公司編輯部、CRIC研究 2022-04-26 08:49:22 來源：丁祖昱評樓市
??4月25日，陽光城發布公告，因公司流動性出現階段性緊張，未能按期足額償付兩只債券的本年度利息。
??宏觀經濟環境、行業環境以及融資環境，三重壓力疊加，成為陽光城此次債務違約的核心原因，同樣也折射出房地產企業的生存現狀。
??2022年以來，企業債務違約事件仍然高頻多發，一季度出現債務違約的企業還有世茂集團、祥生控股、禹洲集團和上置集團。
??疫情反復疊加經濟承壓，房企資金鏈總體仍較緊張且未見好轉。眼下的房地產，仍未走出至暗時刻。
??國家統計局最新數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金3.8萬億元，同比下降近20%。其中，3月到位資金是2018年5月以來新低，企業資金壓力仍然較大，而單月銷售回款接近2020年3月水平。
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??3月到位資金創近年最低
??2022年3月以來，房地產行業政策端可謂暖風頻吹。
??3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出：穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持;3月16日，國務院金融委在會議上表示，對于房地產市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，同日央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部也都分別作出表態，重點圍繞著防范化解房地產市場風險。
??3月以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個城市發布了百余次房地產相關政策。
??但政策利好，并未即刻傳導至房企資金端，單月到位資金創下2018年5月以來新低。
??國家統計局數據顯示，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環比擴大5.3個百分點，從而使得到位資金的累計值降幅進一步擴大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環比1-2月的17.7%進一步擴大。
??圖：2021年1月-2022年3月房地產開發企業到位資金(當月值)變化情況
??數據來源：國家統計局、CRIC整理??
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??市場下行致銷售回款下降超3成
??當前，房地產市場信心仍處于修復期，新房市場已進入下行通道。
??2022年3月，購房者信心尚未恢復。根據CRIC客戶調研數據顯示，計劃三個月內買房的客戶比例降至1%，而三到六個月內購房需求有所提振，但受困于疫情形勢越發嚴峻，市場熱度尚未回溫。
??圖：近一年客戶購房迫切度月度走勢
數據來源：CRIC
??從成交數據來看，3月，全國商品住宅成交面積環比下降2%，要知道，往年“金三”全國商品住宅成交均呈增長趨勢，其中，2021年環比增長7%，而2019年環比增12%。
??居民中長期貸款新增情況，也意味著居民購房明顯減少。
??3月，居民中長期貸款新增3735億元，較上月負增長而言，已有明顯好轉，但仍比去年同期少增2504億元。累計來看，1-3月新增居民中長期貸款同比減少9100億元，側面印證了居民購房減少。1-3月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環比擴大2.8個百分點，創2018年以來的最大跌幅，房地產的形勢仍較為嚴峻。
??受此影響，銷售回款(個人按揭款+定金及預付款)來看，3月房企銷售回款僅為6470億元，同比下降33%，降幅環比進一步下降9個百分點，近三年僅高于2020年3月。1-3月，銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進一步擴大。
圖：2020年以來房地產到位資金(定金及預收款)、(個人按揭貸款)當月值及同比(單位：億元，%)
數據來源：國家統計局、CRIC整理
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??單月國內貸款遠低于歷史同期
??當前政策傳導不及預期，包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等在內的國內貸款大幅下降。
??1-3月，到位資金中國內貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環比擴大2.4個百分點。
??3月國內貸款為1420億元，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過2000億元的表現來看，下滑較為明顯，同比29.7%的降幅更是創2017年以來最低。
??圖：2020年以來房地產到位資金(國內貸款)當月值及同比增速(單位：億元，%)
數據來源：國家統計局、CRIC整理
??企業關注度主要集中在“保交付”，因此，明顯加大了自有資金使用力度。
??3月房地產開發企業到位資金(自籌資金)4638億元，同比下降2.3%，降幅環比收窄3.9個百分點。累計來看，1-3月房地產開發企業到位資金(自籌資金)12395億元，同比下降4.8%。
??圖：2020年以來房地產到位資金(自籌資金)當月值及同比增速(單位：億元，%)
數據來源：國家統計局、CRIC整理
??值得注意的是，前3月，受政策支持的并購融資成為房企融資的重要途徑。
??根據CRIC不完全統計，1月以來部分企業已發行并購債券或獲批并購相關銀行融資額度合計約1719億元，其中，已發行的并購中期票據共7筆，共計59億元。成功發行并購中期票據的企業多以央企國企為主。
??隨著4月11日和4月19日監管持續發聲支持企業的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業債券融資支持機制，二季度或將有更多的企業獲得并購融資支持。
圖：2022年1月以來已發行并購債券情況
數據來源：企業公告、CRIC整理
??一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但政策傳導仍需要時間，購房者觀望情緒依然濃厚，按揭貸款降幅持續擴大，房地產行業多米諾骨牌效應正在顯現。隨之而來的是，企業新開工及竣工同比下滑明顯，國內貸款降幅也持續增大，房地產開發企業資金端未見明顯好轉，壓力仍然較大。
??值得期待的是，政策利好仍然持續，繼央行降準后，4月18日，央行再出臺23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發展金融服務，并提出執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序，未來或將加快房地產回暖政策的傳導，從而保證企業的合理融資需求，緩解房地產到位資金壓力。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
