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??進入2022年四季度，疫情仍然在影響房地產業各個環節，尤其是商業地產領域，外部環境壓力下，購物中心經營壓力加大。

??從披露業績的23家典型上市企業來看，上半年整體商業收入588.5億元，同比2021年上半年微增2%。值得注意的是，除2020年疫情爆發之初，商業企業收入增速為負以外，2018年以來收入增速持續下行。

??而下半年購物中心運營壓力仍將繼續，克而瑞資管監測的重點城市中購物中心上半年平均空置率走高，客流量減少，整體運營表現仍然低迷。

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??典型企業平均租率

??顯著下降

??2022年以來，疫情反撲，客流量下降成為商業購物中心面臨的一大現實問題。克而瑞資管數據顯示，2022年上半年樣本購物中心日均客流歷經了3月底的低谷期后逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整體尚低于2021年同期水平，典型如上海，一些典型標桿項目客流僅恢復8-9成。

??與此同時，2022上半年，整體開店活力有所減弱，重點12城開關店比跌至1以下，隨著關店潮的來臨，重點城市購物中心空置率持續上行。

??克而瑞資管數據顯示，除深圳外，購物中心平均空置率持續上行，其中廣州、武漢三季度平均空置率已接近10%。深圳、杭州空置率較穩定，三季度平均空置率約3%。

??此前克而瑞資管今年下半年對上海20家大型購物中心空鋪情況進行了調研，調研發現，從“鋪位空置率”來看，20個大型購物中心樣本，平均空鋪率已達9%。

??此外，今年8月克而瑞資管另對36家社區商業的空鋪情況進行了調研，36個社區商業樣本項目整體平均空鋪率17%。

??隨著上市商業企業完成半年報披露，企業層面上半年出租率數據也被披露出來。

??據克而瑞資管統計，已披露出租率的11家企業中，僅有華潤萬象生活、恒隆兩家企業正增長；金地商置和太古維持不變，其他企業出租率均有所下滑，其中萬科印力整體出租率降幅最大，與2021年末相比下降4個百分點至91.30%。

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??典型企業運營收入

??增幅放緩

??2022年上半年，23個典型企業整體商業收入588.5億元，同比2021年上半年微增長2%。

??典型企業在2020年疫情爆發之初，整體商業收入增速為負，同比下降9%，至2021年，隨著疫情的有效控制，商業收入同比增長了18%，2022年疫情再次反撲，上半年僅微增2%。

??從整體趨勢來看，2018年以來商業收入增速持續下行。

??究其原因，一方面在規模效應下，樣本企業商業收入持續增長；另一方面，運營效能的提升未能與規模的增長形成匹配，在基數效應下，樣本企業的整體發展速度在趨緩。

??值得注意的是，大量處于中游的企業增速緩慢甚至出現負增長，恒隆、合生創展、九龍倉、嘉里建設商業收入均有所縮減，腰部企業經營壓力加大。

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??需求收縮

??行業經營壓力加大

??從1-8月經濟數據看。CPI和PPI同比雙雙回落，需求收縮問題急需改善；尤為需要關注的是，M1與M2剪刀差擴大顯示出居民和企業都有著較重的避險情緒，對投資和擴大開支有所擔憂，商業短期仍將繼續承壓。

??不僅如此，2021年一季度以來，居民可支配收入增速持續下行，截止2022年上半年，同比增速下行至2%。可支配收入增速持續下行的同時，2022年上半年全國新增儲蓄存款創下新高，同比高增35%，避險情緒濃厚，消費意愿下行，社零增長乏力。

??為刺激消費，2022年上半年多個城市發放消費券刺激消費。但從實際效果看，消費券和效率整體偏低，如天津消費券核銷率僅25%。整體上看，經濟基本面差，消費偏弱的城市消費券核銷率越低。

??疫情新常態下，特別是6月以來，網上零售總額及增速穩步提升，且2022年以來實物網上零售總額在社零總額中占比持續提高，8月占比已由年初的22%上升到25.9%。疫情深度改變了日常消費消費習慣，對線下消費再次構成擠壓。

??當前招商主體與品牌商戶的博弈關系已經轉變為“買方市場”，品牌商戶開始在“租決”談判中擁有更多籌碼。一方面，為了守住“空鋪率”“出租率”等指標，運營主體不得不降低品牌級次。一方面，通過“換鋪”提升租金，守住“租金漲幅”指標越發困難。

??強化體驗，始終是線下消費破局的關鍵。以社區商業為例，社區商業作為最貼近日常生活的商業形態，市場容量巨大。目前大量社區商業處在自然生長狀態，個體經營者應對市場波動的能力普遍較弱。從社區商業與社區的關系上思考破局之道，強化與社區生活的粘性是關鍵。由服務社區生活，轉化為引領社區生活，或是破局的新思路。