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??招商積余仍需破局。

??8月16日晚間，招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司（001914.SZ，以下簡稱“招商積余”）披露了2021年半年度業(yè)績報告。

??今年上半年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入47.79億元，同比增長23.56%；歸屬上市公司股東的凈利潤2.48億元，同比增長38.85%。毛利率為13.54%，較上年同期下降0.29%。

??事實上，營收和凈利潤增長速度雙雙放緩。2020年半年報數(shù)據(jù)顯示，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；歸屬上市公司股東的凈利潤1.79億元，較上年同期增長110.66%。

??西南證券首席地產(chǎn)分析師池天惠告訴中國房地產(chǎn)報記者，“營收和利潤增長比較符合預(yù)期，不高也不低?！?/p>

??和營收和凈利潤不同的命運是，毛利率卻呈現(xiàn)下降趨勢。而毛利率偏低一直是招商積余懸而未決的難題。

??毛利率三年降

??毛利率整體為何會下降？

??首先來看一則具體數(shù)據(jù)：招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為10.58%，較上年同期11.23%下降0.65%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理部分毛利率為10.7%，同比下降0.22個百分點；專業(yè)化服務(wù)部分毛利率為10.08%，同比下降2.52個百分點。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利率為60.44%，較上年同期61.68%下降1.24個百分點。其中，商業(yè)運營部分毛利率為43.20%，同比上升19.72個百分點；持有物業(yè)出租及經(jīng)營部分毛利率為61.84%，同比下降1.59個百分點。

??不難看出，物業(yè)管理業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)兩大塊業(yè)務(wù)的毛利率均出現(xiàn)了下降。其中，作為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化服務(wù)部分和作為資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的持有物業(yè)出租及經(jīng)營部分毛利潤同比下降最大，分別為2.52個百分點以及1.59個百分點。

??值得關(guān)注的是，物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊毛利潤不高，其中，住宅業(yè)務(wù)毛利率為6.03%，拉低整體毛利率。

??近三年以來，招商積余的毛利率一直處于下降趨勢。根據(jù)2019年～2021年上半年報數(shù)據(jù)顯示，毛利率分別為20.47%、13.83%、13.54%。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為28.6%。

??關(guān)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為何下降，招商積余方面表示，若剔除去年疫情補(bǔ)貼因素的影響，本期毛利潤較上年同期有增長。

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，招商積余一直在降負(fù)債與負(fù)債率，加上運營成本提高，以及在管面積的增長非常緩慢，都會影響整體毛利潤的增長。

??截至報告期末，招商積余的在管項目為1520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達(dá)61.98%。招商積余擁有總資產(chǎn)163.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率48.97%，較今年年初下降0.39個百分點。

??歷史遺留問題仍待解決

??半年時間過去，招商積余的歷史遺留問題仍未解決。

??在2020年的業(yè)績會上，關(guān)于毛利率偏低的原因，招商積余財務(wù)總監(jiān)張秀成曾說過一段話。

??主要原因有三個方面。第一，項目分布密度不夠集中。截至2020年末，公司在管物業(yè)管理項目有1438個，覆蓋的城市有100多個；第二，機(jī)構(gòu)類物業(yè)的收費定價有較大壓力；第三，公司目前正在追求規(guī)?？焖侔l(fā)展，市場拓展、運營管控等方面的投入成本較高。

??值得一提的是，招商積余的住宅毛利率最低的是住宅業(yè)務(wù)，由于歷史原因，招商物業(yè)注入的多個住宅小區(qū)簽訂的均是包干制合同，很難提高毛利率。

??此外，在非住宅物業(yè)方面，招商積余存在增規(guī)模不增利潤的現(xiàn)象。

??截至2021 年6 月30日，招商積余非住宅物業(yè)管理面積為10118.33萬平方米，較上年同期增長6.78%，管理面積增長642.11萬平方米；非住宅物業(yè)在管項目數(shù)量為985個，較去年同期增加69個。

??但管理面積上升的同時毛利率卻在下降。報告期內(nèi)，招商積余非住宅物業(yè)毛利率跌至12.79%，較上年同期下降0.68%。

??資料顯示，招商積余從事的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

??盡管招商積余在積極協(xié)同培育資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率也高于物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收仍然為招商積余主要收入來源，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的影響力仍然有限。

??2021年半年報顯示，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入44.36億元，較上年同期增長23.68%，占公司營業(yè)收入的92.84%。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收2.70億元，較上年同期增長46.18%，占公司營業(yè)收入的5.66%。

??對于招商積余來說，存量資產(chǎn)的管理、運營及服務(wù)是他們的百年使命。從現(xiàn)在看來，這條路還任重道遠(yuǎn)。