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??大城市壓力大、房價高、工作累，是否應該逃離北上廣，回到小城市？這是年輕人常常面臨的一個選擇問題。但建議想要奮斗的人們應該選擇北上廣深，而不是逃離。

??其一，大城市由于配套資源、經濟發展帶來持續的人口流入，大城市的房價雖然相對高，但是未來卻有可能有更大的漲幅和交易量，如同股市的大藍籌股。

??其二，大城市如同亞馬遜叢林，有人口、信息和資源的匯集，會帶來很多發展和突變進化的機會，個人努力疊加城市的發展，如同大家一起劃船，劃的人越多、越有能力，船前進得越快，突破性的進化機會也越多，個人的努力也就可能事半而功倍，如果想躍龍門，就應該到大海中去。

??其三，在大城市你隨時都有降維打擊的可能性，你可以賣了房子去小城市居住生活，但小城市賣了房去大城市買不了，而且除了房價的差距，還有大城市快節奏與高壓力，降維變成慢節奏低壓力沒有問題，但反之卻無法適應。
但未來城市的分化在不斷加劇，但怎么選擇一個有發展的城市，卻是一個技術活，好比要在股市中選出能跑贏大市的牛股。可是股市選股的分析很多，但是城市選擇的分析模型卻很少。

??本文是用一個股市的投資邏輯體系來分析不同的城市：如果全國城市看成主板，所有的城市上市的股票，大城市是大藍籌，小城市是小盤股，那我們選城市就好像是選股。

??從價值投資的邏輯，好的企業往往有五個特征：長的坡、厚的雪、寬的河，外加進化力和熵減力。長的坡是指潛在客戶體量大，業務有很大的發展空間和未來；厚的雪是指公司的毛利潤率比較高， 發展的質量高；寬的河是指核心業務有護城河，競爭對手輕易進不來。

??選城市時，也同樣可以有一套價值判斷的邏輯，核心在三個方面：

??其一，是站在價值看價格，一個城市的基本面決定了其價值，城市價值決定了房地產價格，哪怕短期背離，中長期也一定要回歸，要只買對的，不怕貴的，便宜的反而可能是最貴的。

??其二，是站在未來看現在，一個城市的中長期發展趨勢返回來看當下，看有沒有可持續的經濟增長和人口導入，城市的價值是漲還是跌。

??其三，是站在全局看局部，在全國大盤里，每個城市都有其價值的相對座標，由此可以判斷相對的價格合理性，部分國際性城市則可以用世界座標來定位，比如北京對紐約、上海對東京。

??這三個核心價值邏輯在使用時，可以體現在五個維度：基本面、護城河、進化力、管理層、市場態。

??01

??基本面

??看一個公司的基本面，首先是看其財務報表的基本情況，包括資產負債表、現金流量表和損益表，重點會看營業額、收入、利潤、資產、負債、利潤率等核心指標。

??對于一個城市而言，也可以用財務報表分析法來解構城市基本面。把GDP當成一個城市的總產值或營業收入；毛利潤就是財政收入或稅收，其中稅收會更準確一些；現金流就是可支配財政和預算支出；負債就是政府及其平臺企業的總體負債額；資產可以看城市的金融資產總余額。

??GDP是一個城市經濟的總體規模，總量越大越好，如果第三產業和創新產業的GDP占比大，則質量更優。財政收入或稅收則體現了GDP的效率，如同企業的凈利潤。比如2018年深圳的GDP是八千多億，稅收收入就高達兩千多億，利潤率高達百分三十幾，而同樣山東省的GDP一萬億，但稅收收入只有一千多億。

??城市的預算分為消耗和投資兩類，投入有長期產出的可以看作投資，比如投入教育和基礎設施，其他各項管理費用大部分是費用類了。很多地方政府的投入會以地方企業平臺融資投入，因此看地方政府負債時，不僅看財政赤字，還要看政府下屬企業平臺的融資總額。

??城市的金融資產可以看居民儲蓄余額和持有的股票債券總量。一般而言，城市的房價會與單位土地面積上的總投資量，和人均擁有的金融資產額成正比。

??一個城市的基本面是其價值和房地產價格的基礎。

??02

??護城河

??優秀的企業是會有寬的護城河，有核心技術如華為、有政策特許如煙草石油、有不可替代的品牌如茅臺、有平臺壟斷優勢如阿里、有客戶網絡優勢如騰訊等等。

??好的城市也是有護城河的，比如地理位置、氣候條件、基礎設施、產業基礎、特定資源等等。

??城市的地理位置，是無法更改的，決定了其在發展上的天然稟賦差異。比如一個港口城市和一個內陸城市，發展的機會可能就完全不同，地理位置會影響一個城市外部鏈接程度，是構成城市發展的基本要素之一。

??城市的氣候條件也很重要，冬天的平均氣溫變成一個重要考慮因素。近幾十年美國經濟發展的城市，其冬天的平均氣溫大都在十度以上，而衰退的城市溫度多在十度以下。這恐怕也與現代經濟中第三產業占比比較高有關系，太冷的地方，冬天第三產業不易活躍。

??城市的基礎設施有新舊和軟硬之分，公路地鐵、機場港口是傳統硬件設施，現在新一輪新基建，是指各類新型基礎設施，包括了5G、特高壓、大數據中心、人工智能、物聯網等。另外軟性基礎設施則體現在一個城市的高校數量、研究機構、特定人才等。

??產業形態對于一個城市也很重要，比如香港的金融業，深圳的高端制造產業鏈，就有很強的競爭能力，不容易被取代。此外，也可以看一下當地上市公司的類型、數量與市值

??另外某些城市的特定資源，比如石油或礦產，水庫電站，自然風光等等，也會會帶來城市特定的一些發展模式。

??一個城市的護城河能防止其獨特的價值被別的城市發展超越。但有些護城河也會崩塌，比如大慶沒了石油，比如產業的變化，東北如同底特律一般，原有的重工業衰弱。

??03

??進化力

??進化力是一個組織持續發展，甚至突破式跳躍式發展的可能性。一個企業的進化力除了看其文化的活力，商業模式的生態性，更重要的是看它的鏈接程度。鏈接形成網絡效應，超過一定程度后會量變產生質變，形成跳躍式指數級別的突破發展。

??一個城市未來能發展的潛力有多大，相類似可以看其活力程度、多元化程度以及外部鏈接程度。

??活力程度體現在經濟活力、人口活力、創新活力和市場活力四個方面：其中經濟活力看經濟增長的結構與質量；人口活力，看能否吸引高素質的奮斗人群遷入；創新活力，核心是在科技與研發的投入如何；市場活力，有沒有眾多的交易主體和品類數量。

??多元化的城市一定要靠開放，要有很強的地理鏈接程度和人才鏈接程度。地理鏈接主要靠交通配套，人才鏈接則主要靠政策吸引，只有越開放、鏈接越強，才能有越多外來的人才、信息和資源的交換，才能形成更強的熵減力，才能越有活力和突破發展的機會。比如美國的發展，得益于其吸納全球移民和獎學金政策，使其成為全球高端人才的收割機。

??進化力不是規劃出來的，而是從下往上野蠻生長出來的。比如深圳，曾經失落，在沉淀積累了十幾年之后，才又破繭而出，依靠的是打造了全球人才、信息、技術和制造產業鏈的強鏈接。這不僅要靠政府的政策和投入，更要靠民營企業的投入，包括絕大部份的研發投入和優秀人才。這些民營企業能夠在市場引導下，自發形成豐富的生態鏈，在一定積累到數量之后，又會形成網絡效應。

??鏈接程度越高的城市，進化力越強，進化力越強的城市，越有未來。

??04

??管理層

??分析企業時，要看一把手和核心管理層，然后再看整體團隊和企業文化。一把手和核心管理層影響到企業的戰略意圖，團隊和文化則影響到組織執行力，也就是戰略實現的能力。毛主席曾指出，戰略路線確定之后，干部就是決定的因素。

??一個城市核心管理層最重要的是看主官，他的想法會影響這個城市的發展戰略。有些城市一把手比較放權的，也可能二把手是主官，看主官可以重點看三個方面：意愿、路徑和能力。

??意愿可以從年齡和背景，有沒有進一步發展的空間，有沒有上級的絕對信任去判斷，核心一條，他想不想干事，還是無為而治。路徑是看其過往成功的方式，人往往是有成果路徑依賴的，過往成功的軌跡，大概率會被沿用，從過往可以看其行事風格與成事方式。能力則是看新上任的三把火燒得怎么樣，成果如何，眾人是否心服，心服則有信心去實現發展目標。

??管理團隊則可以從城市治理水平來看，一個城市的治理水平能很大程度地體現出一個城市施政團隊的整體素質與執行力。危機時刻則更是城市治理水平的試金石，比如臺風暴雨等天災，比如此次疫情，以上海為代表的一些城市，在應對是有章有法，成果可圈可點，充分體現了優秀的城市治理水平，從中可以看出執政管理層的高素質。

??整個執政團隊的素質建設，遠比調動一個主官要難得多，需要多年的培養積累。有時一些優秀主官調到落后城市時，也很難短期達成顯著成果，因為主官的戰略意圖和指令，往往得不到有效的貫徹和執行，執行層常常消極不干或亂干，過猶不及，反而需要很長時間會清理負面效應。

??此外，城市主官和管理團隊的價值觀與自我要求，決定了這個城市能否風清氣正，奮發向上。優秀的管理團隊往往兼具著帶思考的執行力和廉潔高效、成果導向的作風。

??一個城市如果有優秀的管理團隊，又有開明進取的主官，這個城市戰略規劃實現的可能性就很大，未來的發展就大有可期。

??05

??市場態

??市場態分為宏觀狀態和微觀狀態，宏觀狀態是類似金融或宏觀調控等中央統一政策對全盤的影響，類似股市大盤的整體漲跌。現在地產進入平穩長周期，如同大盤十年都徘徊在三千點附近，要挖掘個股的機會，也就是看每一個城市的微觀狀態，熊市的時候也有牛股。

??市場態從三個方面來判斷窗口期：供給面、需求面和交易面。

??供給面有三個口徑：狹義供給量、廣義供給量、潛在供給量。狹義供給量是指市場已取到預售證，可供銷售的商品房總量；廣義供給量是指已出讓的存量土地，理論上可供給出來的總量，包括在建未取證和未開工的土儲；潛在供給量，是指該城市未來可供出讓的土地。潛在供給量與城市的地理條件、土地指標和主官的意愿相關，狹義、廣義和潛在供給量分別對房價的短中長期產生影響，供給量越小的城市，越有機會。

??需求面分析也有三個要素：人口總量、購買力和購買意愿。人口總量出了看當地的戶籍人口，更要看新增人口，一看移動通訊或騰訊的統計，二看新增的學齡兒童數量；購買力主要看當地居民的收入水平，但不看平均數，而看中位數，新房客戶往往是中位數以上人群；購買意愿的核心是大眾的市場預期，要學會看市場中的“金絲雀”，一葉知秋，比如菜場大媽都在談股票時，股票一定過熱了，同樣，當出租車司機都在談買房時，估計當地的樓市就已經過火了。政策變化和土拍情況都會引起市場預期的變化。

??交易面分析包含一手房交易量、二手房交易量、價格走勢、短期政策等。二手房的交易量往往是一手房的先行指標，二手房交易量大的城市市場活躍度高，房價未來的漲幅會快。一手房的交易量體現當下的市場熱度，結合價格走勢看，可以連續周期觀察，看市場是過熱過冷，或是超賣超買。價格在大斜率拉升后，要特別小心，可能會進入盤整期或回調補缺。城市現行的微觀政策對短期市場也是影響較大，比如棚改或限購政策，都會大幅度刺激或壓抑市場交易量價。

??供需不平衡會帶來窗口期，比如狹義供給量與三個月的交易平均量對比，低于6個月時，房價會有上漲壓力，廣義和潛在供給對比年度交易量可以看中期和長期的平衡關系。

??但是買地的窗口期與買房的窗口期并不一致，開發商買地重點看中期也即廣義供給量，來判斷未來一到兩年的市場走勢，那是項目的主要銷售期。

??五維分析的指標比較多，也可簡化看。城市的長期趨勢，可以重點看人口總量、GDP、城市地理位置和主要產業；中期趨勢，可以重點看廣義供給量、年度交易總量、居民金融資產總量；短期趨勢，重點看狹義供給的去化周期、當期的政策、土拍的價格和熱度等。

??與數學物理等學科不同，經濟學模型都是幫助思考，都有很多假設條件和變量影響，只能體現事物發展的方向與可能性，本文模型更只是經驗總結，起他山之石的作用，玉則在于你自己的琢磨。