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??新能源造車與舊改，魚與熊掌，朱孟依父子選擇兼得——在斥資19.23億增資廣汽蔚來(lái)成為大股東一個(gè)月后，朱氏父子在舊改領(lǐng)域也大手筆簽約。

??2月25日，廣州市海珠區(qū)五鳳經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社下轄沙溪、五村、泰寧三個(gè)自然村，與廣東珠江投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠江投資”）簽訂舊村改造項(xiàng)目合作協(xié)議。

??這意味著，珠江投資正式拿下這宗改造范圍達(dá)88.88公頃、總投資約228.9億的舊改項(xiàng)目。

??今年1月5日，廣汽集團(tuán)（601238. SH）宣布廣汽蔚來(lái)以19.23億引入珠江投資集團(tuán)旗下珠投智能作為戰(zhàn)略投資者，根據(jù)最新工商信息，此筆變更已于近日完成，珠投智能憑借68.56%的絕對(duì)持股，成為廣汽蔚來(lái)大股東。

??朱孟依父子順利進(jìn)軍新能源汽車，造車界自此又多了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

??新能源汽車和舊村改造，無(wú)疑都是耗資巨大的投資，非家底雄厚不能輕易觸碰。而據(jù)此前樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道，朱氏公司與廣汽蔚來(lái)的合作，首期投入30億，后續(xù)投資超過(guò)100億。此次繼續(xù)超220億巨資砸在舊村改造上，兩大投資總規(guī)模約350億元，可謂財(cái)大氣粗。

??造車與舊改

??鳳陽(yáng)街五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項(xiàng)目位于海珠區(qū)中部 ，三條村改造范圍約88.88公頃，總投資達(dá)228.9億。據(jù)珠江投資方面人士在簽約儀式上透露，該舊改項(xiàng)目將打造集合科研、商務(wù)、時(shí)尚休閑等功能于一體的產(chǎn)城融合引領(lǐng)區(qū)。

??事實(shí)上，拿下該舊改項(xiàng)目的是珠江投資（公司全稱：廣東珠江投資股份有限公司），這與一個(gè)月前作為戰(zhàn)略投資者增資廣汽蔚來(lái)，成為大股東的珠江投資集團(tuán)（公司全稱：廣東珠江投資管理集團(tuán)有限公司）實(shí)際是兩家公司。

??本質(zhì)的區(qū)別在于，兩家公司由朱孟依兩個(gè)兒子朱一航、朱偉航分別控制。當(dāng)中，珠江投資由次子朱偉航實(shí)際控制99%的股權(quán)，珠江投資集團(tuán)的實(shí)際控制人則是長(zhǎng)子朱一航，持有99%。

??也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)拿下廣汽蔚來(lái)實(shí)際控制權(quán)的是朱一航，最新工商信息也顯示，朱一航作為廣汽蔚來(lái)實(shí)際控制人，最終受益股份達(dá)67.87%。而此次拿下廣州珠海舊改的，是次子朱偉航。

??兩個(gè)兒子各有所長(zhǎng)，一個(gè)鐘于新能源汽車，一個(gè)發(fā)力舊村改造。珠江投資旗下目前所持有土儲(chǔ)中，就有多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

??作為朱孟依上市平臺(tái)合生創(chuàng)展（00754. HK）以外的另一個(gè)主要經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，珠江投資在多年的發(fā)展中也為地產(chǎn)圈所熟知。該公司成立于1993年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

??經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，業(yè)務(wù)已由廣州拓展至全國(guó)，目前項(xiàng)目主要分布在京津地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)及成都、西安等地區(qū)，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市及天津、成都、西安、佛山等二線城市。

??截至2020年6月底，該公司累計(jì)銷售面積近1200萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備建筑面積2000余萬(wàn)平方米。開發(fā)產(chǎn)品涵蓋住宅、公寓式酒店、酒店式公寓、別墅、大型購(gòu)物中心、會(huì)展中心、星級(jí)酒店、寫字樓、商業(yè)街及工業(yè)廠房等多種類型。公司形成一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式。

??事實(shí)上，珠江投資的多數(shù)土地儲(chǔ)備獲取時(shí)間在2010年之前，獲取時(shí)間較早，主要通過(guò)協(xié)議出讓形式取得，成本較低。直到2017年，該公司才又開始陸續(xù)新增土地儲(chǔ)備。

??其中，2017年通過(guò)招拍掛和并購(gòu)獲取土地3塊，通過(guò)租賃方式獲取土地1塊;2018年下半年通過(guò)并購(gòu)和招拍掛獲取土地2塊；2019年公司在寧波和珠海獲取2塊土地；2020年1-6月，該公司分別在廣州和深圳獲取了舊改地塊，拿地方式趨向于舊改。

??據(jù)了解，至去年中，該公司旗下在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市擁有7個(gè)城市更新項(xiàng)目，土儲(chǔ)占地面積332.11萬(wàn)平方米，城市更新土儲(chǔ)總建筑面積625.71萬(wàn)平方米。

??截至2020年6月，珠江投資儲(chǔ)備土地面積1174.35萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)總建面2113.37萬(wàn)平方米。這些土儲(chǔ)主要分布于北京、廣州、上海、深圳、成都和天津等城市，以北京為主（儲(chǔ)備建筑面積占43.78%）。土地儲(chǔ)備建筑面積中一線城市（北京、上海、廣州、深圳）占73.66%，二線城市（成都、天津、西安、珠海、寧波）占19.16%。

??錢從哪來(lái)？

??除了房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)之外，珠江投資還還涉足了不少其他行業(yè)。據(jù)了解，截至2020年9月底，珠江投資內(nèi)設(shè)城市更新投資管理中心、投資與財(cái)務(wù)管理中心、住宅投資事業(yè)部、成本經(jīng)營(yíng)管理中心、商業(yè)/產(chǎn)業(yè)投資事業(yè)部、人力資源及行政管理中心等；納入合并范圍子公司161家。

??與此次超220億拿下海珠舊改一樣，珠江投資近年來(lái)的投資更偏向大金額的投資項(xiàng)目。如2017年，其與佛山順德兩鎮(zhèn)街簽訂的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，金額190億；2018年，珠江投資與昆明簽訂協(xié)議，在大健康產(chǎn)業(yè)、商業(yè)中心、高端酒店及配套產(chǎn)業(yè)、文旅民宿小鎮(zhèn)等領(lǐng)域合作，計(jì)劃3年在昆明投資1000億。

??大規(guī)模投資城市更新與舊改項(xiàng)目，珠江投資的錢從何來(lái)？

??數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月底，該公司合并資產(chǎn)總額1816.72億元，所有者權(quán)益500.54億元（含少數(shù)股東權(quán)益191.17億元）。2020年1-9月，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入179.48億元，利潤(rùn)總額7.72億元。營(yíng)業(yè)收入同比大幅增長(zhǎng)218.01%，主要是該公司收到分鐘寺項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)政府回款并且確認(rèn)收入所致。

??據(jù)了解，該公司去年上半年通過(guò)北京分鐘寺地塊，以一級(jí)土地返還金額就預(yù)計(jì)達(dá)113億元。當(dāng)中，分鐘寺L-24地塊、L-26地塊和L-39地塊、L-41地塊已分別于去年3月27日及4月25日掛出，這些土地均是由珠江投資做的一級(jí)土地整理。

??截至2020年9月底，該公司資產(chǎn)負(fù)債率72.45%。其全部債務(wù)680.82億元，當(dāng)中，短期債務(wù)157.40億元，較上年底增長(zhǎng)14.34%；長(zhǎng)期債務(wù)523.42億元。此外，截至2020年9月底，珠江投資還有對(duì)外擔(dān)保余額112.64億元，占凈資產(chǎn)的比重為22.50%。

??據(jù)了解，珠江投資去年1-9月，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~99.94億元，同比下降5.20%，投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-12.91億元，凈流出同比擴(kuò)大12.49億元，主要系股票投資支出擴(kuò)大所致；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-73.66億元，主要系償還債務(wù)以及分紅所致。

??為了償還現(xiàn)有的舊債，珠江投資2021年以來(lái)已先后多次嘗試發(fā)行新債。1月11日，珠江投資發(fā)行9.7億元公司債券，票面利率為7.5%；2月19日，珠江投資再發(fā)行16.91億元公司債，票面利率同為為7.5%。

??資產(chǎn)出售也成為方式之一。2月5日，珠江投資在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易掛牌轉(zhuǎn)讓成都珠江潤(rùn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33.333%股權(quán)，底價(jià)9.5億元。目前標(biāo)的轉(zhuǎn)讓仍處于披露階段。

??然而隨著監(jiān)管層面對(duì)房地產(chǎn)融資的收緊，珠江投資的融資也不可避免受到了影響。其2月19日發(fā)行的公司債，原本發(fā)行規(guī)模為40億元，但最終只發(fā)行了16.9億元，發(fā)行規(guī)模還不到一半；同樣，早在去年10月19日，該公司原計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為10億元的公司債，最終也只發(fā)行了5.5億元。

??珠江投資之所以還能大金額拿下舊改項(xiàng)目的一大“底氣”，或在于其仍有一定的銀行授信。據(jù)了解，截至2020年9月底，該公司共獲得各家銀行授信額度為806.73億元，已使用額度603.57億元，尚未使用額度203.16億元。