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??北京租賃住房金融產品迎來“風口”。

??日前，北京保障房中心有限公司作為原始權益人的“華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”（以下稱“華夏北京保租房公募REITs”）在上交所的項目狀態更新為“已受理”，擬發行金額11.51億元。

??近年來，在“房住不炒”大框架下，中央關于發展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。但在各地實踐中，租賃住房建設普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點。

??第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想認為，從租賃住房的角度看，發行保障性租賃住房REITs產品，可在一定程度上改變目前以傳統債務融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現狀，擴寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業杠桿率和金融風險，降低政府或企業的債務負擔。

??盤活企業資產，打通租賃住房退出環節

??招募說明書顯示，華夏北京保租房公募REITs的原始權益人為北京保障房中心有限公司（以下稱“北京保障房中心”），成立于2011年6月27日，其由北京市國資委全資持有，截至目前注冊資本為481.46億元，是北京市最重要的公租房持有主體。

??記者了解到，截至2021年底，北京保障房中心持有公租房14.13萬套，遍及全市16個區，已投入運營9.82萬套，已入住8.42萬戶。項目包括：雙合家園、燕保·百灣家園公租房、燕保·北焦家園公租房、康潤家園公租房等。

??自公共租賃住房正式推出以來，北京市公共租賃住房行業取得了長足發展，但目前仍然存在較大的住房保障需求，截至2021年初，全市尚有公租房輪候家庭11.8萬戶，每年新增備案家庭超2萬戶。

??此外，北京市明確將在“十四五”期間，爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達到40%，其中2022年預計籌集建設保障性租賃住房15萬套。

??推進保障房建設，則需要大量的資金投入。但受其功能定位影響，北京保障房中心凈利潤長期處于低位水平，近年來規模維持在2億元左右。2021年度，營業收入40.99億元，增長6.72%；凈利潤1.74億元，減少20.14%。

??此外，保障性租賃住房建設由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業本身回報率低、回收周期長，更多依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。根據招募書，北京保障房中心獲得各銀行綜合授信額度為662.19億元，已使用301.47億元，未使用360.72億元。

??克而瑞研究中心副總經理林波認為，資產證券化工具的引用，可為重資產持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

??“從理論上講，公募REITs可以盤活保障性租賃住房資產，從而降低企業資產負債率，形成‘投資建設-REITs盤活-回收資金再投資’的良性發展格局。”林波說道。

??據悉，通過華夏北京保租房公募REITs項目的發行，北京保障房中心可凈回收資金6.77億元，并計劃將回收資金用于北京焦化廠停產搬遷后，在其剩余地塊上建設的公租房項目，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房等。

??ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，公募REITs擴容至公租房領域后，可靈活處置物業資產，真正實現前端銀行貸款+住房租賃專項債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。

??“對于公募REITs發行，國企速度可能更快一點，因為資產本身合規性更強。至于民營租賃企業，業內大多認為，下半年可能會有一些，但說不準，應該會很少。”趙然進一步說道。

??項目升值空間有待評估，尚需市場觀察

??2017年，北京保障房中心向北京城建興華地產有限公司回購了海淀區清河小營二類居住D1地塊公共租賃住房，共計5棟住宅樓、1396套房源，結算收購價為4.89億元。

??同年，北京保障房中心向北京首開仁信置業有限公司回購了朝陽區高井2號地保障性住房用地(配建商品房及公建)項目公共租賃住房，共計2棟住宅樓、772套房源，收購價款總額為2.35億元。

??而本次基金的原始資產文龍家園和熙悅尚郡，便是上述被收購地塊項目，兩個項目同樣屬于公租房，分別位于海淀區文龍家園一里（北五環外）和朝陽區北路82號（東五環內）。

??據記者了解，截至今年一季度末，文龍家園項目平均簽約租金為52元/平方米/月，同期該項目所在的西三旗板塊平均市場租金價格為96元/平方米/月，僅相當于同區域市場租金水平的54%；熙悅尚郡項目平均簽約租金為60元/平方米/月，同期該項目所在的青年路板塊平均市場租金價格為107.5元/平方米/月，僅相當于同區域市場租金水平的56%。出租率方面，文龍家園和熙悅尚郡近3年及1期的出租率均大于90%。

??此外，根據戴德梁行出具的評估報告，文龍家園項目和熙悅尚郡項目總計面積11.28萬平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價僅為1.02萬元/平方米。

??來源：招募說明書。

??對比周邊房價來看，諸葛找房數據顯示，文龍家園周邊二手房價格在6萬元~8萬元/平方米，而REITs的估值僅為9626元/平方米，不到周邊房價的12%~16%。熙悅尚郡周邊二手房房價在3.6萬元~7萬元/平方米左右，而REITs的估值僅為11426元/平方米，為周邊房價的16%~30%。

??合富研究院高級分析師李興旺表示，從投資角度來看，上述兩項目的所產生的現金流較為穩定，疊加國企在項目估值方面的讓利積極性更高，投資回報良好。

??不過，李興旺進一步補充道，“基金在上市之后，還要結合資產經營情況具體分析，比如收益能否兌現等等，市場起碼需要一年的觀察時間”。

??行業融資渠道受限，公募REITs市場規模可期

??沒有適合行業發展的長線低成本資金，成為困擾長租行業多年的頑疾。

??如今，這種局面正在被打破，無論是的房貸集中度管理新規（保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理），還是保障性租賃住房公募REITs加速落地，都預示著拖累長租行業發展的融資問題有望從根本上得到解決。

??2020年4月底，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。而2021年7月，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發行試點范圍。

??7月29日，證監會發布公告，中金廈門安居REITs、紅土創新深圳人才安居REITs正式獲得發行批文，國內即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。

??記者從公開信息發現，有些招標公告、中標結果的公告也顯示出不少保租房REITs產品在路上。

??2022年5月6日，西安市安居建設管理集團有限公司基礎設施公募REITs項目中標候選人公示：第一中標候選人：中信證券股份有限公司（含聯合體：華夏基金管理有限公司）；第二中標候選人：招商證券股份有限公司（含聯合體：博時基金管理有限公司、博時資本管理有限公司）；第三中標候選人：中金國際金融股份有限公司（含聯合體：廣發基金管理有限公司、廣發證券資產管理（廣東）有限公司）。

??2022年6月14日，北京市海淀區保障性住房發展有限公司發布“基礎設施REITs服務團隊選聘項目中標結果公示”，中標人為中航基金管理有限公司，發行階段費用為360萬元，存續階段費用為0.23%/年。

??據記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與基礎設施REITs試點。這也意味著，隨著首批保障性租賃住房公募REITs的即將發行，未來還有更多產品出爐。

??據上海一家基金公司人士表示，保障性租賃住房領域屬于國家重點鼓勵方向，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），有望成為重要的公募REITs資產類別之一。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，可以預見，在加強對保障性租賃住房建設的監管前提下，通過增加合格收益率為基礎的重資產有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創新工具，將是我國發展租賃住房市場的必由之路。