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“彎道超車”加速搶地 華潤置地五年再造“大棋局”

公司曾冬梅 2021-04-15 09:55:52 來源:中房報

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??3月30日,華潤置地有限公司(以下簡稱“華潤置地”,01109.HK)宣布了未來五年權益銷售額翻番的規劃。話音剛落,該公司就在土地市場證明了要達成這一目標的決心。

??4月9日,華潤置地分別在西安、佛山斬獲了兩宗土地。前者的溢價率高達226%,為了競得這塊地,該公司不惜出動20個“馬甲”參與競拍,光競買保證金就交了約138億元。佛山地塊的溢價率106%,刷新了當地的單價紀錄。

??在華潤置地總裁李欣看來,“三道紅線”“供地兩集中”等政策的出臺,對身處“綠檔”的公司而言是一個難得的政策窗口和時間窗口。他希望華潤置地能夠抓住時間窗口期,保住土拍市場的資源和機會。

??只不過,高價地是把雙刃劍。2020年,華潤置地的毛利率同比下降了7個百分點,主要原因便是結算了2016年-2018年拿的高地價項目。

??20個“馬甲”和新地王

??4月6日,西安上演了一場土拍大戲,灃西新城一宗占地115畝的宅地被58家企業圍獵。競價從當天早上8點開始,原定是下午16時截止,沒想到競拍者們情緒高漲,一直拉鋸到18點,出價139輪,把地價由約6.9億元的底價一路抬高到了22.51億元的熔斷價。按照競買規則,4月9日上午,這宗地以“熔斷+搖號”方式出讓,被搖中的幸運兒是華潤置地,地塊的溢價率高達226%。

??為了競得這塊地,華潤置地可謂做足了準備。據了解,參加競拍的58家企業其實分屬13個開發商,其中隸屬中海地產的有24家,來自華潤置地的有20家。每家競買企業需繳納全額競買保證金6.9億元,才能獲得一個搖號資格。換而言之,光是競買保證金,華潤置地就交了約138億元,名副其實的財大氣粗。

??4月9日下午,佛山的土地拍賣也開展的如火如荼,位于陳村新城的一宗TOD臨江地塊吸引了22家房企的關注。該地塊的出讓起始價約為31.2億元,起始樓面價約10802元/平方米。經過111輪競價后,地塊被華潤置地以總價64.5億元奪得,溢價率106%,折合樓面價22330元/平方米,成為新晉的佛山單價地王。據了解,地塊附近的在售項目碧桂園三龍匯目前的售價在2.6萬元-3.1萬元/平方米,周邊在去年9月也曾出讓過一幅宅地,成交樓面地價為15522元/平方米。

??“我們做了測算,舉牌去不到這個價。”一位遺憾離場的開發商在拍賣會后表示成交價超出預期。

??今年以來,華潤置地在土地市場表現得頗為積極。根據官方數據,僅僅是2月份,該公司就在熱點一二線城市拿下了7幅地塊,總建筑面積超170萬平方米,權益土地出讓金達到了約140億元。其中,北京新國展三期地塊是聯合保利發展一起拿的,總價達約85.77億元。在無錫,華潤置地也以15.3億元的總價和77.7%的溢價率競得了大北莊地塊。

??華潤置地管理層:彎道超車的機會來了

??對土地的饑渴很大程度上源自于華潤置地對規模的追求。“十三五”期間,該公司的營業額復合增長率為16.5%,凈利潤復合增長率15.8%,全口徑簽約額復合增長率達到了27%。2017年,華潤置地的銷售規模得以重回行業前十,自那以后,保持前十的地位便成為了該公司的核心發展目標之一。

??在業績發布會上,李欣披露了華潤置地的“十四五”戰略規劃,即2020年-2025年的權益銷售額和租金收入都翻倍,再造一個華潤置地。細化的指標中,“開發銷售業務銷售簽約額保持行業前十”排在首位,此外還包括租金收入每年10%-15%的復合增長,購物中心租金收入每年20%以上的增長,綜合毛利率保持在25%以上。

??按照興業證券的測算,權益銷售額再翻一倍,即年化復合增速約為15%,在TOP10房企里面屬于領先的增速。

??從李欣的角度看,彎道超車的時機已經到來了。他表示,“三道紅線”、按揭貸款開發貸兩個限制比例以及“供地兩集中”三個政策出臺后,政策的確定性其實是呈顯性化,這對華潤置地而言,是難得的政策窗口和時間窗口。未來要用好財務優勢、抓住“供地兩集中”的動作,因為這22個城市基本上跟華潤置地深耕布局的重疊度很高,占了公司總量的7成左右。他甚至強調,為了獲取比較好的土地機會,華潤置地會考慮階段性的打開一點杠桿。

??為了規模達標,華潤置地曾一度犧牲了利潤指標。2020年,該公司的綜合毛利率為30.9%,較2019年同期下降了7個百分點。其中,開發物業毛利率由2019年的36.5%下降到了2020年的29.1%。原因是,2016年-2018年該公司拿了一些高價地,結算時間落在2020年,所以進行了減值準備,對核心凈利潤影響25.8億元,由此拉低了項目結算的毛利率。

??從目前來看,該公司對招拍掛渠道購入土地的毛利率也沒有太高的預期。李欣表示,未來將通過提升持有物業收入及多元化拿地的方式提高利潤率。相對其他TOP10房企,華潤置地在持有物業方面的優勢較為突出,2020年的租金收入已經上升到了128億元,未來還會保持20%-30%的增長,毛利率高達70%-75%。據介紹,從2020年開始,該公司就已經在推進多元化的購地方式,城市更新項目的毛利率在22%以上,跟華潤電力聯合拿下的沈陽熱電廠項目毛利率在30%以上,與華潤啤酒合作的深圳雪花啤酒廠項目凈利潤率在12%-15%。

華潤置地(哈爾濱)房地產有限公司

統一社會信用代碼:91230199565449200R    經營狀況:存續    注冊資本:2600(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  8    關聯風險  0

華潤置地開發(北京)有限公司

統一社會信用代碼:91110000670572104L    經營狀況:存續    注冊資本:2491520(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  22    關聯風險  4

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2023-10-23 更多

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