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??這是舉世矚目的一刻，也是注定載入歷史的時刻。

??10月16日上午10時，中國共產黨第二十次全國代表大會在北京人民大會堂開幕，習總書記代表十九屆中央委員會向大會作報告。近2個小時報告過程中,掌聲一次次響起。

??“江山就是人民，人民就是江山。必須堅持在發展中保障和改善民生，鼓勵共同奮斗創造美好生活，不斷實現人民對美好生活的向往。”在習總書記所作報告中，“人民”是貫穿始終的高頻詞。“心系民生”為世界了解“中國共產黨為什么能”打開了一扇重要窗口。

??安居才能樂業，“居”是民生的重要組成部分，也是老百姓幸福生活的基本保障。在二十大報告第九項“增進民生福祉,提高人民生活品質”中，提綱挈領地提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這為未來5年住房制度改革指明了方向。

??其實，在十九大報告中，已經明確“租購并舉”的住房制度。在業內人士看來，過去5年是租購并舉模式探索、打好基礎的5年，新的5年則是繼續探索、追求高質量發展的5年，也是圍繞中國式現代化目標全面提速的5年。

??二十大報告還指出，要“規范收入分配秩序，規范財富積累機制”，并多次提到“共同富裕”。中泰證券政策組負責人楊暢解讀道，現階段居民財富積累的主要載體仍是房產，房產價值往往構成財富積累的主要部分，預計未來財富積累機制規范可能從三方面著手：保就業、加強住房保障、充分發揮房產稅作用。

??未來5年：經濟高質量發展取得新突破

??二十大報告中一系列數據，彰顯著新時代10年的偉大成就。

??這10年，國內生產總值從54萬億元增長到114萬億元，我國經濟總量占世界經濟的比重達18.5%，提高7.2個百分點，穩居世界第二位；人均國內生產總值從39800元增加到81000元。制造業規模、外匯儲備穩居世界第一。

??城鎮新增就業年均1300萬人以上，居民人均可支配收入從16500元增加到35100元。

??這10年，我國建成世界上規模最大的教育體系、社會保障體系、醫療衛生體系。改造棚戶區住房4200多萬套，改造農村危房2400多萬戶。

??報告同時指出，必須清醒地看到，我們的工作還存在一些不足，面臨不少困難和問題，例如發展不平衡不充分問題仍然突出，推進高質量發展還有許多卡點瓶頸；城鄉區域發展和收入分配差距仍然較大；群眾在就業、教育、醫療、托育、養老、住房等方面面臨不少問題。

??“必須堅持以中國式現代化推進中華民族偉大復興。實現高質量發展，實現全體人民共同富裕。”報告指出。

??未來5年是全面建設社會主義現代化國家開局起步的關鍵時期，主要任務目標是：經濟高質量發展取得新突破，多層次社會保障體系更加健全，城鄉人居環境明顯改善，美麗中國建設成效顯著等。

??在“構建高水平社會主義市場經濟體制”方面，報告提到，優化民營企業發展環境，依法保護民營企業產權和企業家權益，促進民營經濟發展壯大。

??加強財政政策和貨幣政策協調配合，著力擴大內需，增強消費對經濟發展的基礎性作用和投資對優化供給結構的關鍵作用。

??深化金融體制改革，建設現代中央銀行制度，加強和完善現代金融監管，強化金融穩定保障體系，依法將各類金融活動全部納入監管，守住不發生系統性風險底線。

??鄉村振興一直是工作重點，也是難點。二十大報告提出，全面推進鄉村振興，堅持城鄉融合發展，暢通城鄉要素流動。深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。保障進城落戶農民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。

??“租購并舉”

??住房事關民生福祉。“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”這是二十大報告中關于房地產方面的具體表述。

??這樣的表述與十九大報告完全一致。

??2016年底，中央經濟工作會議首次提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進十九大報告，現在又寫入二十大報告。這說明，“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產行業定位，無論因城施策如何發力，這始終是政策堅守底線。

??不同的是，黨的十九大報告是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出“租購并舉”，二十大則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。

??對于這樣的變化，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，預計接下來房地產發展落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上。未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或將成為市場關鍵支撐。

??全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，過去30年大力發展住宅建設，為的是解決老百姓住房問題，這個目標已經實現了。現在，努力的方向應該是住有好居、居有好市。住有好居，一是有好的房子，二是有好的服務，這也是中央提出的高質量發展在房地產行業的體現；居有好市，就是住房市場要平穩健康發展，不要大起大落。

??“房地產發展要抓好兩個體系建設，一是市場體系建設，二是保障體系建設。因為住房的特殊性，不可能所有人都買得起房子，相當部分人群需要租房，所以要大力發展租賃市場，租購并舉；還有部分中低收入家庭，難以用自己的努力全部解決租房問題，還應發展公租房和共有產權房。”顧云昌說。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前市場上重“購”輕“租”，要實現租購并舉還需在未來5年全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加強住房的民生導向。由此，上下行政管理的痛點將打通，住房的金融屬性、資產屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭搶人口，租購并舉新制度將獲得極大進展。

??區域協調發展與新型城鎮化

??二十大報告還提出，促進區域協調發展，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略，優化重大生產力布局，構建優勢互補、高質量發展的區域經濟布局和國土空間體系。

??推進以人為核心的新型城鎮化，加快農業轉移人口市民化。以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。

??陳文靜認為，伴隨著區域協調發展的持續深入，重點城市群和都市圈將進入快速發展通道，這些地區對人口、資源等要素集聚能力將有所提高。預計未來房地產市場分化行情將加劇，經濟發展韌性強、產業活力突出、交通網絡發達的地區，對人口的集聚效應或被進一步放大，未來人口規模突出、人口吸引力強的地區，房地產市場亦有較好的拓展空間。

??“未來人口流動將呈現三個重要趨勢：一是人口持續向東部沿海重點省份集聚；二是一線城市都市圈人口增速提升；三是中西部地區省會城市虹吸效應較為明顯。新型城鎮化將推動區域性住房需求提升。”植信投資研究院資深研究員馬泓預計。