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??A股房企定增市場突然迎來“破局”。

??6月11日晚間，保利發(fā)展披露，公司向特定對象發(fā)行A股股票的申請已于6月9日經(jīng)上交所上市審核中心通過。

??保利發(fā)展將定向增發(fā)不超過8.19億股，募資不超過125億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額擬投資廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個項(xiàng)目及補(bǔ)充部分流動資金。

??除了保利發(fā)展，在6月6日至6月9日期間，中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴的定增事項(xiàng)紛紛獲批，這幾家房企定增金額約400億元，款項(xiàng)多用于“保交樓”“保民生”項(xiàng)目，或是為了補(bǔ)充流動資金，亦有房企將其用于收并購。

??“這意味著有關(guān)部門正在加速推進(jìn)房企股權(quán)融資，相關(guān)政策開始實(shí)質(zhì)性落地。”國金證券認(rèn)為，相較于前“兩支箭”，由于流程更為復(fù)雜等因素，“第三支箭”進(jìn)展較為緩慢。此次除央企、國企外，有兩家民企的定增也順利通過交易所審核，對外傳遞了積極信號。

??個別房企定增拿到“通行證”

??去年11月底“第三支箭”政策公布后，約有20家A股房企宣布籌劃再融資，瞬間掀起了一股“定增潮”，但鮮有融資落地。

??5月29日晚，招商蛇口定增并購事項(xiàng)獲深交所審核通過，這是A股房企中首份獲交易所批準(zhǔn)的定增方案。

??自去年12月5日宣布重啟南油集團(tuán)收購案并配套定增募資85億元后，招商蛇口于今年3月3日先是回復(fù)了深交所16問，隨后在3月6日的股東大會上通過了發(fā)行股份的相關(guān)方案。

??在這份方案中，招商蛇口表示擬發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，總對價(jià)約89.28億元。同時招商蛇口還擬發(fā)行股份募集不超過85億元配套資金，涉及投向10個項(xiàng)目所需資金43億元，補(bǔ)充流動資金及償還債務(wù)42億元。招商局集團(tuán)下屬招商局投資發(fā)展將參與認(rèn)購不少于1億元、不超過20億元。

??盡管最終能否獲得證監(jiān)會同意注冊的決定及其時間上仍存在不確定性，但在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士看來，獲得交易所審批通過，意味著最難的環(huán)節(jié)已經(jīng)過去，備受矚目的房企定增事項(xiàng)只剩“臨門一腳”。

??保利發(fā)展的定增進(jìn)展也持續(xù)了半年。

??去年12月30日，保利發(fā)展發(fā)出定增預(yù)案，擬募資不超過125億元。今年3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢，5月17日保利發(fā)展就審核問詢函回復(fù)進(jìn)行了披露，對本次定增募集資金擬投向14個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和合理性、資金用途的合規(guī)性等進(jìn)行了說明。

??直到6月9日經(jīng)上交所上市審核中心審核通過后，保利發(fā)展的定增募集說明書也從申請稿、修訂稿變成了注冊稿。

??上述相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，從此次定增集中獲批可以看出政策支持覆蓋面較寬。當(dāng)前房企總體融資規(guī)模仍在大幅下降，定增計(jì)劃有助于房企增厚資本金，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)。另一方面也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營實(shí)力。

??盡管從定增預(yù)案落地到真正發(fā)行，至少需要半年時間，但能順利拿到“通行證”無疑給其他房企傳遞了積極信號。

??目前萬科、華發(fā)、綠地、榮盛發(fā)展、華夏幸福、新城控股、天地源等房企均在等待監(jiān)管層的意見，其中萬科于5月21日報(bào)送的定增申請已獲深交所受理，募資不超過150億元。中華企業(yè)最新加入定增行列，于6月2日宣布向特定對象發(fā)行股票，募資預(yù)計(jì)不超過45億元。

??但并不是所有房企都是幸運(yùn)兒，近期格力地產(chǎn)宣布因申請文件中相關(guān)財(cái)務(wù)資料接近到期而中止審核與珠海免稅的重組事項(xiàng)及相關(guān)定增事項(xiàng)，并申請延期回復(fù)問詢函。豫園股份則將定增募資金額從80億元下調(diào)至48.91億元。

??一位不愿署名的券商分析師認(rèn)為，目前沒有一家房企成功完成定增，說明這種融資手段并不能“救急”，僅僅是增厚房企資金安全墊。定增有利于房企凈資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化，但由于募集資金投資項(xiàng)目的經(jīng)營效益一般需在項(xiàng)目建成后的一段時期內(nèi)才能完全釋放，短期內(nèi)企業(yè)的每股收益會被攤薄，凈資產(chǎn)收益率會有所下降。

??搶跑融資

??房企的定向增發(fā)還在繼續(xù)，背后可見監(jiān)管部門對于行業(yè)降杠桿的政策支持，但行業(yè)面融資仍未全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

??相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房企非銀融資總額同比下降16.7%。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，5月單月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。

??從今年前5個月數(shù)據(jù)來看，典型房企月度融資總量都在低位徘徊，僅3月份融資總量沖破600億元，其他月份融資總量只有400億~500億元。5月這一數(shù)值更是跌至300億元以下，創(chuàng)下2020年以來房企單月融資總量新低。在銷售未全面復(fù)蘇的當(dāng)下，房企暴雷案例仍時有發(fā)生。

??“銷售疲軟又等不來‘雪中送炭’，出險(xiǎn)項(xiàng)目越積越多。”某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士說，賬目上的資金被嚴(yán)格監(jiān)管在項(xiàng)目上，公司現(xiàn)金流無法盤活，債務(wù)到期無力償還，只能違約。

??多家第三方研究機(jī)構(gòu)也提到，房企當(dāng)前的融資環(huán)境仍難言樂觀，隨著需求釋放脈沖式恢復(fù)結(jié)束，市場銷售后續(xù)乏力，未來仍有企業(yè)會發(fā)生債務(wù)違約，流動性問題需引發(fā)全行業(yè)注意。對房企來說，最重要的關(guān)鍵仍在于銷售面回暖。

??6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%。

??“企業(yè)遠(yuǎn)沒有真正度過危機(jī)，現(xiàn)在‘活下去’真的是一句口號了。”前述某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，誰能在市場中拿到錢，誰距離安全圈越近。

??天風(fēng)證券分析師認(rèn)為，二季度房地產(chǎn)融資繼續(xù)收縮的趨勢仍然難以扭轉(zhuǎn)。從30大中城市新房銷售數(shù)據(jù)來看，隨著積壓需求在前期的集中釋放，地產(chǎn)銷售的修復(fù)斜率預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)走弱，進(jìn)而影響到房企回款的改善和金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)偏好修復(fù)。

??前述通過定增審批的房企亦在公告中明確，定增事項(xiàng)尚需證監(jiān)會做出同意注冊的決定后方可實(shí)施，最終能否獲得同意注冊的決定及其時間尚存在不確定性。

??但搶跑融資依舊是房企最優(yōu)選擇。

??在5月下旬的股東大會上，綠地集團(tuán)董事長張玉良曾對外披露定增事項(xiàng)的進(jìn)展，其表示已成立專門的工作班子，融資方案正在推進(jìn)當(dāng)中，前段時間磨合了很長時間，預(yù)計(jì)會較快落地。

??6月初，德信地產(chǎn)對外披露，在與浙江省AMC浙商資管簽訂合作框架協(xié)議約一年后，首筆6.03億元紓困資金落地在德信旗下的德清時代云起項(xiàng)目。

??在此之前，受益于“第二支箭”， 碧桂園于5月完成首期兩筆中票發(fā)行，總金額為17億元，票面利率分別為3.8%和3.95%；新希望地產(chǎn)也成功發(fā)行了年內(nèi)第二筆中票，發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率4.1%。

??劉水建議，在債券融資方面，可采取更靈活的央地聯(lián)動擴(kuò)容擴(kuò)圍、擴(kuò)大擔(dān)保主體，除支持優(yōu)質(zhì)民營房企外，還要使更多中小民企受益；在股權(quán)融資方面，可開辟綠色通道，加快審批，加快股權(quán)融資支持落地。

??“對房企而言，用好政策工具箱的同時，仍需把關(guān)注重點(diǎn)放在銷售層面，只有房地產(chǎn)市場筑底回升，銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。”多位受訪人士均表達(dá)如是觀點(diǎn)，房企流動性困難的解決，主要靠“自我造血”。