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“內(nèi)保外貸”重啟,房企境外融資能否迎來修復?

公司編輯部 CRIC研究 2022-12-20 08:52:39 來源:丁祖昱評樓市

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??最近,融資端利好政策頻傳。

??繼信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”之后,助力房企境外融資的“內(nèi)保外貸”也來了。

??12月9日,首單成功落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。隨后,市場消息稱碧桂園3億美元“內(nèi)保外貸”也等待落地。

??所謂“內(nèi)保外貸”,即境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔保,由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放的相應(yīng)貸款。

??實際上,房企境外債已連續(xù)多月無新增,截至11月底,100家典型房企境外發(fā)債同比銳減八成,在美元債違約事件影響下,房企境外信用遭遇前所未有的挑戰(zhàn),再加上明年一季度房企將迎來海外債償債高峰。在這一背景下,重塑海外資本市場信心,對修復房企美元債融資渠道有著重要的信號意義。

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??房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時期,美元債曾是境內(nèi)房企重要的融資渠道之一。但2021年四季度以來,美元債發(fā)行基本處于凍結(jié)狀態(tài),2022年,資金壓力下部分房企美元債頻繁出現(xiàn)違約,美元債融資環(huán)境進一步惡化。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年前11月,100家典型房企境外發(fā)債僅為130億美元,同比降幅超過八成。整體發(fā)行規(guī)模不足2021年三成,與2020年的600億美元規(guī)模相比更是相差了4倍之多。

??對于有余力支撐美元債償付的優(yōu)質(zhì)房企而言,仍在積極安排境外債的償付。比如龍湖和碧桂園。對于大型房企而言,若境外信用崩塌對市場影響很大,全球信用需要更長時間修復。

??鑒于房企境外融資渠道恢復的緊迫性,11月以來,“內(nèi)保外貸”也被多次提及。

??11月21日,央行副行長潘功勝在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會表示,要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資,商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度,加快項目落地。

??12月2日,消息稱監(jiān)管層要求四大行在12月10日前向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔保的離岸貸款,同時旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

??龍湖率先落地“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù),釋放出先行信號,后續(xù)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)或?qū)㈥懤m(xù)推進,這種通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道,能夠有效維護境內(nèi)外行業(yè)信心。

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??美元債兌付風險不容樂觀。

??CRIC監(jiān)測的重點100家典型房企數(shù)據(jù)來看,明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期,從目前房企現(xiàn)金流狀況來看,違約現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù),對于這類企業(yè)而言,尋求展期和重組將是緩解兌付壓力的主要途徑。

??聚焦“內(nèi)保外貸”涉及的5家房企,2022年旭輝、碧桂園、龍湖、美的和新城5家房企合計僅發(fā)行了50億美元境外債,但到期規(guī)模卻達到了266億元。其中,2023年一季度到期的境外債規(guī)模占了超六成,合計到期債務(wù)達到163億。

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??對于大部分對于出現(xiàn)流動性緊張的問題房企,仍然面臨著較大的境外償債壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,除了上述5家房企以外,重點95家監(jiān)測房企2023年一季度境外債到期規(guī)模達到了1135億,是上述5家房企到期規(guī)模的4倍之多。且償債高峰集中在2023年1月和2月,到期規(guī)模分別達到551億和458億。

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??過去一年,房企境外融資可以說不斷被弱化。

??在經(jīng)歷了美元債違約事件之后,房企信用、資質(zhì)都將面臨重估,境外債券市場將對出現(xiàn)展期、違約、重組等問題的企業(yè)在較長時間保持謹慎態(tài)度,部分房企將面臨美元債融資渠道關(guān)閉的情況。

??而此次“內(nèi)保外貸”的成功落地,對重塑境外資本市場信心有很重要的作用。

??但需要注意的是,此次“內(nèi)保外貸”的重要條件之一是要求房企以國內(nèi)資產(chǎn)抵押作擔保。

??這就意味著,需要房企在境內(nèi)擁有足夠的擔保或抵質(zhì)押條件,未出險且信用良好的優(yōu)質(zhì)房企將率先受惠。而多數(shù)主體信用不佳、存在項目停工風險的房企將被排除在外。

??實際上,“內(nèi)保外貸”存在的兩大風險也不容忽視,即匯率波動風險,以及潛在資產(chǎn)流出風險。由于惠及面有限,目前“內(nèi)保外貸”最核心的作用是修復優(yōu)質(zhì)房企海外資本信用的應(yīng)急手段。

??房企境外融資環(huán)境亟待修復,尤其是對于優(yōu)質(zhì)房企而言。

??接下來的三個月,千億海外債到期壓力之下,違約事件或還將持續(xù),而境外債的發(fā)行也將越來越難,部分房企甚至面臨境外融資渠道關(guān)閉的情況,只有那些優(yōu)質(zhì)房企將成為境外債發(fā)行主體。

??由于“內(nèi)保外貸”獲得的資金主要用于償還境外債,從根本上來看,重塑海外資本市場信心關(guān)鍵在于房企銷售面能否回暖。

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