公司李葉 2023-05-15 10:07:58 來源：中房報
??現金流被看作企業經營的“血液”，現金流轉是否暢通直接關系著企業的生命力。
??中國房地產報記者通過上市房企發布的2022年財報數據，整理出2022年TOP50上市房企手持現金榜、經營性現金流凈額榜、歸屬母公司利潤榜、凈現榜、流動性比率等若干榜單，以更多維度呈現上市房企真實的“造血”能力。
??由于現金流指標造假難度大成本高，以銷售回款為主的經營性現金流作為房企資金流入結構中的絕對主力，能夠真實反映企業經營情況。在眾多分析中，經營性現金是經常被用來衡量房企財務健康度的一個行業性指標。
??以經營性現金流凈額作為衡量指標，截至5月10日，剔除仍未發布2022年年報的恒大、世茂、奧園3家房企，TOP50上市房企2022年經營性現金流凈額總數為2412億元，同比2021年減少20%。
??其中，30家房企2022年經營性現金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經營性現金流凈額為負數，其中佳兆業和遠洋集團經營性現金流凈額已連續2年為負。
??值得注意的是，監管部門明確規定，房企近3年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。
??本次榜單還引入了“凈現比”指標，即通過經營性現金流凈額與凈利潤的比值，進一步衡量其經營質量。通常而言，凈現比越接近于1，說明企業凈利潤以現金形式實現的比例越高，盈利質量越好。
??基于房地產行業的資本密集型屬性，房企經營活動現金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業的企業而言凈現比較低，屬于正常現象。不過，相比同行業凈現比過低，也可能存在一定經營風險。
??華潤置地凈利潤最高 保利發展手持現金最多
??房企在這個財報季的成績并不理想。
??TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤榜顯示，TOP50上市房企中有26家2022年歸屬母公司利潤虧損，超過總數的一半。
??其中，融創中國、金科股份、遠洋集團、富力地產、雅居樂、佳兆業、旭輝控股、正榮地產、ST陽光城、禹洲集團、融信中國和華僑城A這13家房企歸屬母公司凈利潤虧損超過100億元。
??排名歸屬母公司凈利潤榜單前10的房企分別是華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、萬科A、保利發展、合生創展、金地集團、招商局置地和越秀地產。雖然排名靠前，但是華潤置地、中國海外發展、保利發展、合生創展、金地集團和招商局置地6家房企的歸屬母公司利潤較去年均出現了下滑。
??實際上，TOP50上市房企中僅有6家實現了歸屬母公司凈利潤同比增長。
??作為TOP50上市房企中為數不多凈利潤正向增長的企業，萬科管理層仍需要從往年經濟利潤獎金中返還1.06億元，原因是沒有實現內部規定的經濟利潤。
??手持現金方面，保利發展、碧桂園、萬科A、中國海外發展、華潤置地、招商局置地、龍湖集團、綠城中國、華發股份和金地集團排在榜單前10位，不過相較于去年的手持現金數據均呈現下滑趨勢。
??本次榜單也關注到房企的流動性比率。
??一般而言，房地產行業的流動比率標準值在1.5~2屬于較為健康的水平。如果流動比率低于1，表明房企流動性較為緊張，應立即采取措施加以改善。
??需要注意的是，流動比率過高也不一定是好事，因為這意味著企業的庫存貨物較多，銷售不暢。因此，對于房地產公司而言，流動比率的合理范圍應根據實際進行評估。
??根據TOP50上市房企流動性比率數據，嘉里建設、中國海外發展、華發股份、五礦地產、大悅城、北辰實業、合生創展、路勁、華僑城A、龍湖集團、越秀地產、招商局置地、保利發展和綠城中國這16家的流動比率超過1.5。其中，嘉里建設、中國海外發展、華發股份3家房企的2022年流動比率超過2。
??流動比率低于1的房企有6家，分別是ST陽光城、ST世茂、新城控股、建業地產、融創中國和億達中國。
??30家房企經營性現金流下滑
??房企現金流主要包括經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流及籌融資活動產生的現金流。其中，經營活動是企業生存和發展的原動力，因此，經營活動現金流量凈額也代表了一個企業的“造血”能力。
??根據TOP50上市房企2022年經營性現金流凈額榜單數據，這個財報季房企整體“造血”能力呈現下滑態勢。
??TOP50上市房企2022年經營性現金流凈額總數為2412億元，同比2021年減少20%。
??其中，30家房企2022年經營性現金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經營性現金流凈額為負數，其中佳兆業和遠洋集團經營性現金流凈額已連續2年為負。
??排名2022年上市房企經營性現金流量凈額榜前10位的房企分別是，華發股份、碧桂園、綠地控股、招商局置地、融創中國、合生創展、綠城中國、雅居樂和合景富泰。
??通過與2021年經營性現金流量凈額排行榜相比，僅17家房企“造血”能力較去年有所增強。其中，合景富泰、中駿集團、越秀地產、美的置業、融創中國、ST世茂和佳兆業7家房企實現了經營性現金流量凈額的轉負為正。
??本次榜單還引入了“凈現比”指標，即通過經營性現金流凈額與凈利潤的比值，進一步衡量其經營質量。
??當經營現金流凈額高于或等于凈利潤，說明該公司的凈利潤是通過主營業務賺來的，持續增長的可能性比較大。用凈利潤的現金保障倍數，即經營活動現金流量凈額除以凈利潤得到的數字來衡量凈利潤的質量，如果大于或等于1說明該股票的凈利潤是有現金支撐有質量的。
??基于房地產行業的資本密集型屬性，房企經營活動現金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業的企業而言凈現比較低，屬于正常現象。不過，相比同行業凈現比過低，也可能存在一定經營風險。
??值得注意的是，在本期榜單中，有33家房企出現了凈現比數值小于1的情況。其中，20家房企凈現比數值為負數。比較特殊的是，還有10家房企因歸屬母公司凈利潤及經營性現金流凈額均為負值，在凈現比計算公式中則呈現出正值。
??除去歸屬母公司凈利潤及經營性現金流凈額均為負值的五礦地產，排名凈現比榜單前10位的房企分別是綠地控股、華發股份、大悅城、寶龍地產、綠城中國、招商局置地、合生創展、美的置業、新城控股和明發集團。其中，綠地控股、華發股份、大悅城和寶龍地產的凈現比數值大于10。
??融資性現金流繼續下探
??融資性現金流凈額反映的則是企業債券等渠道的資金籌集。
??自2020年8月底監管部門頒布“345融資新規”以來，“三條紅線”指標就成為房企未來有息負債規模增速的重要衡量標準。盡管2022年11月，監管頻繁釋放“金融16條”“三支箭”等利好政策以提振市場信心，但短期內收效甚微。
??這些也體現在2022年的房企財報中。
??根據本期籌融資產生現金流凈額榜單，2022年TOP50上市房企僅有華潤置地、濱江集團、嘉里建設、華發股份、綠城中國、大悅城、萬科A、佳兆業、旭輝控股、五礦地產和中國金茂這11家房企融資現金流量為正。
??不過，僅僅看融資現金流的正負不能夠判定一家企業運轉是否正常。通常，出現融資活動現金流出大于流入的情況，是由于房企償還了大量債務。毫無疑問的是，當前房企仍在或主動或被動的降負債中。
??根據榜單，碧桂園、綠地控股、綠地控股、新城控股、龍光集團、合生創展、雅居樂、融創中國、融信中國、中駿集團和華僑城A這10家上市房企在2022年融資活動所用之現金凈額最多。
??值得注意的是，2022年TOP50上市房企融資性現金流凈額較2021年總體減少了2589.5億元，呈現持續下降趨勢。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
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2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
