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??隨著存量房時代的到來，物管行業逐漸成為資本市場的新寵，不僅有遠超房地產幾倍甚至幾十倍的市盈率，還有輕負債、穩收入等優勢。

??頭部房企覬覦這個萬億級物業藍海的野心也逐漸顯露，分拆物業板塊上市，便是他們在物業資本市場掘金的第一步。

??截止目前，A+H股上市物企達31家，據樂居財經統計，至少還有13家物企已遞交招股書，排隊等待上市。

??在遞交招股書的名單中，第一服務、卓越商企、世茂服務、合景悠活已于近日紛紛通過港交所聆訊，這給其他備戰上市的物企再次增添了信心。

??通過聆訊的物企也為后來者提供了多個參考樣本。房企分拆物業板塊上市，有著天然優勢，可以為物業公司輸送大量的管理面積。不過，相對于這一優勢，資本市場似乎更看重企業的獨立性和外拓能力。

??母公司依賴也成了大多數脫胎于房企的物業公司所具有的特性。于是，在上市前夜突擊收并購，便成了各家物企不謀而合的最大默契。

??世茂服務耗資12億元并購

??近日，世茂服務通過港交所聆訊，其業績表現尤為突出，2020年上半年營收為15.65億元，去年同期僅為8.45億元；上半年利潤達2.55億元，去年同期為1.09億元。

??利潤的大幅增長離不開規模的擴張，截至2020年6月30日，世茂服務共管理293項物業，總在管建筑面積為8572萬平方米，比去年年底增加1755萬平方米。

??此外，世茂服務第三方物業管理面積占比也從2018年的0.81%，到2019年的25.52%，再到2020年上半年的37.88%，逐漸降低對母公司的依賴性。

??世茂服務通過一系列的收并購，實現了第三方物業管理面積的快速增長。

??從2019年到2020年8月，世茂服務先后收購了海亮物業、泉州三遠、廣州粵泰、福晟生活服務、成都信誼、北京冠城、浙大新宇等物業管理公司的不同股權。總在管面積達4485萬平方米，相當于世茂服務上半年服務體量的一半，總耗資約12.22億元。

??合景悠活2個月收購5家

??相比世茂服務，剛剛通過港交所聆訊的合景悠活規模并不算大。

??截止2019年底，合景悠活住宅部分在管面積1830萬平方米，合約建筑面積2940萬平方米；商業部分在管面積330萬平方米，合約建筑面積450萬平方米。

??截止2020年4月30日，合景悠活總在管建筑面積為2214.8萬平方米，在31家已上市物企中，規模排名較后。

??合景悠活絕大部分物業管理收入均來自關聯公司。2017年至2019年，來自合景泰富及其關聯公司的物業管理服務收入分別占合景悠活物業管理服務總收入的100%、100%及91.8%。

??直到2019年，通過1.97億元收購罡昱企業后，才獲得第三方物業管理面積。截止2020年4月30日，來自第三方物業管理面積達到了477.1萬平方米，占比總在管面積的21.5%。

??就在通過聆訊前夕，合景悠活又斥資6736萬元，于8月份和9月份先后收購了5家物業公司。

??第一服務的重組加法

??與上市物企相比，同屬小規模的第一服務于近日也通過了聆訊，擬于10月22日正式掛牌上市。

??在2017-2019年，第一服務在管面積分別為731.8萬平方米、1062.6萬平方米、1354.3萬平方米，到2020年4月30日才增至1500萬平方米。

??來自第三方物業的在管面積從2017年的91.4萬平方米提升至2020年4月30日的411.8萬平方米，第三方物業在管面積比例達27.4%，依舊存在母公司依賴性。

??無法拼規模的第一服務，選擇另辟蹊徑，他為資本市場講了一個“好故事”，即主打綠色人居。

??上市前當代置業董事局主席張雷將第一物業和第一人居進行了一系列重組。第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，這也為第一服務找到了新的利潤增長點。

??2020年2月，第一物業收購第一人居72.1%股權，兩家公司合二為一。隨后，第一資產、張雷分別將持有第一物業的64.6%及4.2%股權轉讓予第一服務，緊接著第一資產再度轉讓第一物業31.2%股權。

??至此，第一人居成為第一物業子公司，同時第一物業成為了第一服務控股(香港)的全資子公司。

??招股書顯示，2019年，第一服務錄得物業管理服務收入2.73億元，占總收入的43.7%；綠色人居解決方案收入1.56億元、增值服務1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

??顯然，在營收方面，綠色人居解決方案貢獻不小的力量，且毛利率也要高于基礎物業管理服務。

??第三方物業收購方面，據招股書披露，于2020年3月，收購一家于中國江蘇省成立的物業管理公司的45%股權，總代價為人民幣2,519,000元，此外并無其他關于收購方面的信息。

??卓越商企一年投標139次

??擬于10月19日掛牌上市的卓越商企，截至2020年5月31日，在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2580萬平方米。

??跟其他多數依賴母公司的物企不同，卓越商企到2019年，來自第三方物業開發商開發的物業在管面積占比已過半。

??截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團開發的物業分別占在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業開發商開發的物業分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

??第三方物業管理面的增長自然也少不了收并購的功勞。2019年，卓越商企收購了武漢雨陽、浙江港灣及武漢環貿。通過該等收購，截至2020年5月31日卓越商企獲得的在管總面積約為390萬平方米，收購總代價約為3.56億元。

??除了通過收購獲得第三方物業管理規模外，卓越商企在競標上也下了苦功夫。

??于2017年、2018年及2019年以及截至2020年5月31日止五個月，卓越商企就第三方物業開發商開發的物業分別合共投標87次、139次、120次及76次，同期中標率分別為44.8%、52.5%、40.8%及57.9%。

??盡管收并購是擴大規模和擺脫母公司依賴最快捷的方式，但大規模的收并購隨之而來的債務壓力、人員管理及服務質量等問題都將給企業帶來不小的風險。物企也終將要為上市前夕的并購狂歡而買單。