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??2021年，是物業行業跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。上半年，行業在資本市場呈現一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業行業指數一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業企業上市進程受挫，資本市場低迷。

??克而瑞物管統計，2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。不僅如此，從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約68天。

??經歷資本市場的跌宕起伏，物企的對于上市也有了更多的思考。提升規模保證絕對實力成為企業的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態，2021年的大手筆動作也顯現出企業的規模焦慮，但是規模擴展的背后問題隨之浮現。

??站在2022年初的時點，回首過去一年物業板塊資本市場的表現和對行業基本面的預判，我們仍對物業行業的未來有積極樂觀的心態。

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??2021年上市物企估值回歸

??2021年，物業行業猶如坐了一趟“過山車”，開年伊始，多項利好物業管理行業的政策頻發，為行業營造良好發展的政策環境。年初企業陸續發布盈喜公告，加上年報中良好業績、明確的戰略規劃，為市場注入發展的信心，帶動物業板塊整體提振。

??下半年，資本市場遇冷，據克而瑞物管統計，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。其中，市盈率最高的是華潤萬象生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。

       比較歷年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持續上漲。而2021年出現下滑且市盈率均值低于24倍。2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，資本市場對物業板塊的想象力逐漸消退。

??從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約68天。根據克而瑞物管和中物研協統計，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時137天，而2021年上市的13家物企平均用時205天。

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??實際上市的物企數量未及預期

??從上市情況來看，截至2021年上半年，上市物企數量已近50家，彼時另有20余家物企已成功遞表或明確分拆上市，參考此前上市進程，在物企正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年或有超過70家上市物企。

??然而，下半年，資本市場遇冷，預期的上市高峰并未到來，物企上市進程放緩。截止到2021年12月31日，上市物企總數僅為55家。

       從遞表企業來看，2021年行業遞表物企數達34家，為迄今為止遞表企業最多的一年，但從實際推進進程來看，年內遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內新增上市物企共14家（其中13家為常規IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預期。

??經歷資本市場的跌宕起伏，物企的對于上市也有了更多的思考。中南服務、中梁百悅智佳在二次遞表，通過聆訊后，后續進展不明；祥生活服務表示決議暫緩上市；陽光智博終止IPO，換股萬物云；富力物業選擇被碧桂園服務收購。此外，6月集中遞表的物企在年底其遞表資料陸續過期。

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??規模擴張下蘊含諸多風險

??事實上，一直以來物企面臨著來自三方面的規模壓力，對資本市場而言，有規模才有估值；對母公司而言，有了規模才更有利于融資輸血；對于行業而言，規模意味著客戶數量，意味著更廣闊的發展空間。

??規模為王，提升規模保證絕對實力成為企業的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態，2021年的大手筆動作也顯現出企業的規模焦慮。

??從規模擴張的渠道來看，收并購和地產母公司的輸送是兩個重要渠道。特別是2021年，在政策、資金、地產變局等因素的助推下，行業迎來并購熱潮。

??從資金端來看，根據克而瑞物管和中物研協數據，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計劃用于收并購的金額占比61.51%，為最主要的用途。截至2021年中期，已使用的金額總值約為221億港元，占募集資金總額的25.90%，使用率仍不足三成。已使用的金額中，用于收并購及戰略投資的總額約為144.36億港元，占已使用募集資金總額的65.85%。

      截至2021年12月31日，1-5億，5-10億元，以及10億元以上的并購事項（19項、5項和7項）均較上年同期增多（10項、1項和3項）；并購金額分別為41.75億元、36.70億元和267.94億元，分別較上年同期增長84.54%、497.11%和391.68%，并購事項及并購總額均顯著增加。

??但是規模擴展的背后問題隨之浮現，一方面是規模快速擴展，大量收并購帶來人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業盈利的持續能力帶來不確定性。

??另一方面，頭部企業的業務定位早已超出傳統的物管范疇，“空間”管理服務的概念更能囊概頭部企業的實際定位，但是傳統業務之外的路徑尚不清晰，規模之上的盈利模式尚需探討。

??從物管管理角度，頭部企業有自己的發展之道，但規模之遠的利潤如何維持，規模之上的盈利厚度如何挖掘，已經開始成為擺在頭部企業面前不得不思考的問題。

??綜合來看，盡管物業行業規模擴張中仍然存在很多問題，但是這也是一個行業從粗放發展到規范化發展的必經之路。物業從疫情開始之年，走到臺前，短短三年時間取得了不起的進展。

??不少物企已經在規模之外，逐漸加強對經營質量、經營坪效的重視度。比如，規模擴張的時候更加重視區域布局和城市深耕度；越來越多的企業在構建服務體系，規范服務標準的時候更重視客戶研究，重視業主滿意度；也看到更多的企業將品質管理作為內部管理的重中之重……在政策、資本市場、業主等外力的推動，結合企業自我發力前進，相信物業行業的發展將迎來更廣闊的發展空間。