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??國家持續釋放支持民營經濟的積極信號，市場預期和信心都得到有效提振。

??7月19日，中共中央、國務院發布了《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中圍繞民營經濟發展共提出31條措施。

??隨后的7月21日，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過。會議指出，將在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措，并明確提出“鼓勵和支持民間資本參與”。

??民營企業即將迎來喘息的機會。事實上，三年疫情過后，民營企業遭遇嚴冬，不少企業因資金壓力陷入困境。

??尤其是房地產行業，面臨資本與市場信心不足，多數民營房企處境困難。今年行業風險加速出清，越來越多的上市民營房企“排隊”退市，還有房企面臨投資者持續不斷的破產重整申請，處境艱難。

??監管層也看到了民營房企難言樂觀的經營現狀，7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局已經發布了關于延長金融支持房地產市場平衡健康發展有關政策期限的通知。

??在7月走向下半年的關鍵時點，政府出于穩經濟、去風險的需要，提出促進民營經濟發展可謂及時。不少民營房企陸續發聲，表達了深受鼓舞，堅定企業做優做強的決心和信心。

??可以看到，雖然當前經濟和房地產市場的復蘇基礎還不牢靠，市場的觀望情緒仍較濃，但隨著后續政策陸續出臺，相信市場情緒會逐漸走向積極。接下來，市場的復蘇速度和力度，將取決于具體落地政策的制定和落實。

??進入2023年以來，房地產行業可謂風波不斷，近期更有加劇的態勢。

??繼新力控股和藍光發展相繼退市并由此拉開了上市房企退市潮的序幕之后，目前已有約10家房企退市，另外，還有大約20家上市房企在“排隊”等待退市，行業風險加速出清。

??7月17日，中國恒大發布了2021年、2022年及2022年中期業績三份財報，財報顯示兩年虧損超8120億元，總負債超2.4萬億元，數額如此巨大，震驚市場。恒大的債務問題推進較慢，也波及了外界對房地產行業的信心。

??此前的7月12日，富力地產被兩家債權人申請破產重整，雖然很快于14日被法院駁回，但受到市場關注。

??經歷了2022年的房企集中“爆雷”以及當前的退市潮后，民營房企現狀不容樂觀。同時，由于市場復蘇緩慢，民營房企的資金困境難以得到有效緩解。

??雖然政策面在2022年11月后有所轉向，但具體推進效果不佳，2023年上半年大多數民營房企的處境依然困難。

??據國家統計局數據，2023年前6月全國房地產開發企業到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

??克而瑞的監測數據則顯示，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中民營房企融資僅為224億，同比下滑56%。

??另據克而瑞資管（CAIC）統計，今年6月典型房企境內外債券合計到期規模約378.6億元，較5月規模有一定程度下降，其中海外債約為206.4億元，占比超五成。

??同時，三季度典型房企境內外債券合計到期規模約1599億元，其中民營房企合計共有1064億元債券即將到期，占比較高。二季度疲軟的房地產銷售市場，加速了越來越多的房企爆發流動性危機的進程。

??6月13日，禹洲集團再度違約，公告稱2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級綠色票據在到期后仍未能支付到期本金利息。

??6月23日建業集團公告稱未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付，此次為建業集團首次違約。

??這也意味著，在渡過了一季度的償債高峰后，基于市場的下行表現，融資端又未出臺更利好的政策，房企的流動性又有所加劇。

??因此，不論是企業自身問題，還是受到行業波及，民營房企經營艱難的背后，更多是信用問題，同時也是信心問題。

??此次出臺的《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，共包括了關于民營經濟發展環境、政策支持力度、法治保障、實現高質量發展、民營經濟人士健康成長等多個方面共31條措施，可以看到，政策的出臺既是幫扶民營經濟，更是樹立行業信心。

??從房地產行業的角度來看，在31條促進民營經濟措施中有三大方面值得關注：

??首先，是《意見》中的第四條——完善市場化重整機制。其中提及“鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金。堅持精準識別、分類施策，對陷入財務困境但仍具有發展前景和挽救價值的企業，按照市場化、法治化原則，積極適用破產重整、破產和解程序。”

??這一提法可以看出，政策更希望困難企業能夠實現破產重組，而不是簡單的破產清算。通過破產重整，或債務展期，或債轉股，對債權人的權益進行調整，讓被查封凍結的資產能夠盡快重新盤活運營，為陷入財務困境的企業提供寶貴現金流，同時恢復社會經濟活力。

??我們預計，隨著政策出臺，接下來會有一批“加速出清”的民營房企。但是，對于體量較大的房企來說，破產重整在現實中的推進仍有諸多難點和風險，如破產制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競爭等等，這些都需在更具體的政策支持和落實執行。

??第二，支持符合條件民營企業合理融資，即《意見》中的第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營中小微企業在債券市場融資，推動民營企業債券融資專項支持計劃擴大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營企業上市融資和再融資。

??自2022年11月“金融16條”發布以來，信貸、債券、股權融資各方面政策都有所松動。但從今年上半年的實施情況來看，政策效果并未達到預期。此前，融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，惠及的民營房企非常有限。

??7月14日，交易商協會組織召開了12家民企在內的融資座談會，推進“第二支箭”工作開展，針對民營房企融資困難的情況聽取意見和建議，參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。

??此次《意見》再次提及支持符合條件的民營企業債券市場融資、上市融資和再融資，或許意味著示范房企白名單將進一步擴容，支持力度也將加大，未來民營房企的融資難題有望得到改觀。

??第三，設立預防賬款拖欠機制。如其中第三條——完善政府誠信履約機制，建立健全政務失信記錄和懲戒制度，將機關、事業單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國信用信息共享平臺。

??以及第六條——完善拖欠賬款常態化預防和清理機制。機關、事業單位和大型企業不得以內部人員變更，履行內部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業和個體工商戶款項。同時強化商業匯票信息披露，完善票據市場信用約束機制等。

??這兩條意見旨在讓行業三角債順利流轉，而不是卡在某一方，有利于維護行業健康運行。

??一方面，設立預防賬款拖欠機制，能夠在一定程度上降低民營房企的應收賬款壞賬率，尤其是涉及到政府公共項目較多的企業；另一方面，完善票據市場信用約束機制，其實也是讓優質房企免受行業影響，把出險房企與優質房企區分開來，緩解優質房企的流動資金緊張。

??除以上具體意見外，“民營經濟31條”更積極的作用在于維護各方信心，如公平競爭、產權保護、法治保障，取消地方保護等表述均有提及。

??的確，政策環境與預期的穩定，是健康營商的前提，也是民營企業持續經營的信心來源。

??緊隨著“民營經濟31條”通過的推動超大特大城市積極穩步實施城中村改造的實施意見，其中明確提出的“鼓勵和支持民間資本”，可以視為是“民營經濟31條”的延續。

??城中村改造是國家穩經濟、促消費的具體落地方向之一，不僅可以引導和釋放內需，也有助于修復內需和消費潛力。

??根據第七次全國人口普查數據，按照城區人口排序，全國現有超大城市7個，特大城市14個。這些城市的城中村改造，可以改善城市界面、提升居住品質以及產業形態優化，更能為房地產開發投資形成增量。

??但可以明確的是，這一輪的城中村改造不太可能出現大拆大建的情況，深圳正在試行的城中村“統租房”可能是其中一個方向，因此，能夠釋放到市場中的需求有限，對市場銷售的作用大概率是溫和刺激。

??同時，城中村改造需要前期大量的資金投入，就目前的情況而言，能參與其中的民營房企也非常有限。

??整體來看，從延長“金融16條”的期限，到最重磅的“民營經濟31條”，以及推動超大特大城市實施城中村改造，在當前節點中央持續釋放積極信號，有利于樹立各方對民營企業的信心。

??此次《意見》出臺與2018年11月中央召開的首屆民營企業座談會頗為相似。當時，也是中國經濟處在重要發展節點，民企信心走弱。經此會議后，民營企業的經營預期和市場信心都得到了有效提振。

??此次“民營經濟31條”的出臺是否能取得相同效果，最后仍需看政策的執行力度以及后續的具體配套措施。

??對于房地產行業來說，最重要的是出險房企的債務問題能否得到妥善處理。只有出險房企的債務問題得到妥善解決，行業信心才能從根本上得到恢復，市場也才具備復蘇的基礎。