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??奔跑在力爭千億、重回行業(yè)50強(qiáng)路上的花樣年控股集團(tuán)有限公司（股票代碼：01777.HK 以下簡稱“花樣年”）正嘗試各種方式，在規(guī)模增長訴求與“三道紅線”的限制之間，取得平衡。

??12月14日，花樣年發(fā)布公告稱，向中融國際信托（以下簡稱“中融信托”）轉(zhuǎn)讓項目公司70%股權(quán)，作價8億元，預(yù)計將錄得不少于6.87億元的收益。

??“我們在深圳有27個城市更新項目，與中融信托合作的是其中之一?！?2月17日，花樣年的相關(guān)人士表示，對于此類項目的利潤變現(xiàn)，該公司有兩條路徑，一是自行慢慢孵化，二是在中間轉(zhuǎn)化階段引入戰(zhàn)略投資者，提前鎖定利潤。去年，花樣年已經(jīng)在龍華項目引入了平安不動產(chǎn)，這次引入中融信托也是同樣的考慮。

??引入金融機(jī)構(gòu)降杠桿、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)是花樣年早就想好的一步棋。在3月份的業(yè)績會上，該公司管理層便透露今年會采取穩(wěn)財務(wù)降杠桿升評級的多種方式，包括加強(qiáng)與銀行、信托等機(jī)構(gòu)的合作，乃至探索地產(chǎn)信托基金。

??舊改項目引入金融機(jī)構(gòu)

??公告顯示，中融信托收購的項目公司持有位于深圳市東部大鵬新區(qū)北端葵涌街道葵豐社區(qū)的物業(yè)項目。這是一個城市更新項目，占地面積約21.7萬平方米。項目地處葵涌中心區(qū)，南臨大鵬灣與香港九龍半島隔海相望，地理位置優(yōu)越。交易完成后，花樣年于該項目公司的持股比例將調(diào)整為11%，但仍將繼續(xù)操盤，負(fù)責(zé)項目公司的日常營運，包括項目開發(fā)及銷售。

??這不是花樣年第一次轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)給金融機(jī)構(gòu)。2019年11月，平安不動產(chǎn)認(rèn)購了花樣年深圳市一個舊改項目的項目公司新增資本及提供股東貸款，總金額約13.809億元。交易后，平安不動產(chǎn)持有該項目公司34.3%股份。

??值得一提的是，平安不動產(chǎn)的這筆投資附加了回購條件，在項目物業(yè)出售95%后，花樣年將對平安不動產(chǎn)持有的股權(quán)進(jìn)行回購，價格為未售物業(yè)的估值，上限為15億元。

??而據(jù)接近花樣年的業(yè)內(nèi)人士透露，此次中融信托收購的項目并未簽訂回購協(xié)議。

??花樣年將上述兩宗交易，視為城市更新項目利潤變現(xiàn)的可行途徑之一。據(jù)了解，目前該公司在粵港澳大灣區(qū)擁有46個城市更新項目，其中深圳最多，有27個項目。花樣年方面表示，對于城市更新項目公司有兩條已經(jīng)走通的路徑，一是慢慢孵化，直到完成整個舊改流程，獲取比較豐厚的利潤，如坪山好時光項目；第二條路，就是在項目的中間轉(zhuǎn)化階段就引入戰(zhàn)略投資者，提前鎖定利潤，比如此次的葵涌項目，以及跟平安不動產(chǎn)合作的龍華項目。

??擴(kuò)大合作范圍 加速去化、加快周轉(zhuǎn)

??除了平安不動產(chǎn)和中融信托，今年花樣年還把兩個項目70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了旭輝集團(tuán)旗下的晨曦基金。相較金融機(jī)構(gòu)，花樣年今年拓展房企“朋友圈”的力度更大。截至目前，已經(jīng)跟其達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系的房企包括電建地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華夏幸福、東原集團(tuán)等房企。合作范圍頗為寬泛，包括“信息交流”“土地市場”“項目合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓”等。

??在花樣年的管理層看來，能否與主流企業(yè)合作，是判斷企業(yè)成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)，是進(jìn)入主流賽道的標(biāo)準(zhǔn)型動作。而進(jìn)入主流賽道正是花樣年孜孜以求的新目標(biāo)。2019年，花樣年提出了二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車的口號，今年該公司董事長潘軍又進(jìn)一步提出了明后兩年沖擊千億，重回行業(yè)前50強(qiáng)的具體目標(biāo)。

??2020年，花樣年的銷售目標(biāo)是450億元，同比增長26%，前11個月已經(jīng)完成了約432億元，全口徑銷售金額的排名上升至第67位。有消息指，該公司今年的內(nèi)部銷售目標(biāo)為600億元，同比增速將近66%，就算最終能達(dá)標(biāo)，未來兩年要達(dá)成千億仍需實現(xiàn)每年30%的增長?！叭谫Y新規(guī)出來后，房企彎道超車的幾率很低了，30%的增長還是很有難度?！币晃环治鰩熑绱苏J(rèn)為。

??截至今年6月底，花樣年的凈負(fù)債率為78.3%、現(xiàn)金短債比1.7倍。按照該公司自己的算法，上面兩個指標(biāo)離“紅線”較遠(yuǎn)，另外一條線接近達(dá)標(biāo)。不過，就算兩條線未踩，未來也只有10%的有息負(fù)債增幅。要支撐30%的銷售增幅，花樣年必須尋找不放大杠桿的增長方式。

??“三道紅線”規(guī)則出臺后，把債性融資替換成股性融資，加快現(xiàn)金回款，進(jìn)一步拓展合作、降低權(quán)益成為了很多房企的共同選擇。潘軍也認(rèn)為，要快起來，就要多跟優(yōu)秀公司合作。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年花樣年獲取的18幅土地中，合作比例達(dá)到了53.8%。該公司將合作伙伴分成了幾類，跟央企合作，可以借力較低的融資成本；跟具備區(qū)域深耕優(yōu)勢的房企合作，有利于擴(kuò)展布局和區(qū)域深耕；快周轉(zhuǎn)的房企則可以幫助其實現(xiàn)項目的高周轉(zhuǎn)，提高資金回款效率。

??花樣年的相關(guān)人士表示，在走向千億的過程中，希望除了規(guī)模的增長，還能同時維持穩(wěn)健的財務(wù)狀況和較高的利潤率。據(jù)其透露，未來的投資中，該公司并未打算通過繼續(xù)提高杠桿去公開市場搶地，規(guī)模的增長更多會來自于加速已有的確權(quán)土儲的去化，盡快將其轉(zhuǎn)化為可售資源。加快城市更新項目的轉(zhuǎn)化和拓展，補充高利潤項目。通過招拍掛渠道拿的將主要是快周轉(zhuǎn)項目，把流速和規(guī)模做起來。