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??3月23日，雅居樂集團（03383. HK）2020年業(yè)績會以線上方式舉行，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席會議并答記者問。

??即使經(jīng)歷了疫情的影響， 2020年的雅居樂從各方面的數(shù)據(jù)看都有較好的增長。

??規(guī)模方面，2020年雅居樂實現(xiàn)預(yù)售金額1381.9億元，較2019年增加17.1%，達歷史新高，累積預(yù)售建筑面積為1025.0萬平方米，較上一年增加15.0%。預(yù)售目標(biāo)完成率達115.2%。

??年內(nèi)，雅居樂的營業(yè)額為802.45億元，較上一年上升33.2%；毛利241.02億元，較2019年上升31.3%；整體毛利率為30.0%，與2019年的30.5%基本持平。

??其凈利潤及核心凈利潤分別為122.49億元及111.20億元，較2019年分別上升32.7%及31.2%。而該公司股東應(yīng)占利潤94.75億元，較去年上升26.1%。

??五項盈利指標(biāo)，幾乎都上升了30%左右。

??銷售規(guī)模進一步增長，營收、凈利潤同比增加。除此以外，雅居樂一直以來重金投入的多元化業(yè)務(wù)也正在為集團的整體營收作出貢獻。

??對于2021年，甚至未來三年的發(fā)展計劃，雅居樂希望，收入能繼續(xù)有雙位數(shù)的增幅，毛利率能確保在30%左右。同時，多元化的各個板塊也能繼續(xù)為雅居樂的業(yè)績表現(xiàn)做更大貢獻。

??多元化占比20%以上

??多元化，成為這些年雅居樂業(yè)績會的一個標(biāo)簽，旗下物業(yè)管理、雅城、環(huán)保、房管、城市更新等業(yè)務(wù)經(jīng)過多年的重金培育，已逐漸開始為集團的整體業(yè)績作出貢獻。

??2020年，雅居樂802.45億元的營業(yè)額中，物業(yè)發(fā)展的確認銷售收入695.47億元，較去年上升28.4%。物業(yè)發(fā)展銷售收入的增加主要得益于較高的銷售均價及面積。據(jù)悉，雅居樂2020年確認銷售均價為每平方米1.41萬元，同比上升17.9%；確認銷售總面積為493萬平方米，同比上升8.9%。

??除此以外，屬于雅居樂多元化業(yè)務(wù)板塊的物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)·、環(huán)保服務(wù)收入分別為78.53億元、5.56億元、22.89億元。當(dāng)中，物業(yè)管理及環(huán)保收入分別較2019年大幅上升119.5%及51.6%，持續(xù)為雅居樂提供穩(wěn)健收入。

??數(shù)據(jù)可以看出，雅居樂集團“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運模式續(xù)見成效。其年內(nèi)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比分別為86.7%及13.3%，其中多元化業(yè)務(wù)收入的占比較2019年上升3.2個百分點。

??著手推動雅居樂雅城集團赴港上市，成為雅居樂多元化在過去一段時間濃墨重彩的一筆。

??去年6月24日，雅城正式遞交IPO招股書，雅城若成功上市，將成為雅居樂旗下第三個上市平臺。截止2020年12月31日，雅城業(yè)務(wù)覆蓋中國31個省份的203個城市。

??實際上，雅城的分拆是一件雙贏的事情。一方面，現(xiàn)金多了，權(quán)益多了，另一方面，分拆能夠讓資本市場的投資者、機構(gòu)更好地發(fā)現(xiàn)雅城的價值，使雅城自身能夠有足夠的資金和平臺去發(fā)展。

??此外，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入存量時代，雅居樂也正在城市更新領(lǐng)域開疆拓土。2020年6月，雅居樂正式成立了城市更新集團，城更集團堅持“城市更新綜合運營商”的定位。去年，雅居樂已成功轉(zhuǎn)化一個位于山西省太原市的城市更新項目為土地儲備，預(yù)計總建筑面積約34萬平方米。

??據(jù)了解，截至2020年12月31日，雅居樂城市更新已簽訂18個合作協(xié)議，業(yè)務(wù)遍布中國5個省份，布局大灣區(qū)，華北地區(qū)及中原地區(qū)，已鎖定預(yù)計建筑面積達1150萬平方米，鎖定貨值達3600億元。

??對于其他多元化版塊未來分拆的可能性，雅居樂管理層表示將會根據(jù)公司發(fā)展的需求，以及市場的情況來做決定。將完全按照公司利益的最大化、股東利益的最大化，以及公司的穩(wěn)定發(fā)展，來決定其分拆行為。

??消滅“紅線”

??去年以來，“三道紅線”成為加在房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一道“緊箍咒”，當(dāng)然也成為房企業(yè)績會不得不面對的話題。

??據(jù)了解，截至2020年12月31日，雅居樂凈負債率持續(xù)下降至61.0%，較2019年下降21.8個百分點；剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率降至71.9%；現(xiàn)金短債比持續(xù)上升，從2019年的1.0升至1.3。

??按照以上數(shù)據(jù)，雅居樂在去年底僅有扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率觸及紅線，凈負債率、現(xiàn)金短債比兩個指標(biāo)，均達到紅線要求。

??消滅“紅線”，雅居樂將全力以赴，并有信心在今年達標(biāo)。

??從年報數(shù)據(jù)也可以看出，其在過去一年的實際借貸利率為6.56%，相較于2019年的7.10%，下降了0.54個百分點。

??過去的2020年，該公司于境外分別發(fā)行于2025年到期5億美元5.75%的優(yōu)先票據(jù)及發(fā)行于2025年到期4.83億美元6.05%的優(yōu)先票據(jù)，并獲授予一筆初始金額為32.42億港元(附帶增額權(quán))的信貸協(xié)議，為期36個月。

??此外，雅居樂于境內(nèi)發(fā)行于2022年到期人民幣30億6.2%的非公開公司債券。

??值得一提的是，報告期內(nèi)，雅居樂包括銀行借款、銀團貸款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵、資產(chǎn)支持證券及租賃負債利息開支等在內(nèi)的的財務(wù)費用也在大幅下降。

??其2020年的財務(wù)費用凈額10.40億元，較2019年的25.30億元，大幅減少了58.9%。為雅居樂年內(nèi)利潤的增長提供了有力的貢獻。

??于2020年12月31日，雅居樂總借款為978.13億元。銀行借款及其他借款；優(yōu)先票據(jù)；境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵及資產(chǎn)支持證券分別為701.39億元、148.31億元及128.43億元。

??數(shù)據(jù)顯示，雅居樂一年內(nèi)到期的借款385.69億元，而其于2020年12月31日的現(xiàn)金及銀行存款總額為508.65億元，有效覆蓋其短期負債。

??土地投資不超過450億

??規(guī)模的穩(wěn)定增長，基于雅居樂的全國化布局。2020年雅居樂在華南、華東、海南及云南、華北等區(qū)域全年可售資源貨值約2200億元，為其全年超17%的銷售增長提供了保證。

??2020年，雅居樂仍在加大土地的收儲，透過招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購等方式，增添40個優(yōu)質(zhì)新項目，新項目的預(yù)計總建筑面積達836.1萬平方米，其中雅居樂應(yīng)占預(yù)計總建筑面積636.8萬平方米；新項目的總土地金額357.01億元，雅居樂應(yīng)付土地金額233.85億元。新開拓貴陽、啟東、泰興、太原及肇慶6個市場。

??另一方面，最新出臺的22城土地集中供應(yīng)的政策，為房企后續(xù)的拿地增加了不確定性。業(yè)績會上，雅居樂管理層對此作表示稱，土地的集中供應(yīng)，更有利于公司的后續(xù)拿地。集中供地后，雅居樂對城市的投資布局和拿地的方向會更加具體、更加細化，投資方向會更加清晰。

??數(shù)據(jù)顯示，于2020年12月31日，雅居樂于84個城市，擁有預(yù)計總建筑面積達5301萬平方米的土地儲備，分布于華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域、華中區(qū)域、海南及云南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、香港及海外，對應(yīng)樓面平均地價為每平方米3627元。

??土儲分布上大灣區(qū)占最多，其在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備約為1354萬平方米，占整體土地儲備的25.5%；長三角擁有土地儲備694萬平方米，占整體土地儲備的13.1%。

??對接下來一年的土地投資計劃，雅居樂管理層在業(yè)績會上表示，雅居樂今年總體投資大概會在400億左右，其中地產(chǎn)方面是320億元，其他產(chǎn)業(yè)大概80億左右。