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??“深圳地鐵會長期持有萬科股票。” 面對近段時間連續下跌的萬科股票，深圳地鐵董事長辛杰給現場股東拋出了一顆“定心丸”。

??這是6月30日萬科股東會上的一幕。

??事后來看，萬科的這場股東會開的確實有些不是時候。當天，萬科A（000002. SZ）開盤后隨即走低，盤中一度跌出23.5元/股的52周最低價。午后稍有回升，至收盤報23.81元/股，漲0.04%。

??對比今年3月初的最高點，萬科A股價近三個月來已跌去超30%。這樣的價格，顯然很難讓在場的股東感到滿意。以至于在提問環節一開始，股價問題首先被拋向了高管層。

??對于萬科股價的下跌，郁亮說，目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業的因素。但在主觀上，萬科要更努力，用行動去回應股東的關切。

??除此以外，一周前萬科廣受關注的一系列組織變動和人事安排，在這場股東會也有了詳細的解答。

??郁亮對此表示，萬科要從開發為主，轉為開發、經營、服務并重。這是個非常大的轉變，為此要從地產總部變為集團總部，精力放在轉型發展上。因此開發業務的組織也要根據市場的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰單元。才有利于做好產品和服務、精益運營、發揮協同效應。

??人事的安排則主要基于組織變動的考慮，“基于戰略和組織的考慮，還要進行事人匹配，根據事情來選合適的人才。”郁亮稱。

??對于自身被從總部調往印力負責商業一事，王海武稱，自己主動申請去做商業業務，主要希望自己在這方面起到一些新的作用，并在后續能有更多的可能性，有更多學習和成長的機會。

??而除了備受熱議的組織與人事上的變動，萬科這場近4個小時的股東會，還出現了諸多的新變化。當中，不僅深鐵第一次出現在非換屆的股東會上，“以股代息”、設立職工代表董事也作為新元素出現在萬科的股東會上。

??如郁亮所言，這些新變化或者都是基于萬科“從開發為主，轉為開發、經營、服務并重”的大方向戰略而決定，是其在房地產管理紅利時代下的動作和轉型。但這些調整效果如何，目前仍不得而知。

??回應區域調整與人事變動

??過去這幾年，房地產行業的激烈競爭導致拿地成本增加，開發商的毛利出現逐年下降的趨勢，萬科也不例外。今年一季度，萬科實現營收622.6億元，增長30.3%；歸屬于上市公司股東凈利潤12.9億元，增長3.4%。而其房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率16.1%，有較大的下滑。

??對于這點，祝九勝在股東會上表示，過往幾年地價占房價比是逐步上升的，最終都會體現在毛利上，從中短期來看毛利下降是行業的趨勢。但這個難題并非無解，萬科的方向是確定的，就是要從以開發為主向開發、經營、服務并重轉變，從單一賽道轉向多賽道。

??“我們以前注重從開發業務里面獲取利潤。現在對開發業務我們在不斷提高標準，同時也大膽提出來向經營類業務要利潤。” 祝九勝稱，萬科正在不斷往正確的方向上走。

??具體而言，萬科未來將會圍繞兩個大的方面開展相應的工作，一方面是鞏固提升基本盤，另一方面是從過去以開發為主向開發、經營、服務并重轉變。在這個過程中不管是個人，還是公司的調整安排，都是基于這樣的考慮。

??就在一周前的6月23日，萬科在其內部轉型發展通氣會上宣布，公司將全面加速“開發經營服務并重”的轉型發展，為此將啟動一系列組織和人事安排。當中，不僅將現有的五區域細分為七區域。人事層面也出現大“換防”。

??在當天的股東上，郁亮對萬科此次的組織調整做了正面的回答。

??為何將萬科區域從5個裂變為7個？郁亮表示，萬科從開發為主，轉為開發、經營、服務并重，是個非常大的轉變，為此要從地產總部變為集團總部，精力放在轉型發展上。開發業務的組織也要做大調整，根據市場的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰單元，為七個區域。

??“否則地域范圍太大的話，協同效應不易發揮，范圍太小的話，協同效應太小。管理幅度合適，有利于做好產品和服務、精益運營、發揮協同效應。”基于戰略和組織的考慮，還要進行事人匹配，根據事情來選合適的人才。郁亮稱，“近期的組織調整都是圍繞戰略而來的。”

??對于自己被從總部調到印力，王海武稱，“我也是受到感召，特別愿意在這樣的大背景下，在新的業務上有所建樹和有所學習。所以我主動申請能不能去做商業業務，加入到印力團隊，在這方面起到一些新的作用，也希望自己在后續能有更多的可能性，有更多學習和成長的機會。”

??人才計劃“兩條腿”

??事實上，將得力干將派往新業務，尋求業務的擴張是萬科一直以來的風格。也是其內部人才激發的重要組成部分。郁亮表示，萬科在吸引人才，保持公司活力方面，目前主要靠兩條腿：一個是內部人才激發，踏踏實實，從基層奮斗出來；第二條是通過“大江大海”引進外部人才。

??在內部人才激發上，其指出，2011年，朱保全從萬科南京公司總經理的職位，主動選擇去物業，如今收獲非常好的業績，表現非常出色。此外，兩年多前，集團前COO張旭主動選擇去物流。而王海武一個禮拜前剛從COO崗位，選擇去做商業總裁則是最新的一個例子。

??在“大江大海”方面，則包括引進深圳市地鐵集團有限公司黨委副書記、董事、總經理黃力平作為非獨立董事。郁亮認為，萬科如今的大量經營業務，需要人才激發。

??值得一提的是，今年3月業績會上，郁亮才說人才是萬科的兩個“短板”之一。如今，他表示：“雖然行業對人才吸引力有所下降，好在萬科既能有效激發內部人才，也有大江大海的外部引進方式，以支持轉型發展需要。”

??事實上，擬新設立職工代表董事，也可看作是萬科這一人才計劃的補充。早在5月25日，萬科發布了《萬科企業股份有限公司章程》修訂對照表。當中提到董事會設職工代表擔任的董事1名，擔任董事的職工代表須為在公司連續工作滿三年以上的職工，經職工代表大會民主選舉產生后直接進入董事會。這一議案在股東會當天得以審議。

??萬科表示，多元、均衡的董事會結構一方面使公司能融合多元化視野，發揮多方能力的作用，完善公司治理結構；又能充分發揮混合所有制機制的優勢，支持萬科健康可持續發展。

??另一方面，擬在H股實行“以股代息” 的年度利潤分配方案，是萬科這場股東的一個新變化之一。據了解，早在2013年國務院《關于進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》，提出了建立多元化投資回報體系，研究“以股代息”的制度，豐富股利的分配方式。

??資料顯示，萬科目前已發行H股股份數量1,893,535,668股，按照2020年度末期股息每股人民幣1.25元計算，如果全體H股股東選擇以代息股票替代現金收取末期股息，假設以2021年6月15日前的5個交易日公司H股平均每股收市價25.65港元為例計算，萬科最多將發行1.12億股代息股份，占萬科已發行H股股份總數的約5.91%，占其已發行股份總數的約0.96%。擬攤薄的股本不到1%。

??朱旭表示，用股票來代替現金紅利的發放是香港上市公司非常常規的做法，它是給股東一個選擇權。這更好地保護了投資者的權益，特別是中小股東的權益。其稱，如果這次能夠獲得股東大會的認可，萬科不排除下一次提交董事會和股東大會進行審議。

??“物業一定會上市”

??當天股東會上，有股東提出，萬科法定公積金已經超過50%，今年還是按照65%提任意公積金，公司未來是否會下調計提任意公積金，增加分紅的比例。

??對此，郁亮表示，分紅是公司給股東回報的一個方式，但還是需要兼顧平衡。其指出，特別今年以來房地產出現了諸多變化，雙集中、三道紅線的出臺，讓企業的錢比過往更金貴、更重要了。尤其在房地產的重資產行業，更需要錢。從派息上，萬科希望給股東提供穩定、可預期的派息，公司基本上是按照35%的派息率進行派息，股息率在4%-5%之間。

??“如果錢在我們手里不能創造更多價值，完全沒有投資機會了，才應該把它全分掉……如果行業還有發展機會的話，我覺得應該是現在這樣，部分留在公司里，以便抓住未來的發展機會。”

??其表示，對于三道紅線、雙集中等行業新規，萬科始終把握六個字：“不貪婪、不恐懼”。

??對于雙集中導致的企業拿地壓力，祝九勝稱，“雙集中對我們的投資策略和投資原則來說，沒有根本性的變化，我們還是按照穩健的投資原則進行投資，在有人口新增、有產業導入、有完善配套的片區強化投資。”

??據了解，政策實施至今，22個城市基本已完成首輪雙集中供地。在這輪供地中，萬科共拿地塊47宗，可售面積717.5萬平方米，花了558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上。祝九勝稱，大體上節奏和結構還是合理的。

??在當天股東會一個有趣的插曲是，一名萬科業主現場表示自己住的小區，保安笑得比較少。而自己之前買的一個萬科樓盤，幾萬塊定金幾年過去了仍沒退到手上。

??郁亮對此稱，“我會告訴物業首席合伙人朱保全，保安禮儀應該更溫暖，不要像儀仗隊。”對于定金退款問題，其表示，萬科為此專門上了“一塊錢“項目，通過這個項目，會全面簡化流程。

??“抱歉我們的工作不夠到位，給你添麻煩了。”郁亮表示。

??不僅僅是萬科，近段時間以來，物業板塊一直是房地產追逐的熱點。自2018年物業上市潮觸發至今，仍有源源不斷的房企在分拆物業走向資本上市。回到萬科上面，2020年，萬物云全口徑收入達182.04億元，同比增長27.36%，在管面積達5.66億平方米。當之無愧成為了萬科的第二大營收來源。

??但相對于其超七千億的房地產規模而言，物業管理營收占萬科的總收入仍不到4%。對此疑問，郁亮表示，衡量一個業務值不值錢，很難僅從收入去衡量。他指出，萬物云未來是一個平臺，未來衡量它的價值既要看本身業務的規模、收入增長等情況，也會關注新業務的開辟。

??對于物業的上市問題，他又一次指出，會考慮在未來適當的時候給它做上市安排，但目前還沒有上市計劃。“我們的物業服務，一定會讓它上市的，這點放心。但如果我們只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”郁亮說。