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??2022年以來，房企融資環境得到適度改善。

??如5月監管層釋放重要信號支持民企融資，部分優質民企發債引入包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。8月16日增信支持再升級，監管部門指示中債信用增進公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

??但近期出臺政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

??此外隨著2022年的疫情及斷供等事件影響，銷售市場持續疲軟。在外部融資渠道不暢，內部銷售回款乏力的雙重影響下，2022年前8月，房地產開發企業到位資金同比下降25.0%至100817億元。前三季度100家典型房企的融資量同比下降50%。

??對于多數房企而言，2023年仍有多輪債務到期高峰，償債壓力依舊較大。

??2022年3月起，在新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響下，各部委頻繁發聲，重點以支持房地產企業合理融資需求；強調金融機構要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”；加大并購債券融資支持力度等。

??2022年5月16日監管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券；同時創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。

??此后消息稱，新城、旭輝也加入優質民企名單中，其中新城月內相應發行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。

??8月16日，增信支持再度升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

??但值得注意的是，這些政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

??2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。據國家統計局公布的2022年1-8月房地產行業數據顯示，2022年前8月，房地產開發企業到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平。

??其中，國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）為12280億元，同比下降27.4%；包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴大4.1 pct。

??由此可見，房企的外部融資端仍處于冰凍狀態，且銷售端的持續疲軟，造成了房企的到位資金壓力依舊較大。

??當前房企融資難的問題仍然突出。2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來的最低水平。

??從單月融資情況來看，各月融資量均出現不同程度的同比下降，其中有5個月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。

??2022年前兩月，由于整體融資環境仍處于一個審慎維穩的狀態，較大程度壓抑了房企的融資需求。然而隨著3月開始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，3至5月的融資規模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發行了中債信用增進擔保的中期票據，同樣下降幅度有所控制。整體來看，2022年歷月融資規模處于歷史低位。

??環比來看，2022年1月及3月的融資規模在歷月中處于較高水平，其中1月的融資額達到了966億元，為歷月最高，主要在于每年年初是企業的到期高峰，疊加年初機構額度相對寬松，導致融資量較大。此外3月由于六部委就房地產風險問題密集發聲，融資環境適合改善，有較多國企、央企于該月境內發債，推高了3月的融資總量。

??從企業的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。

??融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內發債占比從2021年的58%上升至84%，而企業境內發債成本一般低于境外發債，故結構性變化導致融資成本下降；另外，由于融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。

??融資成本看似降低，實則是融資優勢在向優質企業集中，大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

??從企業債券發行來看，2022年前三季度企業發債金額3072億元，同比下降44%，不足2021年全年的50%。其中，境內發債2584億元，同比下降14%;而境外發債同比大幅下降80%到488億元，占比同比下降了29個百分點至16%。

??從單月來看，境外發債規模歷月均呈現同比大幅下滑，而境內發債則于2022年5月呈現了難得的45%同比上升。

??2022年5月，多家優質民營房企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券，從而結束了歷月境內發債同比下滑的趨勢。此外9月由于增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發行了中債信用增進擔保的中期票據，同比上升了30%。

??目前來看，由于增信支持對標房企僅為少數，且規模相對有限，未來境內發債規模能否持續回升，仍然有待進一步觀察。

??累計來看，2022前三季度國企、央企的發債量為2098億元，同比下滑了7.85%。央企華潤、保利、中海發債規模均超150億，其中華潤更是超過了兩百億。

??民營企業發債量為974億元，同比大幅下降69.61%。發債房企主要集中于優質白名單房企，如萬科、碧桂園、正榮、美的、龍湖的發債規模都超過了50億。

??在此背景下，國企央企的發債占總量占比較2021年的46%大幅上漲22個pct至68%。發債規模上的較大差距，主要是由于規模國企央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

??從成本上來看，國企央企2022前三季度的融資成本為3.23%，而民營企業則達到5.95%，兩者之間的差距達到2.72個百分點，未來在行業集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續分化，更多的低息債降持續流向優質房企。

??2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而當前仍有部分房企存在流動性問題，此外部分房企已成功債務展期，緩解了燃眉之急，但債務展期只為爭取時間，并不能根本上解決問題，1-2年內壓力仍然較大。

??若未來銷售市場遲遲未能恢復，這類房企的風險也將再次爆發。

??2022前三季度房企債券到期規模為5146億元，而發行規模僅為3072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

??值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預計債務違約現象仍將持續增加。

??展望2022年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營“造血”功能為主。

??一方面，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；同時對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

??另一方面，金融機構將對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，幫助行業加速出清。

??從房企層面來看，雖然2022年已出現一定的融資政策利好，但政策覆蓋面有限，信號意義仍大于實際拉動作用。在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。

??對于大多數房企而言，等待救助的同時也要積極自救。未來可不斷加強銷售回款，釋放受限制現金比例；尋求合作方，處置資產；債務置換，調整債務結構；精簡組織構架，提升運營效率，減少費用支出等。