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??這兩天，主打商管型物企相繼發(fā)布了2021年年報(bào)。

??3月31日早間，華潤(rùn)萬象生活發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。3月30日，中駿商管發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。同一天，星盛商業(yè)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)公告。

??從他們的業(yè)績(jī)報(bào)告中可以看出，這三家物企在核心利潤(rùn)上都處于明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??值得一提的是，這三家物企都有自己的“特長(zhǎng)”。從綜合實(shí)力上來看，華潤(rùn)萬象生活以88.75億元的營(yíng)收和17.02億元的凈利排在榜首。從毛利率上看，商管屬性突出的星盛商業(yè)毛利率最高。從商業(yè)板塊來看，有著商業(yè)拓展方面天然優(yōu)勢(shì)的中駿商管取得了較高的增速。

??三家企業(yè)核心利潤(rùn)同比明顯增長(zhǎng)

??這三家物業(yè)公司在核心利潤(rùn)上都處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??在營(yíng)收上，華潤(rùn)萬象生活全年收入為人民幣88.75億元，按年增長(zhǎng)30.9%。全年毛利潤(rùn)為人民幣27.59億元，按年增長(zhǎng)51.0%。實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)17.02億元,同比大幅增長(zhǎng)108.5%。

??另一家物業(yè)中駿商管，其實(shí)現(xiàn)收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利潤(rùn)5.8億元，同比增長(zhǎng)63%；歸屬母公司凈利潤(rùn)2.81億元,同比增長(zhǎng)80.19%。

??營(yíng)收最低的當(dāng)屬星盛商業(yè)了。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收入5.72億元，同比增29.5%，毛利約為3.30億元，同比增32.9%，歸屬股東凈利潤(rùn)1.84億元，同比增45.8%。

??單從商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入上對(duì)比來看，華潤(rùn)萬象生活的實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)。

??在商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊上，華潤(rùn)萬象生活收入為35.65億元，按年增長(zhǎng)23.2%。中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入5.6億元,同比提升51%。星盛商業(yè)是一家純商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)企業(yè)，因此5.72億元的收入均是商業(yè)物業(yè)。

??“剔除掉住宅物業(yè)服務(wù)板塊收入，星盛商業(yè)和中駿商管商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入大致量級(jí)相當(dāng)。而華潤(rùn)萬象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入是星盛商業(yè)和中駿商管的6～7倍，處于優(yōu)勢(shì)地位。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??商管賽道傳統(tǒng)選手華潤(rùn)萬象生活領(lǐng)跑

??從綜合實(shí)力來看，華潤(rùn)萬象生活屬于三者中的“佼佼者”了。

??在這三家物企中，華潤(rùn)萬象生活以88.75億元的營(yíng)收和17.02億元的凈利都排名榜首。

??華潤(rùn)萬象生活在收入的較好表現(xiàn)主要源于規(guī)模的增長(zhǎng)。

??截至2021年末，華潤(rùn)萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的全業(yè)態(tài)在管建筑面積為1.648億平方米；提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開業(yè)購物中心數(shù)量為71個(gè)，已開業(yè)寫字樓數(shù)量為25個(gè)。

??華潤(rùn)萬象生活董事局主席李欣在公司2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“2022年將是物管規(guī)模擴(kuò)張年，搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的跨越式增長(zhǎng)，2022年計(jì)劃全年獲取第三方面積超1億平方米，計(jì)劃外拓10個(gè)購物中心，新開18個(gè)購物中心。”

??資料顯示，華潤(rùn)萬象生活物管業(yè)務(wù)積極向“城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，全年外拓面積同比增長(zhǎng)320.3%，重點(diǎn)發(fā)力城市公共空間賽道，其在管面積占比提升至18.9%。同時(shí)，華潤(rùn)萬象生活抓住市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)收并購?fù)黄疲群笥?022年初落地禹洲物業(yè)、中南服務(wù)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并購新增在管面積7248萬平方米，并購?fù)瓿珊罂偤霞s面積將突破3億平方米，進(jìn)一步提升區(qū)域濃度和規(guī)模效應(yīng)。

??而中駿商管在商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入增速在三者中是最快的，達(dá)51%。華潤(rùn)萬象生活為23.2%，星盛行業(yè)為29.5%。

??中駿商管方面表示，在商業(yè)方面，中駿商管在全國(guó)各地布局 32 座中駿世界城，截至目前，已進(jìn)駐北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的 TOD 項(xiàng)目。2021 年 12 月，中駿商管在全國(guó)集中就開業(yè)了 4 座中駿世界城。

??在毛利率上，星盛行業(yè)的實(shí)力最強(qiáng)，其毛利率為57.7%，華潤(rùn)萬象生活的毛利率為31.1%，中駿商管的毛利率為47.2%。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示“相比于其他物企，星盛商業(yè)商管屬性突出，另外，星盛商業(yè)深耕深圳與大灣區(qū)，外延至長(zhǎng)三角城市群，城市的消費(fèi)水平較高，盈利較高。”

??在湯曉晨看來，“華潤(rùn)萬象生活在商管賽道上是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)選手，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，能夠給服務(wù)帶來更好的支撐。星盛商業(yè)和中駿商管均是成長(zhǎng)型選手，尚有較大發(fā)展空間。”

??主打商管型物企的市場(chǎng)空間或達(dá)千億元以上

??資料顯示，2021上半年商管型物企包攬了毛利率榜單前三，分別是星盛商業(yè)56.7%、中駿商管49.3%、合景悠活44.2%。商業(yè)賽道的其他物企，如華潤(rùn)萬象生活、寶龍商業(yè)等，毛利率均超過了平均值。

??商管型物企的較高毛利潤(rùn)，迎來了眾多物企爭(zhēng)相效仿把商業(yè)運(yùn)營(yíng)納入物管板塊。

??2021年4月，碧桂園服務(wù)收購碧桂園4家商管子公司；5月，正榮服務(wù)8.9億收購正榮商管99%股權(quán)；11月，融創(chuàng)服務(wù)斥資19億元收購融創(chuàng)文旅旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊公司融樂時(shí)代。

??華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“在傳統(tǒng)住宅和寫字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上，每年市場(chǎng)還是15萬億元～17萬億元的市場(chǎng)，還有大量的新物業(yè)交付。在存量市場(chǎng)中，物業(yè)企業(yè)還可以通過收并購方式來取得增量，此外，就是城市空間管理能增加新的空間。去年，華潤(rùn)萬象生活對(duì)外拓展中城市公共空間占了相當(dāng)大的比例，城市空間服務(wù)比例也提升到了18%。”

??在喻霖康看來，“無論是商管還是物管，實(shí)際上都是在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理。公司的目標(biāo)都是為了客戶實(shí)現(xiàn)他們擁有的物力空間保值和增值。一方面，從提供的服務(wù)取得服務(wù)費(fèi)，另外更進(jìn)一步擁有很大的客戶群體的時(shí)候，可以做更多的資源整合平臺(tái)，提供給客戶更多的增值服務(wù)，收取額外的收益。”

??湯曉晨表示，“商辦物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化程度高，盈利模式清晰。國(guó)內(nèi)商辦物業(yè)整體市場(chǎng)空間在千億元以上，過去優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)多由外資服務(wù)，未來國(guó)內(nèi)企業(yè)在此領(lǐng)域?qū)⒅鸩秸紦?jù)較大市場(chǎng)。”