公司鄧鑫妮 2021-07-05 16:09:00 來源：樂居財經
??銀城生活服務在竭力減少關聯方的影響，卻難逃要“養”地產的命運。
??6月30日，銀城生活服務（01922.HK）旗下南京智慧美佳科技服務有限公司向銀城國際控股（01902.HK）旗下的南京馬會置業有限公司購買了位于南京的四處物業，共計約281平方米。
??兩家“銀城系”的交易，其中不乏關聯人員，馬保華便是其中一個。他是銀城國際控股的執行董事兼總裁，掌有公司管理職權，同時還是銀城生活服務持股5.04%的股東。
??這次將銀城國際控股的資產導入銀城生活服務，與以往的收購略有不同，收購的并非物業公司，而是實打實的重資產物業。
??以1161.7萬元收購物業，已經上市近兩年的銀城生活服務，還擔著“反哺”地產的擔子。
??股市走兩級
??同一時間發布關聯交易的公告，銀城生活服務和銀城國際控股在資本市場的待遇卻截然不同。
??銀城生活服務主動購置物業，讓原本“輕發展”的企業背上了重資產。而這，也恰好是部分投資者所擔憂的。反觀銀城國際控股，增加了現金流，股市也隨之向好。
??去年底，銀城生活服務結余下來的現金有5.67億元，刨去今年的其他支出，此次花去1161.7萬元購買物業也綽綽有余。不過，銀城生活服務這“就重”的收購行為，卻引起眾人的討論。
??有關注者認為，銀城生活服務被銀城國際控股當作現金“奶牛”，以自身資金填補銀城國際控股；但也有部分關注者認為，銀城生活服務的估值和利潤不高，為地產輸送利益十分有限。
??隨著討論逐漸增多，銀城生活服務的市場表現也受到影響。收購這四處物業對其股價不僅沒有提振，反而拉低了一些。
??雖然于6月30日就簽定了收購協議，但是公告卻在7月1日晚間才發出。次日開盤后，其股價緩緩下跌，11：11到達低谷。午后開盤持續走低。截至7月2日收盤，股價已經跌去7.07%，報價4.73港元/股。
??一半海水，一半火焰。銀城生活服務的股價受交易震蕩下跌，銀城國際控股卻穩步遞增，截至收盤增幅達4.43%，報收2.83港元/股。
??租金回報率0.66%
??不僅在股市表現了兩種風景，雙方付出的代價和得到的收益也似乎有所傾斜。
??銀城國際控股作價1161.7萬元將四處物業賣給銀城生活服務，無疑賺取了不少的“差價”，而銀城生活服務若想通過租賃收回成本，按今年估計的收租情況，則需要30多年。
??原本銀城國際控股掌握這四處物業時，偶有租售收入，但也不乏閑置時間。其作為開發商，只付出了早期的成本，除去物業上391.17萬元的賬面價值，凈賺了約770萬元。
??出售價格偏高，該物業的租金卻難以在短時間內填補資金空缺。
??2019年和2020年，該物業的租金收入分別約為5.57萬元和11萬元，稅后凈租金則只有3.83萬元、7.62萬元。若按照一般租金回報率來計算，稅后凈租（7.62萬元）/收購價格（1161.7萬元），租金回報率僅約0.66%。
??雖然銀城生活服務表示，截至今年底凈租金收入將達到31.5萬元，但按照花去的1161.7萬元來衡量，也需要近37年的時間才能達到收支平衡。
??不過，較為充盈的現金流，是銀城生活服務花錢的底氣。
??去年底，銀城生活服務手中的現金首次突破5億元，達到5.67億元，較上一年同比增長26.5%。2019年的上市，為銀城生活服務帶來不少的資金補充，手中現金從2018年的1.2億元躍至4.48億元。
??融資攢錢，在自己的開銷上卻顯得謹慎。年初至今，銀城生活服務公告露出的收購只有這一次，期間合資成立了銀城怡家和南京鑫紅居用去402萬元，其余便少有在增拓資產上的花銷。
??拉動毛利率？
??除了為銀城國際控股輸送資金這一層原因外，為自己提高生活社區增值服務的營收占比，從而拉動毛利率的增長，或許也是收購原因之一。
??公告中有言明，這筆錢將注入銀城國際控股的一般運營資金中，對銀城生活服務而言，則能提升用戶黏度、社區內物業整體價值，以及增加租金收入。
??看似雙方都有獲利，但細究下來卻有幾分牽強。這四個物業均位于銀城國際控股開發的「Kinma Q +社區」商用社區中，銀城生活服務從2017開始為該社區提供服務。
??用戶黏度和物業整體價值的提升，顯然對銀城國際控股更為有利，銀城生活服務能夠獲得的更多是微薄的租金收入。不過從其業務構成來看，租售業務只是其100多項生活社區增值服務中的一項，在營收細分中甚至看不到身影。
??銀城生活服務的業務主要有兩大類，物業管理服務和生活社區增值服務。2020年，物管服務增收2.19億元至約7.72億元，生活社區增值服務僅增加0.47億元，為1.9億元。
??物業管理服務的的營收占比超過了八成，但是這部分業務的營利水平卻不如生活社區增值服務。
??過去一年，生活社區增值服務的毛利率達到42.2%，同期物業管理服務的毛利率僅有10.6%。2017年開始，物業管理服務與生活社區增值服務的毛利率拉開了差距，此前毛利率的差距不到兩倍，2017年-2020年，兩項業務的毛利率差距便一直在4倍徘徊。
??物業管理服務的高額收入和貼地的毛利率兩相作用之下，銀城生活服務的整體毛利率一直處在低位，2016年-2020年其整體毛利率分別為21.7%、16.7%、14.52%、16.08%、16.88%。
??去年以來，銀城生活服務增添了家裝、居家養老等生活社區增值服務的項目，以擴大盈利空間，這次布局租售業務或許也正有此意。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
