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??“2022年一季度，隨著疫情的反復，物業管理行業再次走到臺前，在機遇與挑戰中，各大上市物企在跑馬圈地的同時，物管行業正迎來新的發展格局。

??資本市場仍在回調，3月大盤指數和物企股價均出現下跌，55家上市物企股價下跌4.4%，恒生物業服務及管理指數下跌12.7%。

??2022年以來，物管行業并購市場仍保持一定的熱度， 但隨著物管行業回歸理性，大規模收并購已進入后半程，物企收并購正在由看重“量”向“質”轉變。

??此外，物管收并購還有一個重要的變化，從一季度收并購數據來看，遞表物企正頻繁成為并購標的，行業收并購格局發生轉變。”

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??一季度收并購事件已達11起

??提升規模保證絕對實力仍然是當前物管行業的共識，畢竟有規模才會有估值，才會有更廣闊的發展空間。

??2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。上市物企規模分化日益加劇。

??如何快速實現規模擴張？收并購和地產母公司的輸送是兩個重要渠道。

??尤其是過去一年，在政策、資金、地產變局等因素的助推下，行業迎來并購熱潮。進入2022年，物管行業收并購熱度持續。

??據克而瑞物管&中物研協監測，2022年一季度，上市物企共計公告11起并購事件，環比去年四季度減少了6家，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。

圖：近一年上市物企披露的收并購交易金額及數量

??其中，交易總金額超10億元的大額并購事件共有3起，分別為華潤萬象生活收購禹佳生活、中南服務，以及碧桂園服務收購中梁百悅智佳。

??實際上，兩家物企收并購的主要目的有所區別。根據上市物企年報數據披露，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物企在管規模之首，主要希望借力并購潮補齊布局短板、增加優勢區域密度，增強資源整合能力的同時進一步鞏固異地復制項目質量。

??而華潤萬象生活則通過收購禹佳生活實現并購破冰，能夠更好的實現未來商管和物管業務協同發展，進一步鞏固央企物管龍頭優勢。

??資本市場對并購事件的短期反應業頗為看好。以碧桂園服務收購中梁百悅智佳為例，事件日后的第一天超額收益率較低僅為1.97%，收購后第五日超額收益率和累計超額收益率分別達到4.37%和6.5%。

圖：碧桂園服務收購中梁百悅智佳事件日（2月14日）前后超額收益率和累計超額收益率（后復權）

??02

??遞表企業成熱門并購標的

??值得注意的是，隨著遞表企業不斷增加，上市“途中”便成為規模物企收購標的。

??克而瑞物管&中物研協數據顯示，截止3月31日，遞表物企總共有23家，且多家遞表物企已失效。值得注意的是，3月30日，萬物云境外上市申請獲證監會受理，4月1日正式向港交所遞交招股書。

表：截止2022年3月31日遞表物企最新明細

??實際上，遞表企業經營狀況、財務狀況等披露較為完善，競調相對簡單，備受頭部物企青睞。

??一季度，共有3家遞表物企被收購。具體來看，1月，華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購禹佳生活和中南服務兩家遞表物企，2月碧桂園服務以31.29億元并購遞表企業中梁百悅智佳。

??以華潤萬象生活收購中南服務為例，1月20日，華潤萬象生活發布公告，擬以不高于22.60億元收購中南服務100%的股權。而中南服務在2021年11月12日已通過港交所聆訊。

??從資本市場對此次收購事件的反應來看，事件日后的第一天超額收益率較低僅為2.9%，隨后波動上漲，第五日的超額收益率增至5.12%。

圖：華潤萬象生活收購中南服務日前后超額收益率和累計超額收益率（后復權）

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??資本市場回歸理性

??實際上，資本市場的表現及估值是物企追求規模的一大動力。

??截至2022年3月31日，物業管理行業上市企業總數達57家，3月新增2家，分別為10日和31日上市的金茂服務和力高健康生活。但進入2022年以來，受到房地產行業下行壓力影響，物管行業資本市場整體下行趨勢明顯。

??數據顯示，3月55家上市物企（不含3月上市的金茂服務和力高健康生活）、非港股通物企、恒生物業服務及管理指數、港股通物企分別下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，跌幅均大于恒生指數（下跌3.2%）。

圖：2022年03月不同核心指數及物企股價走勢（03.01-03.31）

??從估值情況來看，截至2022年3月31日，57家上市物企總市值為4310.4億元；市盈率PE(TTM)均值為14.8倍，市盈率PE(LYR)均值為15.1倍。

??隨著資本市場回歸理性，物企對于規模擴張有了新的布局。

??不少物企已經在規模之外，逐漸加強對經營質量、經營坪效的重視度。比如，規模擴張的時候更加重視區域布局和城市深耕度；越來越多的企業在構建服務體系，規范服務標準的時候更重視客戶研究，重視業主滿意度；也看到更多的企業將品質管理作為內部管理的重中之重。

??行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一。房地產行業變局，加速了物企并購市場優質標的入市，行業收并購市場已由“大魚吃小魚”轉向 “大魚吃大魚”，并購標的從中小型物企、獨立第三方物企向地產旗下物企、頭部企業、上市企業、擬上市物企演變，物管行業格局的轉變，正標志著行業逐漸邁向理性和成熟。