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??受新冠疫情及政策、供地、人口流動(dòng)等因素影響，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大沖擊，百姓購(gòu)房信心不足、房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)下滑嚴(yán)重、新房及二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象，此前，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)組織部分會(huì)長(zhǎng)召開(kāi)了座談研討會(huì)，結(jié)合目前哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題進(jìn)行了梳理，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門(mén)提出了包括調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整供地節(jié)奏、降低落戶門(mén)檻等意見(jiàn)和建議，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。其中部分建議已被政府部門(mén)采納，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日獲悉，國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局、黑龍江省財(cái)政廳、黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于9月30日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》，自10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：供地形成兩種極端

??商品房市場(chǎng)供需失衡

??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱市2021年1-6月供應(yīng)14宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積320萬(wàn)平方米，同比2020年下降53%，同比2019年下降17%。上半年成交15宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積197.5萬(wàn)平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%，2021年上半年成交土地樓面價(jià)為4024元/平方米，同比2020年上漲49%，同比2019年上漲27%。

??2019年及2020年土地市場(chǎng)的異常火熱，加上疫情期間預(yù)售政策放寬，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量進(jìn)一步加大。城市目前供地難以平衡，形成兩種極端：第一，供地多集中于松北區(qū)，地塊多以產(chǎn)業(yè)供地為主，產(chǎn)業(yè)地塊優(yōu)先開(kāi)發(fā)效益地塊商品房產(chǎn)品，造成區(qū)域內(nèi)大量商品房供應(yīng)，而產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)有限，客戶過(guò)度消耗后，產(chǎn)業(yè)未落實(shí)等情況各項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)低谷期。

??第二，土地價(jià)格不斷攀升導(dǎo)致房企參拍難度大，高溢價(jià)“地王級(jí)土地”形成連鎖反應(yīng)，項(xiàng)目入市高房?jī)r(jià)、高總價(jià)，銷售進(jìn)入困境。

??商品房市場(chǎng)方面，自2020年開(kāi)始，隨著新冠疫情暴發(fā)，哈爾濱市商品房市場(chǎng)受到重大沖擊，進(jìn)入停擺狀態(tài)，哈爾濱市政府針對(duì)供給端開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速出臺(tái)了一系列有效的針對(duì)性政策，政策支持下各開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目得以提前取得預(yù)售許可證，快速回籠資金。但同樣也造成了2020年商品房市場(chǎng)大幅供應(yīng)現(xiàn)象，市場(chǎng)供應(yīng)加大，需求端不足，商品房庫(kù)存量進(jìn)一步加大。進(jìn)入2021年，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)回暖現(xiàn)象，上半年商品房成交量較2019年同期下降達(dá)42%，市場(chǎng)萎靡，3月開(kāi)始，部分項(xiàng)目采取降價(jià)銷售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚(yáng)后，客戶觀望情緒繼續(xù)加劇，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入艱難期。

??哈爾濱商品房市場(chǎng)目前以商品住宅成交為主，占商品房總成交的83%，辦公產(chǎn)品成交最差，其次為公寓產(chǎn)品，再次為商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)屬性產(chǎn)品在哈爾濱市存在一定的滯銷，2021年哈爾濱市供應(yīng)土地以商住用地為主，商住型用地各地塊商業(yè)配比不同，但基本維系在20%-40%的配比值。商業(yè)配比較高的情況下促使商業(yè)產(chǎn)品大量供應(yīng)，商業(yè)型產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)力以投資客戶為主，目前哈爾濱市整體投資環(huán)境較為單一，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品上多數(shù)以公寓產(chǎn)品為主，公寓產(chǎn)品依托于低總價(jià)宜商宜住等特性，開(kāi)始入市期取得了一定的成果，但近年隨著商業(yè)土地的加大供應(yīng)，市場(chǎng)上該類產(chǎn)品較多，且投資客戶消耗過(guò)度，造成了多個(gè)項(xiàng)目以價(jià)換量，市場(chǎng)出現(xiàn)部分低價(jià)公寓產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，雖然在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)形成熱銷態(tài)勢(shì)，但隨著熱度減退，市場(chǎng)回歸理性，客戶對(duì)該類產(chǎn)品價(jià)值會(huì)有一定評(píng)估，觀望情緒更為加劇。

??商會(huì)建議：優(yōu)化行業(yè)稅收政策

??實(shí)時(shí)調(diào)整政策法規(guī)

??商會(huì)建議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)政策法規(guī)。

??1.土地增值稅預(yù)征率

??哈爾濱市土地增值稅預(yù)征率為4%、4.5%和5%三檔，明顯高于東北三省、長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市，這不僅給本地房企造成了很大的稅收負(fù)擔(dān)和資金壓力，而且也影響了許多知名房企的投資信心，建議進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

??2.企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率

??近兩年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣，房企利潤(rùn)空間越來(lái)越窄，虧損項(xiàng)目越來(lái)越多,現(xiàn)行計(jì)稅毛利率已嚴(yán)重與現(xiàn)實(shí)情況脫節(jié)。一些房地產(chǎn)發(fā)展較好的發(fā)達(dá)地區(qū)，計(jì)稅毛利率

??普遍在10%左右，建議進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

??3.土地使用稅

??參照長(zhǎng)三角、珠三角及東北三省一些核心城市，建議將哈爾濱市土地使用稅各等級(jí)土地年稅額標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行每平方米年稅額24元至4元減半征收為12元至4元。

??4.二手房契稅

??哈爾濱市現(xiàn)行商品房二手交易契稅政策建議做如下調(diào)整。

??公積金政策方面，商會(huì)建議，目前哈爾濱市公積金執(zhí)行高層工程主體施工形象達(dá)到一層、多層工程主體施工形象達(dá)到二層即可項(xiàng)目簽約受理貸款的政策，建議無(wú)限期延長(zhǎng)此項(xiàng)政策，并建議將省、市公積金政策相統(tǒng)一，執(zhí)行現(xiàn)行市公積金政策，高層工程主體施工形象達(dá)到一層、多層工程主體施工形象達(dá)到二層即可項(xiàng)目簽約受理貸款。

??商會(huì)建議，政府部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)政策法規(guī)。包括項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的確定、審批應(yīng)與客觀需求、市場(chǎng)規(guī)律相協(xié)調(diào)，加強(qiáng)統(tǒng)籌和靈活性。在多宗臨近土地出讓前，希望自然資源部門(mén)要充分結(jié)合區(qū)域人口發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、城市功能配套現(xiàn)狀等諸多重要因素，統(tǒng)一規(guī)劃、綜合考量區(qū)域（片區(qū)）的公共服務(wù)設(shè)施配比，制定合理的前置規(guī)劃條件，以便公共設(shè)施資源利用更加高效、合理、均衡。

??此外，針對(duì)哈爾濱地下車位大量閑置，去化困難的情況，商會(huì)建議，從降低成本、因地制宜、提升管理促消費(fèi)三個(gè)方面對(duì)哈爾濱市地下車位市場(chǎng)進(jìn)行改革和扶持。針對(duì)哈爾濱出讓土地規(guī)劃商業(yè)配比過(guò)高，銷售艱難的問(wèn)題，商會(huì)建議，結(jié)合城市區(qū)域商業(yè)活躍度和人口密集度等條件，以主城六區(qū)現(xiàn)有大型商業(yè)區(qū)為核心，向外發(fā)散，推行以小型社區(qū)商業(yè)為主、片區(qū)共享、以點(diǎn)帶面的原則，對(duì)片區(qū)內(nèi)商業(yè)配比進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，降低單項(xiàng)目商業(yè)配比，不求大而全，只求小而精，避免出現(xiàn)單項(xiàng)目大商業(yè)比和大型集中商業(yè)區(qū)，從而降低開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)

??險(xiǎn)壓力，降低全市商業(yè)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。注重“產(chǎn)城融合”落地效果的評(píng)估。商業(yè)用戶與住宅執(zhí)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取消原有商業(yè)水、暖、電、燃?xì)飧哳~定價(jià)，并切實(shí)允許公寓項(xiàng)目安裝燃?xì)庠O(shè)施。降低商業(yè)產(chǎn)品的交易稅費(fèi)，協(xié)調(diào)銀行等金融機(jī)構(gòu)，降低商業(yè)產(chǎn)品首付比例，進(jìn)而提升交易活躍度，降低庫(kù)存。

??市場(chǎng)調(diào)控：回歸良性競(jìng)爭(zhēng)

??降低落戶門(mén)檻“搶人”

??針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，商會(huì)建議，從以下幾方面入手：

??第一，結(jié)合哈爾濱及各區(qū)縣庫(kù)存去化周期變化曲線，實(shí)時(shí)調(diào)整供地節(jié)奏，土地出讓分區(qū)調(diào)節(jié)。對(duì)于商品房庫(kù)存去化周期大于24個(gè)月（或18個(gè)月）的區(qū)域，應(yīng)立即停止供地，以去庫(kù)存為主，相反則增加土地供應(yīng)，平衡全市市場(chǎng)需求，提高商品房交易量；同時(shí)將全年土地供應(yīng)計(jì)劃及時(shí)公示，調(diào)整現(xiàn)有地價(jià)評(píng)估辦法，門(mén)檻合理降低，讓更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與競(jìng)拍，回歸良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。

??第二，參照其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高商品房預(yù)售價(jià)格備案的嚴(yán)肅性，真正落實(shí)限價(jià)政策，避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)導(dǎo)致的系統(tǒng)性恐慌。不僅要限高價(jià)，還要限低價(jià)，對(duì)嚴(yán)重背離區(qū)域市場(chǎng)平均成交行情的項(xiàng)目，停止預(yù)售許可審批；真正實(shí)行“一房一價(jià)”監(jiān)管，對(duì)已獲取預(yù)售許可證的項(xiàng)目，每套房均要給予實(shí)時(shí)價(jià)格監(jiān)控，銷售備案價(jià)格波動(dòng)控制在±10%以內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、減弱消除系統(tǒng)性恐慌、提升購(gòu)房者及市場(chǎng)信心的作用。

??第三，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)證辦理流程，進(jìn)戶即拿證。目前，哈爾濱市購(gòu)房者在房屋交付后1-2年才能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不利于提高二手房市場(chǎng)活躍度。建議市、區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心提前介入辦理并優(yōu)化辦事流程，滿足購(gòu)房者進(jìn)戶即拿證的需求。

??當(dāng)下，全國(guó)各地都在進(jìn)行“搶人大戰(zhàn)”，紛紛出臺(tái)各種優(yōu)惠政策，吸引吸納人口落戶安家。黑龍江省、哈爾濱市的“搶人”動(dòng)作卻不是很明顯，哈爾濱主城四區(qū)落戶門(mén)檻依舊很高，要連續(xù)居住五年才能落戶，而南方多數(shù)城市吸納人口流入，落戶政策是“零門(mén)檻”。哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)來(lái)哈就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶若干政策》中，學(xué)歷性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費(fèi)10萬(wàn)元；資格性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費(fèi)10萬(wàn)元；取消哈市戶籍人員父母投奔子女落戶限制。這樣的政策根本不具備吸引力，哈爾濱亟待出臺(tái)更加優(yōu)惠的政策，來(lái)留住哈爾濱人，吸納中小城市的人來(lái)哈爾濱安家落戶。并要打破門(mén)檻限制，在醫(yī)療、教育、社保等方面享受哈爾濱市民同等待遇。