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??2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??進入2023年，1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。

??除了部分優質及白名單房企融資開閘，存量資產盤活也有了新突破。2月21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產的另一種方式。

??雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖。在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從歷年80家典型房企的融資總量來看，2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元，同比下降23%；其中2023年4月融資量為497億元，同比下降29%。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業債券發行來看，2023年前4月企業發債金額達1330億元，相比2022年同期下降了8%。其中，境內發債1263億元，相比同期增長了14%;而境外發債相比同期大幅下降81%到67億元，占比同比下降了21個百分點至5%。

??從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內債券融資成本3.52%，較2022年全年略下降了0.02個百分點。境外融資成本較高主要為期內萬達發行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。此外境內債券融資成本較低，主要由于發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯。

??隨著境內發債成本降低以及境內發債占比攀升，整體發債融資成本呈現下滑趨勢。2023年前4月整體新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點。

??從各梯隊表現來看，2023年前4月TOP10房企的發債總量為256億元，同比下降54%，降幅相對其他梯隊較大，主要在于去年同期TOP10梯隊中發債房企較多，且規模較大；如中海2022年1月就發行了30億的中票，龍湖發行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發行了80億的中票。進入2023年這類房企由于債券應發盡發，或通過管控負債規模，維持穩健運營，發債規模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.80%，同比下降了0.56個點，處于各梯隊的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發債規模分別增長20%及11%；TOP31-50梯隊房企發債規模是增長最高達44%，主要是由于保利置業期間發行了多筆公司債及中票。

??從企業的性質分類來看，2023年前4月國企、央企的發債量為1148億元，同比增長了5%，民營企業發債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國企央企的發債占總量占比較2022年的72%繼續上漲14個pct至86%，主要由于規模國企央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

??從成本上來看，國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點，未來在行業集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續分化，更多的低息債將持續流向優質房企。

??進入2023年，債務違約現象仍在持續，與此同時，出險房企的債務重組進程也明顯提速。雖然當前這些房企的債務壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來，行業信心也有望逐步修復。

??2023年3月10日，佳兆業集團在停牌近一年后復牌，成為2023年首家復牌的出險房企。此后3月28日，融創境外債務重組公布進展。融創90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權人小組訂立重組支持協議（融創的債權人小組持債金額超過30%，近30億美元）；4月12日，融創中國控股有限公司發布公告稱，達成復牌指引及恢復買賣。與此同時，4月14日花樣年債務重組方面也傳出利好，有消息稱花樣年40億美元境外債務的庭內重組方案已經獲得了足夠多債權人的支持，擁有75%債權的投資人簽署了同意書以接受重組支持協議。

??目前從出險房企的進展來看，部分違約開發商正考慮將債轉股作為延長或重組債務計劃的一部分。如2023年1月底，華夏幸福與其離岸債權人達成協議，對其49.6億美元的離岸債券進行重組，方案涉及股權抵償。該協議安排重組已于1月底取得英國法院裁決生效。重組后，華夏幸福將有近八成金融債務實現重組。這也是自2022年富力地產重組美元債后，國內房企首次實現對境外債“以股抵債”的重組交易，目前包括恒大、花樣年等在內的房企也在嘗試推進“債轉股”的方式化解境外債務。

??3月22日，中國恒大公布了境外債重組方案。具體內容包括，方案1：協議安排債權人可以按其可獲償金額1:1的轉換比率獲得將由該公司發行的新票據，新票據期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。方案2：協議安排債權人可以選擇將其可獲償金額轉換為：期限為5-9年的將由該公司發行的新票據；由5筆與恒大物業、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權掛鉤票據構成的組合，掛鉤方式包括由其擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票（按所適用的）；或者是兩者的組合。4月3日，中國恒大披露境外債務重組進展，恒大已與債權人特別小組成員（其分別持有現有恒大和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支持協議。據此各方同意合作以促進擬議重組的實施，并表示誠邀所有債權人盡快審閱適用的重組支持協議并加入適用的重組支持協議。

??對于出險房企而言，債務重組落地越早越好，有利于企業盡快向正常經營過渡。但重組展期也并非適用于每一家出險房企，因為這種方式主要是以時間換空間，僅將償債時間延后，而實質債務壓力并未減少，這也意味著企業需要在約定時間內恢復足夠的流動性，因此僅有項目變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的出險房企可能得到市場的認可進行債務的整體重組和展期。從目前落地狀況來說，債權人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，但是仍有較大的通過難度。

??與此同時，一些出險房企同時面臨境內與境外債務重組，由于政策環境、債權人的權益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業重組方案的制定與談判并不簡單，目前僅有富力地產、華夏幸福、花樣年等部分企業基本完成了境內和境外債務的整體重組。龍光集團、融創中國等企業盡管完成了境內債務整體展期，但境外債務展期工作尚未落地，債務的重組工作還將繼續。

??目前來看，整體行業面融資仍未有全面回暖。尤其是對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續性。在境外，雖然部分優質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業而言境外融資環境依然處于冰封期。

??與此同時，從債務到期來看，2023年前4月房企債券到期總規模為3323億元，而發行規模僅為903億元，到期規模高出發行規模268%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2023年7月及9月仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

??對于有著優質物業的房企而言，可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。