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??江蘇省地處中國大陸東部沿海，是長江三角洲地區(qū)的重要組成部分。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)均衡，GDP總量連續(xù)多年居于全國第二，人均GDP更是持續(xù)蟬聯(lián)全國第三位，僅次于北京和上海。除了直轄市外，江蘇人口密度高居于其他省份，房地產(chǎn)市場總量可觀，開發(fā)投資總額居于全國第二。

??2020年，江蘇省商品房銷售總額高達(dá)1.94萬億元，占全國商品房銷售額的11.2%，僅次于廣東省，居于全國第2位。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為53102元，遠(yuǎn)高于全國平均的43834元，在全國31個(gè)省和自治區(qū)中排名第4，而2020年江蘇省商品房銷售均價(jià)僅為12581元/平方米，排名全國第7。從居民購買力來看，江蘇房地產(chǎn)市場支撐強(qiáng)勁。

??良好的經(jīng)濟(jì)基本面和持續(xù)高熱房地產(chǎn)市場孕育出了多家規(guī)模房企，在百強(qiáng)房企中就占據(jù)了6位，從總體來看，江蘇省內(nèi)市場競爭激烈，本土房企利用地利持續(xù)深耕，布局完善，但投資力度各有側(cè)重。

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??南京、蘇州占江蘇省近半份額

??江蘇省是長三角城市群中重要組成部分，以地理位置劃分蘇南、蘇中、蘇北三個(gè)區(qū)域，其中蘇南地區(qū)共有五座城市，包括省會(huì)南京以及地級市鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州，蘇南地區(qū)是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，無論是省會(huì)南京以及蘇錫常經(jīng)濟(jì)體都是全國榜單中的常客；蘇中地區(qū)共有三座城市，南通、泰州、揚(yáng)州，蘇中地區(qū)以南通為首，南通近些年來發(fā)展迅速，如今更是踏入“萬億俱樂部”，發(fā)展前景極佳；蘇北地區(qū)共有五座城市，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城，蘇北地區(qū)以徐州為首，雖然蘇北的經(jīng)濟(jì)在江蘇排名靠后，但是放眼全國還是遙遙領(lǐng)先。

??具體來看，各區(qū)域樓市表現(xiàn)大相徑庭，從江蘇省各個(gè)市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，可以發(fā)現(xiàn)其主要分化成3個(gè)梯隊(duì)：蘇州、南京兩市為第一梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2500億以上；無錫、南通、常州、徐州、揚(yáng)州五市為第二梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在400億上下。

??近幾年，受限于調(diào)控，曾經(jīng)作為絕對核心的蘇錫常一流蘇南頭部城市成交表現(xiàn)雖仍處高位卻不如以往。反觀蘇北強(qiáng)三線城市如徐州、淮安、鹽城等，相反經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的蘇北城市卻逆勢大漲，諸如鹽城、淮安等異軍突起。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，17個(gè)江蘇省城市商品住宅成交面積同比漲幅前列幾乎被蘇中和蘇北城市包攬，鹽城、徐州、淮安等蘇北強(qiáng)三線城市同比漲幅均超10%，其中鹽城同比漲幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面積近1500萬平方米、淮安學(xué)區(qū)房帶動(dòng)房價(jià)“三級跳”等高光表現(xiàn)比比皆是。與之形成鮮明對比的是蘇南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余蘇南城市均有不同程度回落，同比正向增長的寥寥無幾。

圖：江蘇省各市2011年、2015年2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及近10年增長率

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??50強(qiáng)房企已全部進(jìn)駐江蘇省

??作為一直以來的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，江蘇省內(nèi)不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場熱度不斷攀高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2020年底，50強(qiáng)房企已全部進(jìn)駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區(qū)域性房企，也在江蘇的多個(gè)城市有項(xiàng)目在售，而濱江集團(tuán)是50強(qiáng)房企中最晚進(jìn)駐江蘇的房企。

??隨著外來房企的入駐和持續(xù)擴(kuò)張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜來看，基本是全國性品牌房企的天下，碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個(gè)銷售業(yè)績超兩百億的房企。反觀蘇系本土房企，進(jìn)入榜單20強(qiáng)的只有中南、新城和弘陽三家，且他們都在上海設(shè)有總部，正著力進(jìn)行大跨度的全國擴(kuò)張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷售業(yè)績。

表：2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜（單位：億元）

??備注：標(biāo)黃為蘇系本土房企，數(shù)據(jù)覆蓋13個(gè)地級市

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

??03

??本土房企不甘示弱，土拍市場火熱

??雖然外來規(guī)模房企積極進(jìn)駐，省內(nèi)份額被擠占嚴(yán)重，但本土房企不甘示弱，土拍市場仍有身影。從房企在江蘇省13個(gè)地級市的投資額來看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來規(guī)模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設(shè)、蘇高新和弘陽。新城、中南和弘陽從江蘇起家，逐步成長為全國性規(guī)模房企，但在江蘇仍有一定規(guī)模的土儲(chǔ)占比。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲(chǔ)建面占比分別達(dá)29%、42%、56%，再結(jié)合2020年在江蘇招拍掛市場上的表現(xiàn)，表明他們?nèi)詫⒔K作為今后發(fā)展的重要根據(jù)地。

表：2020年江蘇省房企招拍掛拿地金額TOP20（單位：億元）

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價(jià)就分別突破4.5萬/平方米和3萬/平方米，高于省內(nèi)其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時(shí)，至2020年4月30日，連云港、常州、無錫三個(gè)城市的地王樓板價(jià)也即將突破2萬元大關(guān)，特別是無錫，在不久前結(jié)束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強(qiáng)房企拿下，平均可比地價(jià)上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來開發(fā)商加速進(jìn)駐，其他城市的地價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價(jià)。

圖：江蘇省13個(gè)地級市地王成交樓板價(jià)（單位：元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

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??本土房企利用地利持續(xù)深耕

??從房企排名來看，蘇系房企在百強(qiáng)房企中占據(jù)6席，其中新城中南兩大房企在2018年便實(shí)現(xiàn)了對江蘇13個(gè)地級市的全域布局，同屬全國規(guī)模TOP50的弘陽離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產(chǎn)、港龍、朗詩、蘇寧置業(yè)、頤居建設(shè)對省內(nèi)城市的布局也較為完善，數(shù)量過半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據(jù)守大本營，外拓城市僅為1-2個(gè)，但在起家城市的各個(gè)區(qū)基本都有項(xiàng)目分布。

表：截至2021年4月底品牌蘇系房企省內(nèi)城市布局

??備注：標(biāo)黃為房企發(fā)家地

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、CRIC整理

表：截至2020年底部分蘇系房企在江蘇省內(nèi)城市土儲(chǔ)建面分布情況

??從單個(gè)房企來看，紅星地產(chǎn)、新城控股、中南置地及朗詩地產(chǎn)的全國化布局水平較高，2020年江蘇省內(nèi)銷售金額貢獻(xiàn)只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開啟全國化布局。紅星地產(chǎn)則是憑借其家居集團(tuán)紅星美凱龍?jiān)缒甑纳虡I(yè)布局，在建立初始階段就開啟了全國化布局。朗詩地產(chǎn)則是在2007年走出江蘇省開啟全國化布局，其后甚至走出國門在美國布局多個(gè)項(xiàng)目，加上總部多遷至上海，省內(nèi)頭部房企基本上已經(jīng)擺脫了蘇系房企的標(biāo)簽。但從長三角區(qū)域的銷售占比來看，除了紅星地產(chǎn)和朗詩地產(chǎn)，其他房企的長三角區(qū)域銷售占比都超過50%，可以看出蘇系房企整體側(cè)重布局長三角區(qū)域，對長三角的依賴度較高。

??考慮到外拓省外市場的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)前整個(gè)長三角市場熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續(xù)深耕省內(nèi)，擴(kuò)大省內(nèi)其他城市的土儲(chǔ)規(guī)模。

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??雙輪驅(qū)動(dòng)拿地是蘇系房企特點(diǎn)

??蘇系房企的投資展現(xiàn)出兩個(gè)特征，一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動(dòng)拿地，雙輪驅(qū)動(dòng)的新城，早年就以吾悅廣場為切入點(diǎn)，至今已開業(yè)百余座，成功在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)一席之地；弘陽2020年企業(yè)通過收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地的建面占比也達(dá)到了35%，商住聯(lián)動(dòng)拿地對企業(yè)的土地貢獻(xiàn)比率也很高；而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷售資源，紅星地產(chǎn)借助母公司家居資源，兩家公司有著濃厚的商業(yè)基因，在拿地過程中都起到了助推作用。

??不僅僅是這些規(guī)模房企和擁有母公司強(qiáng)大商業(yè)資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團(tuán)也積極借助商住聯(lián)動(dòng)拿地：2018年至2020年間，企業(yè)在常州市通過招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。

??另一個(gè)特點(diǎn)是積極與規(guī)模房企合作，抱團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。由于外來房企的持續(xù)進(jìn)駐，土地價(jià)格上漲，本土房企僅靠單打獨(dú)斗很難取得市場競爭優(yōu)勢，合作拿地能有效降低拿地成本、擴(kuò)大銷售規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)，也成為蘇系房企重要的拿地手段。

??由于蘇系房企大本營多在人口和經(jīng)濟(jì)條件皆比較好的蘇南區(qū)域，因此借由區(qū)域紅利，多數(shù)房企在創(chuàng)始初期深耕本省或長三角區(qū)域，之后以長三角為中心逐步向外擴(kuò)張，并且早期外拓以市場容量更大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更小的高能級城市為主。

??在“三道紅線”以及“集中供地”等嚴(yán)監(jiān)管措施之下，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍難度增加，行業(yè)競爭持續(xù)加劇，對房企的綜合能力也提出了更嚴(yán)格的考驗(yàn)，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化。

??在城市選擇上，省內(nèi)高能級城市以做規(guī)模為主，重點(diǎn)掘金低能級城市。在多元化業(yè)務(wù)上，充分發(fā)揮雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢，異地復(fù)制成功案例。在投資方式上，積極合作以尋求業(yè)績增長，依托本土優(yōu)勢擴(kuò)大政府合作。