融資包括PE/VC和IPO。

??前期開發(fā)或并購階段，租賃機構(gòu)較為依賴銀行信貸和住房租賃專項債券等融資工具，但由于前期開發(fā)階段并未產(chǎn)生穩(wěn)定的租金，收益往往難以覆蓋融資成本。銀行信貸偏向于選擇頭部房企以及大型國有租賃公司，更偏向于選擇區(qū)域位置佳、人口密集、交通便利的優(yōu)質(zhì)項目。

??自2017年政策鼓勵住房租賃專項債至今，其發(fā)行規(guī)模從2018年的98.28億元逐步增至2020年的124億元，但整體規(guī)模依舊有限，且發(fā)行主體集中于萬科、龍湖等頭部市場化的租賃企業(yè)。

專項債監(jiān)管審批嚴格，如嚴格審核募集資金用途中投入租賃項目的占比，前期龍湖、葛洲壩、綠城以及廣州城建等獲批的專項債比例均高于70%以上。這是住房租賃專項債發(fā)行難度大的重要原因。

??中期經(jīng)營階段，住房租賃物業(yè)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，資產(chǎn)證券化方式來盤活存量資產(chǎn)成為主流方式。

??住房租賃約7成證券化產(chǎn)品是類REITs，CMBS存續(xù)僅4單，約3成是收益權(quán)類ABS/ABN。以類REITs為例，2021年以來僅成功發(fā)行1單公共租賃住房類REITs（京保2021-1），發(fā)行規(guī)模顯著下滑與租賃市場景氣度下滑有直接關(guān)系。發(fā)行的主要制約是住房租賃的回報率較弱，資本化率較難覆蓋其優(yōu)先級利率（通常比銀行貸款高），其中利差需要發(fā)行人貼息，因此發(fā)行規(guī)模靠前的有華發(fā)、人才安居、華僑城、保利和碧桂園等，多為“國家隊”及頭部房企。

??后期退出階段不靈活是制約當前住房租賃發(fā)展的主因，目前資產(chǎn)證券化更偏向于債權(quán)融資屬性，而非項目權(quán)益的真實出售。

??03

??公募REITs擴容至公租房或打破僵局

??對比發(fā)改委958號文件和前期586號文，本次958號文在城市范圍、規(guī)模要求、不動產(chǎn)投資比例、申報途徑和擴募監(jiān)管等方面進行了顯著修訂，并計劃將公募REITs擴容至保障性租賃住房領(lǐng)域。非試點范圍描述也刪除了“公寓、住宅”，調(diào)整為“酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍”，但文件還是在試點范圍明確提出土地用途原則上仍應(yīng)為非商業(yè)、非住宅。

??保障性住房租賃公益屬性較強，租金漲幅受到控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報率低、回收周期長，很難滿足資產(chǎn)證券化對回報率的要求，當前更多依賴財政補貼以及銀行貸款等資金支持進行開發(fā)運營。

??而公募REITs擴容至公租房領(lǐng)域，很難對住房租賃自身的模式產(chǎn)生根本性改善，但還是具有一定積極意義。

??首先，首次打通住房租賃退出環(huán)節(jié)，可以靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局；

??其次，相較類REITs的被動管理（存續(xù)期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不改變），公募REITs管理人對物業(yè)是主動管理的，疊加公募REITs沒有到期期限，其管理人會結(jié)合租賃企業(yè)的長期經(jīng)營目標，靈活買入或處置旗下資產(chǎn)，來改善資產(chǎn)整體租金收益率；

??最后，管理人可通過借貸或增發(fā)基金的方式，以合理價格收購具備升值潛力的住房租賃物業(yè)，通過住房租賃物業(yè)估值的提升來彌補其租金收益率的不足。

??現(xiàn)階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入公募REITs的底層資產(chǎn)，并未將市場化的住房租賃物業(yè)考慮在內(nèi)，但住房租賃模式與公募REITs適配，未來公募REITs有望迎來再次擴容。

??目前，公募REITs發(fā)行門檻較高，要求凈現(xiàn)金流分派率不低于4%，而住房租賃物業(yè)回報率普遍較低，很難發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品。政策端，或可考慮在拿地階段適當加大純租賃地塊的供應(yīng)，引導拿地成本的下滑，讓利于租賃企業(yè)；并盡快出臺REITs的稅收優(yōu)惠安排，避免重復征稅，從而提升租金收益率水平。