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??入主方圓、華新合作項目不足一年，珠光匆匆離場，它的“瘦身”計劃開始了。

??2020年，珠光控股（01176.HK）激進擴張，上半年對聯營公司的投資總額達16.8億港元，較2019年底的273.9萬港元，暴增約614倍。

??暴增的數據背后是“紅線”壓頂。截止2020中期，珠光控股凈負債率約237.2%，遠高于100%；非受限現金短債比僅0.04，小于1倍；均踩中“紅線”。

??高壓之下，珠光控股開始清退資產。2月2日，其子公司廣州珠光城市更新集團有限公司（以下簡稱“珠光城更集團”）退出廣州御泰房地產有限公司的股份（以下簡稱“廣州御泰”），退出前持有該公司51%股權。

??珠光控股清退資產

??樂居財經獲悉，2020年，珠光城更集團新增4家對外投資，除廣州御泰之外，還有廣州佳譽咨詢，持股100%；廣州鎮東投資，持股70%；廣州大龍投資，持股70%。4家新增子公司，均由珠光城更集團控股。

??事實上，不止珠光城更集團，珠光控股在2020年加大了對外投資力度。據2020中報披露，珠光控股于聯營公司的投資總額約16.8億港元，較2019年底的273.9萬港元，暴增約614倍。

??同期，珠光控股總資產為392.8億港元，較2019年底增長34.4億港元，增幅約10%。而2018、2019年底，其總資產分別為358.1億港元、358.4億港元，增長甚微。

??有業內人士分析稱，珠光控股加大投資力度，或有增厚自身資產的考量。三條“紅線”之下，增厚資產相當于變相降低了凈負債率等指標。

??截止2020中期，珠光控股現金及現金等價物1.58億港元，短期有息負債約40億港元，長期有息負債約152.6億港元，凈負債率約237.2%，遠高于100%，踩中“紅線”。

??2021年初，珠光火速退出廣州御泰，或因完成了2020年在報表中的“使命”，也或許因另一條“紅線”，非受限現金短債比僅為0.04。

??樂居財經獲悉，2020年4月，珠光控股就曾以33.18億元總價，出售廣州火村舊改項目全部股權及貸款。該項目的預計總投資達114億元。當時，項目自2013年改造方案獲批以來，推進已長達七年時間。

??珠光控股當時稱 “考慮到中美兩國的貿易爭端以及冠狀病毒爆發，導致集團當前經營狀況，為集團在不久將來募集資金帶來沉重壓力。”而那次出售，為其贏得了31.64億元的流動資金。

??去年11月，珠光控股以29.83億元的價格，出售廣州花城御景花園項目。該物業項目位于廣東省廣州市天河區珠江新城，由13棟商住樓宇及其附屬設施、停車場組成，出售項目所得凈額約3.74億元。

??據了解，2020年中，珠光控股完成合約銷售額約5.2億港元，合約建筑面積約4.87萬平方米，同比分別減少約65.8%及51.6%。由于爆發疫情，導致其交付的物業數減少及租賃下跌，珠光控股在2020年中的總收入約13.39億港元，同比減少約39.2%。

??由朱氏三兄弟之一朱慶伊創立的珠光集團，其業務和影響力雖沒有朱孟依的合生創展（00754. HK）之大，但也被業界公認為廣州市隱形“地主”。

??珠光城更集團成立于1997年01月27日，法定代表人劉建文，注冊資本20億元。由廣州御德投資有限公司持股100%，其實際控制人為香港公司嘉鋒投資有限公司。

??早在2018年，珠光集團便將其所持珠光城更集團（原名“廣州珠光置業有限公司”）置入上市公司珠光控股。

??據了解，珠光城更集團從2003年開始涉足廣州城市更新，是最早參與舊改的房地產企業之一。目前其在廣州已經成功改造潭村、廣鐵(老)南站項目、瀝滘村等多個項目，在廣州舊改市場均有相當的影響力。去年以來，珠光集團就先后拿下廣州多個城市更新項目，包括荔灣沙洛村，以及投資達到138億元的增城白江村項目。

??數據顯示，珠光城更集團目前推進的村改項目超20個，總面積已超2000萬平方米，總產值約5000億元以上。

??“插足”華新、方圓

??珠光退出后，廣州御泰由原股東廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）、廣州華新集團有限公司（以下簡稱“華新集團”）各持股50%。

??廣州御泰成立于2010-09-19，法定代表人為王宣，注冊資本為1.02億元。經營范圍主要為房地產開發經營、場地租賃。該公司的早前名稱實為廣州華新方圓房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州華新方圓”），更名與珠光的進入不無關系。

??2020年3月4日，廣州華新方圓的注冊資本出現激增，從5000萬元增加超一倍至1.02億元。增資方正是珠光城更集團。憑借這筆增資，珠光城更集團正式持有了廣州華新方圓51%股權。

??廣州華新方圓股東方形成珠光城更集團、方圓地產、華新集團51%、24.5%、24.5%的三方持股局面。董事人員也出現變更，韓曙光、方明、王宣退出，新增范欣、劉武煌、譚劭熙、劉建文四人。

??當中，劉建文正是珠光城更集團董事長兼總經理，在珠光系多家企業均有任職。

??增資事項發生后5個月，2020年8月10日，“廣州華新方圓”更名為“廣州御泰”。

??到今年1月29日，珠光城更集團再次從廣州御泰的投資方退出，后者此前新增的范欣、劉武煌、劉建文的三位董事人員也由此退出。

??在廣州御泰多次的股權變更中，一位名為馮耀良的人始終居于該公司董事人員的中心位置，沒有發生過變更。該人士實為華新企業集團董事局主席。

??華新集團最早成立于1990年，業務領域涵蓋貿易、時尚、制造、華新健康、農業、置業、投融、飲食等。旗下華新地產成立于2014年1月，發展距今僅有短短幾年時間。

??據了解，該公司現有及在建面積達約120多萬平方米，可售貨值約200億元。包括華新總部大廈、華新方圓廣場 、華新智匯+、芳華都匯大廈、惠州港惠三期項目、清遠磐碧項目 、長沙清控科創基地等地產項目。

??事實上，華新與方圓交情甚篤。

??早在房地產企業瘋狂進軍金融的2014年，華新集團便聯合方圓集團等多家公司投資成立了廣州e貸。在2017年11月方圓房服（09978.HK）上市之時，馮耀良還是其座上賓。

??位于廣州珠海的華新方圓廣場，是華新與方圓地產合作的首個中心區商業綜合體項目。該項目總建筑面積約16萬平方米，規劃三棟107.8米商業樓、一棟200米寫字樓及裙樓開放式街區商業。建成后，集精品超市、電影、餐飲、購物、兒童游樂、健身、休閑娛樂等業態一體。

??項目旨在“通過設計激活舊城商業，提升街區活力與人們的生活品質”，對于舊城改造的優勢或正是方圓與華新引入珠光的主要原因。據了解，去年11月，該項目一期已完成底板封底澆筑。