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??導語

??短期內企業利潤規模和盈利水平仍將繼續承壓，審慎投資、保證利潤空間；降本增效、提升經營效益；強化產品、提升產品溢價是目前企業穩利潤的關鍵。

??◎  文 /房玲、貢顯揚、汪慧

??專題視點

??2022年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目仍在持續步入結算期，企業利潤空間進一步受到擠壓。行業利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤甚至表現為凈虧損。同時，行業整體利潤率持續下行探底，目前企業各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數企業凈利潤虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。

??總體來看，目前行業不確定性尚存、市場仍在出清過程中，短期內企業利潤規模和盈利水平仍將繼續承壓。行業下行調整期下，高杠桿、高周轉模式無法持續，企業經營邏輯正在加速轉變。審慎投資、優選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰略精簡，提升經營效益；回歸產品、優化產品結構、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤的關鍵。

??PART.01
營收及利潤規模負增長
行業利潤率加速探底

??1、營收和利潤規模負增長，凈利潤表現為凈虧損

??近年來在“房住不炒”、行業降杠桿的政策主基調下，針對房地產行業的調控持續。市場下行調整、整體表現相對低迷，企業去化壓力顯著提升。2021年以來，企業銷售規模增速放緩，部分房企出現規模負增長，企業整體的結算規模相應也受到影響。同時，疊加房企前期部分高地價項目仍在持續步入結算期，企業利潤空間進一步受到擠壓。2022年，行業整體營收和利潤規模均表現為負增長。

??從截至目前已披露年度業績的企業數據來看，2022年行業典型上市房企[1]整體實現營業收入47633億元、營業成本40336億元，企業營業收入和營業成本增速的中位數分別為-17.1%和-14.6%，且營業收入的降幅高于營業成本。

??行業利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的凈利潤甚至表現為凈虧損。具體來看，2022年行業典型上市房企整體實現毛利潤規模6481億元，企業毛利潤增速的中位數為-32.3%。凈利潤合計表現為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元，企業凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-58.5%和-67.5%。

??2、利潤空間受多重因素擠壓，行業利潤率持續下行探底

??從利潤率指標來看，近年來行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2022年行業典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續2019年以來的下行趨勢，且降幅較往年進一步擴大。

??具體來看，2022年行業典型上市房企毛利率中位數同比降低4個百分點至14.1%，凈利率和歸母凈利率為負，同比分別降低7.0和5.6個百分點至-0.2%和-1.7%。目前，企業各項利潤率指標均已降至歷史最低水平，行業整體利潤率持續下行探底。

??近年來行業盈利空間受到擠壓、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：首先，規模房企前期部分高地價項目結轉的影響仍在持續傳導，低利潤項目結算仍較為集中。其次，近年來行業規模增速放緩、企業銷售去化壓力較大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，促進銷售目標的實現，這也加劇了企業增收不增利的表現。第三，目前熱點一二線城市的限價監管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業主要趨勢。此外，行業下行背景下，存貨及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值，也對當期的利潤表現有負面影響。

??3、投資物業運營優勝劣汰加速，超六成房企收入減少

??除了地產開發主業銷售項目結轉利潤減少，在疫情影響下，商業地產運營遭遇嚴重沖擊，空置率處在較高水平，租金收入增長也面臨困境。2022年，超六成典型上市房企的投資物業租金及酒店運營收入減少，越秀地產、中梁控股、建發國際等降幅都較為顯著，越秀地產同比降幅近50%。

??（部分略）

??PART.02
近半數房企凈利潤虧損
行業ROE水平顯著降低

??1、逾七成房企“減收減利”，近半數企業凈利潤虧損

??具體從企業層面來看，2022年在行業典型上市房企中僅有約25%的企業實現營收增長。同時，受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現也不盡如人意。超過85%的行業典型上市房企毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業的毛利潤降幅超過50%。

??“減收減利”現象較為普遍，營業收入與毛利潤同時降低的企業數量占比逾七成，碧桂園、綠地控股、龍光集團、金科股份、旭輝控股集團等中大型房企也不例外。以碧桂園為例，截至2022年末碧桂園實現營業收入4303.7億元、毛利潤328.8億元，分別同比降低17.7%和64.6%。

??此外，2022年在行業典型上市房企中還有近半數的企業凈利潤出現虧損，其中融創中國、金科股份、榮盛發展、富力地產、遠洋集團、正榮地產、旭輝控股集團、雅居樂集團、禹洲集團等13家規模上市房企2022年凈利潤均虧損逾百億元。

??盡管如此，2022年也有部分房企利潤表現穩中有進，展現出優于行業的抗風險能力，以央國企和部分優質民企為主。如建發國際集團、越秀地產等，實現毛利潤和歸母凈利潤雙增長。其中，建發國際集團得益于近年銷售規模的增長、以及在高能級城市區域聚焦的布局戰略，2022年實現營業收入996.4億元、毛利潤152.2億元，分別同比顯著增長82.6%和67.6%；凈利潤55.6億元、歸母凈利潤49.3億元，同比也分別增長34.1%和38.9%。

??2、利潤率普降，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低

??2022年，行業整體盈利能力下行壓力持續，企業利潤率指標普降態勢進一步加劇。具體從企業利潤率的變動情況來看，2022年在行業典型上市房企中有逾八成企業毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業數量占比逾九成。

??規模房企中，部分企業2022年毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、龍光集團、上坤地產、融信中國、雅居樂集團、旭輝控股集團、時代中國控股等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。

??還有不少歷年利潤率保持在高位、穩定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現相對明顯的波動下行，如中國海外發展、保利發展、保利置業集團等。其中，中國海外發展2022年毛利率同比下降2.2個百分點至21.3%、歸母凈利率同比下降3.7個百分點至12.9%，其利潤率的下降主要是由于結轉項目利潤率降低、外幣匯兌虧損、物業存貨減值準備以及對應收合營公司款減值準備等。

??3、行業ROE水平顯著降低，達到歷史最低水平（略）

??PART.03
資產價值下行加劇盈利壓力
銷管費率普遍走高

??2022年，房地產行業加速下行探底，受市場低迷以及疫情影響，除了開發主業銷售項目結轉利潤減少，投資物業和存貨的資產價值、合作開發等也遭受沖擊，加劇房企盈利壓力。

??1、投資物業重估大面積虧損，虧損企業占比近7成

??投資物業重估收益，是企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在報告期內按照公允市值波動進行重新估值后發生的凈值差額，計入當期損益，反映投資物業資產質量與資產價值回報狀況。面對市場低迷，投資物業重估收益波動加劇，也更為明顯地作用到凈利潤和歸母凈利潤的減少上。

??2022年，投資物業重估大面積虧損，虧損企業占比達到67%，包括碧桂園、富力地產、正榮地產、融信中國、合景泰富等典型上市房企都出現了不同程度的虧損。富力地產重估虧損額最高，達到19.58億元。此外，如綠城中國、保利置業、融信中國、遠洋集團等多家企業已經連續3、4年面臨虧損，持續承壓。

??行情走低，資產價格預期更為考驗項目布局以及運營效率，熱點城市核心板塊、運營效率高、出租率高的投資物業重估表現相對堅挺。合生創展、華潤置地、中海地產、龍湖集團作為成熟的投資物業運營商，重估收益規模居于行業前列。華潤置地、中海地產重估收益分別為69.78億元、47.96億元，盡管較2021年分別降低10.5%、13.4%，但跌幅整體可控，且歸母凈利率仍然保持在行業較高水平。龍湖集團投資物業重估收益為28.88億元，較2021年28.50億元有所上升，成為少數保持正增長的房企之一。

??2、資產減值持續，金科、華僑城等存貨跌價計提超百億（略）

??3、近半數房企合營聯營陷入虧損，合作開發風險需警惕

??近兩年來，市場風險積聚，合作拿地、合作開發模式不確定性加劇，非并表合作項目收益對企業凈利潤和歸母凈利潤水平的支撐明顯弱化，甚至可能成為利潤拖累。

??2022年，合營聯營收益減少現象比比皆是，近半數典型上市房企陷入虧損。不少企業都是由盈轉虧，且虧損較大，如合景泰富、遠洋集團、禹洲地產，萬科地產等，其中合景泰富虧損額最高，達到38.7億元。

??而保持正增長的企業僅占2成左右，包括華發股份、濱江集團、綠城中國等。華發股份、濱江集團實現“大躍進式”增長，合營聯營收益分別為15.0億元、21.9億元，均達到2021年的7倍之多。在盈利下行大趨勢下，這些企業營合聯營收益增長對利潤的促進作用更為明顯，合聯營利潤貢獻度（合營聯營收益/稅前利潤）顯著提升，濱江集團達到41.2%。

??面對市場不確定性，只有“確定性高”的合作，才能對企業經營效益起到正向促進作用，需綜合考量合作方的企業資質、經營安全性和效率表現，這將直接決定項目能否順利推進以及最終盈虧狀況。

??4、銷管費率普遍走高，央國企費用管控更具優勢（略）

??PART.04
總結

??目前市場不確定性尚存，從近兩年行業規模房企的銷售規模來看，短期內企業營收和利潤規模仍將繼續承壓。整體盈利預期并不明朗，企業利潤率下行的慣性或將繼續持續。部分頭部房企預判“底部”來臨，但整體持謹慎態度，積極采取應對措施。

??結合行業規模房企的預判來看：保利發展認為行業毛利率近年來逐年下沉，未來的結轉已經接近底部狀況，合理的毛利率比較難判斷。中國金茂表示未來毛利率走勢關鍵看后面的市場會不會有波動，公司非常重視投資紀律，毛利率將能夠有所恢復。此外，年度業績發布上，萬科地產也透露，過去兩年特別是2022年整個行業超量的調整，整個銷售大幅下降，而且房地產結算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐步進入到竣工交付，結算毛利率階段性還是有一定下滑的壓力。相信經過一段時間的調整，開發業務的毛利率能夠會維持在一個相對穩定的范圍。

??行業下行調整期、市場不確定性因素積聚，成本費用壓力、投資收益波動與資產減值風險并存，房企經歷盈利陣痛是必然。當前環境下，資產質量和經營管理能力是應對市場波動的兩大核心競爭力。一方面，保持審慎投資、關注拿地質量，以保證新增項目的利潤空間。另一方面，企業要達到“穩利潤”預期，在穩健經營的前提下，仍要堅持精細化管理控制成本費用，提升經營效益。此外，結合目前的行業趨勢，企業也需進一步挖掘產品品質、優化產品結構，不斷強化產品打造、提升產品溢價。