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??房地產并購動作不斷。

??4月21日，新希望地產與興業銀行成都分行簽訂80億元《并購融資戰略專項合作》，這是繼3月24日獲得浦發銀行50億元并購融資專項額度后，新希望地產再獲金融機構支持。

??市場有聲音稱，這釋放了新利好，金融機構的“眷顧”已開始從央企國企傳導到優質民企。隨著并購貸款授信范圍進一步擴大，有望拉開新一輪地產并購浪潮。

??自去年底，監管層明確鼓勵銀行開展并購貸款業務，重點支持優質房企兼并收購出險和困難大型房企優質項目后，各方開始籌集“彈藥”。銀行和AMC等金融機構通過發行并購債募集并購資金，房企或在銀行間債券市場發行并購債券，或與銀行簽訂并購協議，獲得并購貸款融資。

??據相關研究機構監測，截至4月8日，各渠道房地產并購類融資額共計2251.2億元，較一個月前增長近1000億元。

??看似并購融資開閘，但市場表現過于謹慎。

??以年內最先發行并購類中期票據的招商蛇口為例，直到4月5日才宣布聯合長城資產入場紓困佳兆業，目前只是簽署了三方合作框架協議。手握400億元并購額度的華潤置地，一季度僅旗下華潤萬象生活連下兩單，斥資33.2億元收購了禹洲物業和中南服務，華潤置地至今未有動作。在AMC加速進場中出現了奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等紓困房企的名單，也只是停留在洽談合作上。

??“當前市場環境下，要用新的態度看待收并購可能帶來的機會。”某房企內部人士表示，市場觀望情緒較濃，靜待合適機會出現。

??并購貸擴容

??從央企、國企到民企，房地產并購貸款投放正在提速。

??3月30日，旭輝獲得交行上海分行100億元框架性并購貸款授信額度。3月25日，美的置業獲得農行廣東省分行120億元并購類融資額度。

??這是始于今年3月房地產融資的新變化。

??在此之前，并購貸發行主體以國企、央企占絕對比重，如招商蛇口、建發集團、華潤置地、大悅城控股等。直到3月3日，碧桂園、美的置業相繼獲得合計210億元并購貸，成為并購貸款不計入“三條紅線”后首批獲得并購貸款的民營房企后，市場上并購類融資才逐漸閃現民企身影，且單筆授信額度較大。

??市場分析人士認為，優質房企獲得并購貸款融資，有利于從整體上改善出險房企資金緊張局面。這也符合金融機構喜好，不管是央企還是民企，這些房企目前財務相對安全，有能力去收購出險房企。

??據中國房地產報記者不完全統計，截至目前已有逾16家房企獲各銀行并購貸額度超過1900億元，美的置業、碧桂園、華潤置地分別以370億元、350億元、200億元的并購融資額度位列前三。五礦地產、瑞安、保利發展、旭輝控股、新希望地產等房企獲得并購融資額度均超過百億大關。給予房企支持力度最大的是招商銀行，發放了高達540億元并購貸融資額度。

??“銀行給予部分優質房企并購貸款額度，主要是讓這些房企收購與出險房企合作的項目，以免受出險企業拖累。”某房企內部人士說，目前收購大多傾向于項目端，很難出現類似此前融創收購萬達文旅資產包、萬科收購廣信資產包這樣的大型收并購案例。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，當前各大房企在獲得并購貸款額度后，總體持謹慎態度。從項目收購情況來看，一類是收購雙方前期已有項目合作關系，另一類是在監管部門相關政策支持下推進的針對出險房企的合作項目收購。具體到操作層面，更多的是以點對點的項目交易為主，短期較難出現并購潮。

??這也在市場中得到了印證。

??以美的置業為例，其先后從花樣年、雅居樂等房企手中攬下部分合作項目的剩余股權，還從正榮地產接過了長沙美的正榮濱河苑項目50%股權、天津和筑梅江項目51%股權、無錫正榮美的云樾51%股權。

??美的置業董事會主席郝恒樂表示，美的置業收并購首先著眼于自己合作的項目，尤其是合作方出現問題導致項目進展不順利的。公司收并購項目主要通過并購貸解決并購資金，年內美的置業已累計獲各銀行并購貸額度370億元，有良好的投資回報才會選擇去收購。

??市場人士認為，當前地產并購貸釋放規模已超千億元，行業收并購正在提速，預計未來會有更多項目展開股權交易。

??并購潮未起

??“公司對收并購態度非常積極，一旦項目成熟，并購貸可以隨時啟動。”華潤置地首席戰略官謝驥表示，公司收并購主要面向項目端，不考慮平臺股權端的收并購，且要對比收并購標的以及招拍掛市場項目的收益回報率和風險。

??這也是華潤置地尚未有實際動作傳來的主要原因。

??從中海地產、越秀地產、華發股份等房企接盤出險房企項目的動作來看，多以合作標的為主。例如，融創將昆明融創文旅城二期40%股權，以14億元價格轉讓予合作方華發集團；中海地產斥資37億元從雅居樂、世茂手中獲得昔日總價“地王”廣州亞運城項目控股權，持股提升至73.33%成為最大股東；越秀金控出資2億元收購花樣年重慶渝北區項目等。碧桂園對現有合作的80個項目進行了溝通，已完成35個項目收并購，還有30個左右已基本確定。

??同策研究院資深分析師肖云祥認為，一些企業在收并購時主要考慮自身與出險企業合作項目，這些項目對于收購方而言在運營節點安排、項目風險點等方面都有一定預期管理。另一方面收購合作方項目，實際上也是對自身“自救”的行為，出于安全性考慮，避免合作項目出現更多問題。

??“行業內的共識就是先做合資公司項目中的股權收購，我們沒拿到并購貸，是自己墊資收回了出險企業合作項目中的股權，價格博弈了很久，現在都改成了我們自己的案名。”華東某房企內部人士說，目前市場上的優質資產在逐漸增多，加上政策、銀行多方支持，預計優質房企會加快拉開并購潮序幕。

??據記者觀察，雖然并購貸融資額度不斷上漲，但對于出險項目，市場還是持審慎態度，真正收并購交易落地并不多。

??“博弈點的關鍵在于資產價格。”馬泓說，政策導向應更多發揮市場的作用，通過市場化手段，擴大直接融資渠道，引導有條件金融機構參與到化解房企債務風險過程當中，逐步緩釋房企債務風險。

??保利發展管理層在業績會上表示，公司將積極關注收并購機會，但不追求在收并購上一定要完成具體的投資金額和項目數量，在項目研判上會更加謹慎。

??Wind數據顯示，今年一季度房地產行業并購交易規模為337億元。另有數據顯示，被房企擺上貨架的已售、待售資產就超3200億元量級，僅佳兆業和世茂這兩家待處置資產總值就超千億元，除地產項目外，涉及文旅、酒店和多元化業務。

??“我們還是在積極處置資產來緩解流動性困難，擺上貨架的清單很多，不管核心資產還是低效資產，關鍵在于價格。”某出險房企內部人士說。

??為什么收并購風潮未能大規模啟動？

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，當下收并購市場基本處在“雷聲大雨點小”狀態，一是由于市場尚未回暖，行業信心尚待恢復而導致房企謹慎入市所致；二是出險房企愿意出讓的項目都不是核心資產，好的項目要留下借以實現自身“翻盤”，更不會折價出售，這直接導致計劃出手并購的房企只能攜資等待出險企業進入清算程序后再下場獲得相對優質項目，所以在行業信心恢復和出險企業大面積進入破產清算之前不會有并購潮出現。

??肖云祥認為，房企出于安全考慮普遍持觀望態度，疊加有的出險企業不愿意拿出核心資產以及交易雙方的價格預期差距都導致了收并購延遲。理論上并購貸擴容有利于出險企業緩解資金壓力，實際上要看“上架”資產是否受買家青睞，交易對價是否滿足資金鏈需求。按照預期市場上的并購潮將會出現。

??“并購項目比傳統拿地復雜很多，現在有些項目外面看起來很好，但是盡調之后發現問題特別多，所以還是比較謹慎地推進。”招商蛇口總經理蔣鐵峰說。

??中信證券認為，雖然并購債務融資工具政策落地改善了部分房企融資環境，但并不會如市場所期望的那樣直接利好出險企業，甚至出現國企收購民企以降低風險的景象。對于民企而言，本輪房企并購潮過后，存活下來的或為兩種類型的民企，一類為龍頭民企，另一類為前期未激進擴表、有資產且具備一定現金流能力的小型房企。