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??“我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升有信心。”中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“中海”）董事局主席顏建國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

??3月31日的這場(chǎng)業(yè)績(jī)溝通會(huì)，顏建國(guó)帶領(lǐng)中海高層對(duì)外傳遞的信心滿滿。

??2022年，中海實(shí)現(xiàn)合約銷售額2947.6億元，權(quán)益銷售上升至行業(yè)第三。股東應(yīng)占溢利為232.6億元，剔除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益等影響之股東應(yīng)占溢利為244.2億元，歸屬股東核心凈利潤(rùn)率為13.5%。

??“當(dāng)前市場(chǎng)仍處于房地產(chǎn)上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，市場(chǎng)還是存在一些不確定性，但我們對(duì)總體市場(chǎng)是有信心的。”顏建國(guó)說(shuō)，從更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局都在發(fā)生很大變化。市場(chǎng)規(guī)模適度下降后會(huì)穩(wěn)下來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)主流觀點(diǎn)是穩(wěn)定在10萬(wàn)億左右規(guī)模，總之房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)。

??基于這份信心，中海對(duì)2023年制定了一個(gè)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，力爭(zhēng)銷售合約額增長(zhǎng)20%，商業(yè)收入增長(zhǎng)30%，利潤(rùn)穩(wěn)中有升。

??自顏建國(guó)掌舵以來(lái)，中海逐漸撕掉身上“保守”的標(biāo)簽，相對(duì)行業(yè)內(nèi)更多選擇“縮量”前行不同，中海這份增長(zhǎng)目標(biāo)明確、積極，這也讓整場(chǎng)發(fā)布會(huì)為之振奮。

??顏建國(guó)表示，行業(yè)轉(zhuǎn)折期，中海積蓄了力量，強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也有信心在2023年實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

??投資拿地要實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)

??這一場(chǎng)業(yè)績(jī)溝通會(huì)讓外界看到了中海的“變與不變”。

??盡管制定了增量目標(biāo)，但顏建國(guó)也強(qiáng)調(diào)：中海一貫是效益優(yōu)先，不會(huì)將規(guī)模放在首要地位。

??從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，中海市場(chǎng)占有率逆勢(shì)提升，公司銷售額占全國(guó)商品房年度銷售金額的份額從2021年的2.03%上升至2022年的2.21%。其中，北京、天津、廣州、深圳、廈門、杭州及香港的銷售額都超過(guò)百億元，北京更是高達(dá)493億元。

??顏建國(guó)認(rèn)為，城市會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。企業(yè)會(huì)繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高，中海要持續(xù)提升市場(chǎng)占有率。

??此外，面向2023年的高質(zhì)量增長(zhǎng)，土地貨值為其積蓄了強(qiáng)勁增長(zhǎng)動(dòng)能。

??過(guò)去一年市場(chǎng)持續(xù)下行，中海卻逆周期拿地，新增50宗土地，總購(gòu)地金額1208.7億元，新增總貨值2403.4億元，使2023年可售貨值超7900億元。在新增土地儲(chǔ)備中，北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占比超4成。

??中海行政總裁張智超表示，7900億元可售貨量沒(méi)有包含今年新增投資所產(chǎn)生的貨量供應(yīng)，這是今年銷售目標(biāo)增長(zhǎng)20%的底氣所在。今年在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，目前投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)增長(zhǎng)計(jì)劃。

??“我們不會(huì)為了增加土地規(guī)模盲目擴(kuò)張，包括收并購(gòu)，核心還是看項(xiàng)目質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量。”張智超說(shuō)，2022年投資拿地中，一二線城市的貨值占87%；今年的可售貨量中73%在一線和強(qiáng)二線城市。未來(lái)投資還將進(jìn)一步聚焦一線二線重點(diǎn)城市，同時(shí)也會(huì)在長(zhǎng)三角、珠三角的一些重點(diǎn)城市尋找機(jī)會(huì)，以確保投資的廣度。

??住宅開(kāi)發(fā)仍是好生意

??在保持拿地節(jié)奏的同時(shí)，中海同樣關(guān)注未來(lái)的發(fā)展質(zhì)量。但這份成績(jī)單僅僅代表過(guò)去，新的一年，中海前行的根基在哪？

??顏建國(guó)給出了中海長(zhǎng)期發(fā)展的三個(gè)要點(diǎn)：

??第一，結(jié)合公司“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，中海將保持戰(zhàn)略定力，維持既定目標(biāo)繼續(xù)前進(jìn)。

??“近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，疊加疫情影響不確定性較大，但這些擾動(dòng)因素都不會(huì)影響長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，我們希望成為世界一流不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。”顏建國(guó)說(shuō)。

??第二，堅(jiān)持“今天、明天、后天”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方向不會(huì)變。堅(jiān)守主航道，住宅開(kāi)發(fā)仍將是公司核心業(yè)務(wù)，配置90%以上的資源。“

??“我們相信，從利潤(rùn)貢獻(xiàn)、周轉(zhuǎn)速度來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)仍然是好生意。”顏建國(guó)說(shuō)。

??第三，在確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，中海將適度擴(kuò)張規(guī)模，提升市場(chǎng)份額。

??報(bào)告期內(nèi)，中海繼續(xù)保持在“綠檔”，資產(chǎn)負(fù)債率59.1%，凈借貸比率45.2%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間。在手現(xiàn)金人民幣1103.1億元，在手現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比重長(zhǎng)期保持在10%以上。年度加權(quán)平均融資成本為3.57%，處于行業(yè)最低區(qū)間。費(fèi)用管控方面，年度分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占年收入的比例為3.6%，費(fèi)效比行業(yè)領(lǐng)先。

??來(lái)自市場(chǎng)的“三個(gè)信心”

??結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)與公司業(yè)績(jī)，顏建國(guó)傳達(dá)了中海的三個(gè)“信心”：

??第一，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)調(diào)控政策，營(yíng)造了較好的外部環(huán)境，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升有信心。政府工作報(bào)告明確了穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)及積極的財(cái)政政策，促需求與防風(fēng)險(xiǎn)的政策安排，為行業(yè)企穩(wěn)回升營(yíng)造了良好的外部環(huán)境。

??顏建國(guó)表示，一季度全國(guó)商品房成交止跌回升，一二線重點(diǎn)城市的住宅成交顯著增長(zhǎng)，呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

??第二，在向房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，中海有信心在下半場(chǎng)繼續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展。

??“房企都在積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，下半場(chǎng)的新發(fā)展模式與上半場(chǎng)的舊模式對(duì)比，呈現(xiàn)出三大變化。”顏建國(guó)說(shuō)。

??三大變化是指：一是市場(chǎng)環(huán)境變化。房地產(chǎn)上半場(chǎng)是高速增長(zhǎng)的賣方市場(chǎng)，下半場(chǎng)是存量市場(chǎng)，是買方市場(chǎng)。二是企業(yè)增長(zhǎng)方式變化。舊模式下房企以土地為王，重規(guī)模擴(kuò)張，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)；新模式下，房企要以客戶為本、效益優(yōu)先，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，聚焦主業(yè)，聚焦細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，以綠色、智能、柔性定制等為方向推進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)。三是企業(yè)管理變革。舊模式下，房企的管理相對(duì)粗放，行業(yè)高增長(zhǎng)掩蓋了企業(yè)內(nèi)控管理缺失；新模式下，房企要快速提升精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化管理水平，持續(xù)推進(jìn)公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

??“對(duì)照來(lái)看，我們的發(fā)展模式快速向新發(fā)展模式看齊，有信心在下半場(chǎng)繼續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展。”顏建國(guó)說(shuō)。

??第三，行業(yè)轉(zhuǎn)折期我們夯實(shí)了基礎(chǔ)，積蓄了力量，強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有信心實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中求進(jìn)。

??顏建國(guó)強(qiáng)調(diào)，中海有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)，行業(yè)轉(zhuǎn)折期我們競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，包括城市布局優(yōu)勢(shì)、貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)資金優(yōu)勢(shì)、融資成本優(yōu)勢(shì)、成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)等。我們也有“進(jìn)”的資源，過(guò)去兩年投資購(gòu)地金額行業(yè)領(lǐng)先，今年可售貨值約7900億元，可售貨值居行業(yè)前列。

??“市場(chǎng)走穩(wěn)轉(zhuǎn)好，我們有資源，有能力順勢(shì)前進(jìn)。”顏建國(guó)表示。