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??清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉

??近期，一些市場機(jī)構(gòu)和國家統(tǒng)計局陸續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)，從今年前兩個月的銷售數(shù)據(jù)看，因相關(guān)數(shù)據(jù)有比較大的降幅，引起了社會的廣泛關(guān)注。應(yīng)該如何分析認(rèn)識這些數(shù)據(jù)所包含的市場信息呢？筆者認(rèn)為有以下幾個要點：

??1.當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場周期和景氣循環(huán)的正常現(xiàn)象。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體上處在一個消化過去過量供應(yīng)的過程中，新增供應(yīng)減少、交易放緩、價格下調(diào)，是這個階段的典型特征，如果沒有市場外部環(huán)境的重大變化，只有市場調(diào)整到長期均衡水平時，才會進(jìn)入到復(fù)蘇、擴(kuò)張的新循環(huán)。從這個意義上說，當(dāng)前的調(diào)整是市場正常的自我修復(fù)，沒有這個自我修復(fù)過程，新的一輪的增長就不可能開始。不論從中國經(jīng)濟(jì)社會所處的發(fā)展階段和特征，還是從中國房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段和特征來看，將有不止一次進(jìn)入新循環(huán)的機(jī)會，而不會像日本地價泡沫破滅后陷入長期停滯。

??2.當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整是房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建過程中供求結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建設(shè)過程中，滿足居民基本住房需求的租賃住房和各類保障性住房的供給正在加速，新建商品住房逐步向滿足多層次改善性需求轉(zhuǎn)變；銷售方式的轉(zhuǎn)變，購房者更傾向于購買已建成的或有嚴(yán)格預(yù)售監(jiān)管的項目；住房市場實現(xiàn)總體均衡以后，在住房交易中二手房的占比將逐步提升，甚至和過去新房的占比實現(xiàn)互換（發(fā)達(dá)國家新房交易甚至只占全部住房交易的10%~15%）。凡此種種，新房交易量萎縮，應(yīng)該是今后的大概率事件，但新房交易萎縮了，并不代表房地產(chǎn)市場萎縮了。

??3.受季節(jié)性因素和個別因素影響住房交易短期數(shù)據(jù)缺乏長期統(tǒng)計意義。回顧2015~2023年1~2月份的新房銷售同比數(shù)據(jù)，有4年是增長的且最大漲幅達(dá)到104.9%（面積）和133.4%（金額），有4年是下降的且最大降幅也達(dá)到-39.9%（面積）和-35.9%（金額），還有1年是面積降、價格漲。這些短期的同比或環(huán)比數(shù)據(jù)，如果不從長期的角度、消除季節(jié)性因素和特殊因素的影響，根本看不出規(guī)律或趨勢。所以，應(yīng)對此關(guān)注重視，而不簡單盲目下結(jié)論，更沒必要杯弓蛇影。