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??9月13日，金地集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金地集團(tuán)”，600383.SH）召開了上半年的業(yè)績說明會(huì)，新政的效果、公司如何應(yīng)對(duì)短債壓力等是投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

??“隨著核心一二線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’相繼落地，相信對(duì)改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)。”金地集團(tuán)董事長凌克表示，政策釋放將帶來一系列銷售窗口期，但市場短期內(nèi)系統(tǒng)性、全面重回上行通道是小概率事件，“預(yù)計(jì)在行業(yè)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)前仍將持續(xù)出臺(tái)刺激政策。”

??截至6月末，金地集團(tuán)剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.1，短債規(guī)模超過400億元，管理層沒有回應(yīng)具體的償債安排，只表示將努力探索更多的融資方式，根據(jù)資產(chǎn)狀況和公司經(jīng)營情況開展融資工作。

??經(jīng)營的壓力已有所體現(xiàn)。9月8日，金地集團(tuán)在公告中透露管理層放棄提取2022年度長期激勵(lì)基金，且擬終止2002年開始實(shí)施的《長期激勵(lì)制度管理辦法》。

??“當(dāng)前需求端政策支持的力度非常大”

??2023年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，營業(yè)收入368.6億元，同比增加31.1%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。期內(nèi)整體毛利率約16.6%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，凈利率6.2%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于收入提升、凈利潤卻下降的問題，金地集團(tuán)總裁黃俊燦解釋，營業(yè)收入提升主要是因?yàn)檫_(dá)到交付結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目增加，“當(dāng)前行業(yè)整體盈利均出現(xiàn)較大幅度下滑，公司利潤總額同樣出現(xiàn)一定幅度的下降。”而16.6%的綜合毛利率也是行業(yè)主流的收益水平。他表示，未來金地集團(tuán)將隨行就市調(diào)整價(jià)格策略，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，繼續(xù)擇優(yōu)投資，提高投資質(zhì)量，向管理要效益，從周轉(zhuǎn)水平等多個(gè)方面提升公司整體利潤表現(xiàn)。

??關(guān)于拿地，凌克年初就曾對(duì)外表示：“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會(huì)跌落。”透露金地集團(tuán)今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資。

??上半年，該公司在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市獲取了幾個(gè)地塊，項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土地儲(chǔ)備約85萬平方米。但從0.14的拿地銷售比來看，投資的態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。黃俊燦表示，下半年，金地集團(tuán)將在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行投資，主要挑選一線城市和較高能級(jí)的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目，將根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目經(jīng)營和融資現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲(chǔ)備。

??8月底以來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政陸續(xù)落地，外界很關(guān)注這些政策能否有效刺激房企的銷售。“當(dāng)前需求端政策支持的力度非常大，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心回暖有明顯幫助。”黃俊燦表示，金地集團(tuán)的可售資源主要分布于華東、華北和華南的強(qiáng)一二線城市，安全性高、流動(dòng)性好的資產(chǎn)有助于公司把握市場復(fù)蘇帶來的銷售彈性。“預(yù)計(jì)公司憑借優(yōu)質(zhì)的城市布局和靈活的經(jīng)營管理舉措，有望實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績依然保持在行業(yè)前列。”

??據(jù)其介紹，金地集團(tuán)后續(xù)主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強(qiáng)二線城市，這些城市的市場需求基礎(chǔ)相對(duì)較好，目前也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)銷售會(huì)有較好表現(xiàn)。例如，9月11日，杭州浦沿新項(xiàng)目首開售罄，錄得了12億元的銷售額。

??今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)出現(xiàn)短期流動(dòng)性問題，令同為保險(xiǎn)公司控股的金地集團(tuán)也備受關(guān)注。業(yè)績說明會(huì)上，投資者問及了該公司自持物業(yè)的抵押融資空間是否已經(jīng)用足，是否已經(jīng)采用商票作為采購支付手段，以及是否考慮重啟債券發(fā)行以應(yīng)對(duì)明年的債券集中到期償付壓力等問題，管理層并未給予清晰的回復(fù)，但表示會(huì)努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平。

??實(shí)施了21年的激勵(lì)制度被終止

??業(yè)績說明會(huì)召開5天前，金地集團(tuán)公布了董事會(huì)第四十六次會(huì)議的決議，《關(guān)于放棄提取2022年度長期激勵(lì)基金的議案》《關(guān)于終止<長期激勵(lì)制度管理辦法>的議案》獲通過。

??金地集團(tuán)是較早實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的房企之一，2003年4月，該公司股東大會(huì)審議通過了《關(guān)于公司長期激勵(lì)制度實(shí)施方案》并授權(quán)董事會(huì)制定《長期激勵(lì)制度管理辦法》，于2002年度起實(shí)施該長期激勵(lì)制度。據(jù)了解，金地集團(tuán)采用的是延期支付計(jì)劃與股份增值權(quán)計(jì)劃相結(jié)合的長期激勵(lì)模式。延期支付計(jì)劃即每年確定一個(gè)合理的公司業(yè)績目標(biāo)，如果激勵(lì)對(duì)象經(jīng)過努力后實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵(lì)基金對(duì)激勵(lì)對(duì)象進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)基金遞延支付。股份增值權(quán)計(jì)劃即在實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績目標(biāo)的前提下授予激勵(lì)對(duì)象一定數(shù)量的增值權(quán)，一定期限后被授予對(duì)象可以行權(quán)，獲得公司每股凈資產(chǎn)上升（扣除經(jīng)營形成的凈資產(chǎn)增值）所帶來的收益，由公司支付現(xiàn)金。

??其激勵(lì)對(duì)象為高級(jí)和中層管理人員、分子公司經(jīng)營者及有突出貢獻(xiàn)的核心骨干，業(yè)績目標(biāo)為剔除非經(jīng)營性因素的影響后凈資產(chǎn)收益率達(dá)到“考核年度中國A股市場中按上市公司行業(yè)分類指引屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（J01）的上市公司凈資產(chǎn)收益率的算術(shù)平均值”與“銀行同期貸款年利率”孰高者。

??公開信息顯示，2002年、2003年及2005年，長期激勵(lì)基金的提取比例超出了當(dāng)年金地集團(tuán)凈利潤的12%。2016年至2019年，該公司提取的長期激勵(lì)基金分別為6億元、7.09億元、8.63億元、7.5億元，占當(dāng)年凈利潤的6.99%、7.48%、7.14%、4.8%。

??2020年12月，金地集團(tuán)的股東大會(huì)通過了《關(guān)于修訂公司長期激勵(lì)制度實(shí)施方案的議案》。在業(yè)績目標(biāo)對(duì)標(biāo)公司方面，增加了港股上市房企，對(duì)管理層的考核要求有所提升，激勵(lì)基金的提取比例則有一定幅度下降。更重要的是增加了激勵(lì)基金的回?fù)芤螅粑催_(dá)到業(yè)績目標(biāo)，激勵(lì)對(duì)象要按照超額累進(jìn)法回?fù)芗?lì)基金。

??2020年及2021年，該公司提取的長期激勵(lì)基金均為6.89億元，分別占當(dāng)年凈利潤的4.5%、5.3%。2022年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了91.7億元凈利潤，也可提取長期激勵(lì)基金。但考慮到當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，管理層提議放棄提取2022年度長期激勵(lì)基金。

??至于終止這份激勵(lì)計(jì)劃，金地集團(tuán)的說法是，房地產(chǎn)行業(yè)正在向新的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，員工考核和激勵(lì)模式也需要根據(jù)行業(yè)新發(fā)展模式做出重大調(diào)整，未來將擇機(jī)再行研究新的員工考核與激勵(lì)模式。

??有投資者表示，不用再給管理層發(fā)獎(jiǎng)金，意味著每年可以給金地集團(tuán)節(jié)省數(shù)億元的凈利潤，屬于利好。也有聲音認(rèn)為終止激勵(lì)計(jì)劃是因?yàn)榧?lì)基金有回?fù)芤螅b于當(dāng)前的市況，管理層存在回?fù)塥?jiǎng)金的風(fēng)險(xiǎn)。