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??隨著政策面密集釋放利好消息，房地產市場逐步企穩修復，融創、碧桂園等房企境外、境內債務重組成功的消息也接踵而至。

??9月19日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，2007.HK）旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過，這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內債目前已經全部成功展期。

??境外債重組方案獲得債權人會議高票通過后，融創的境外債重組繼續往前推進。

??也是在同一天，融創就美元債重組向美國法庭申請第15章認證，以獲得美國法庭對融創在香港法庭有關協議安排重組的認可。

??債務總額通過率98.3%

??融創境外債重組獲高票通過

??有知情人士稱，由于融創美元債受美國紐約法管轄，因此融創在香港進行的債務重組，必須要獲得美國第15章認證，才能確保在美國的有效性。在非美國企業的重組案例中，進行第15章認證屬于例行程序。

??此前，9月18日晚，融創中國公告表示，境外債重組方案獲得債權人會議高票通過。共有2019名債權人針對債券本金及應計未付利息總額99.23億美元進行投票，最終，2014名持票人投票贊成，債權人數通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

??鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，融創境外債重組獲高票通過是多方博弈的結果。一方面，認房不認貸、首付比例降低、取消限購等政策組合拳落地，對于主要布局一二線城市的融創來講，帶來了銷售復蘇和回升的機會，尤其是北京融創壹號院總認購金額超56億元，這進一步提升了資本市場對融創房地產業務的信心，近兩周內，融創股價已經大漲200%；另一方面，從境外債權人的角度而言，他們需要利用市場復蘇的機會盡快拿到本金和利息，盡管重組后的境外債本金和利息會打折或延期，但是，在當前的市場環境下總算是看到了希望，因此，債權人在現在的階段也做了妥協；此外，也離不開融創管理層做出的努力。

??投資人的認可，意味著融創的境外債重組贏得了一個不錯的開局。接下來，公司將尋求法院對計劃的批準及裁決。尋求裁決計劃的呈請將于2023年10月5日上午9時30分聆訊。

??今年3月28日，融創發布境外債務重組方案，將90.48億美元的境外債務以可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創服務股權、置換新票據等多種形式進行重組。

??其中降杠桿計劃目標約30億美元，債權人既可選擇將全部或部分持有的債權轉換為股權，也可繼續持有債權，兩種方式均有機會獲得足額償付。

??按當時的方案，融創將發行10億美元9年期可轉換債券，12個月內可轉股，價格為20港元/股。如不轉股，則留債9年期，公司需支付1%～2％的票息。

??發行17.5億美元5年期強制可轉換債券，可在期初、周年等不同條件下轉股，半年內轉股價格為10港元/股，到期日尚未行使轉股權的，將全部轉換為融創中國普通股。

??就剩余債務，融創將發行60億美元以上的新票據進行置換，期限為2年至9年，票面利率介于5%-6.5%之間。前2年可實物付息，利率將比現金利率增加1%。

??本次公告顯示，債權人對強制可轉換債券展現出較高的認購意向，融創中國擬再次上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元。

??按方案調整后測算，27.5億美元強制可轉債，加上10億美元可轉債、以及按照13.5港幣價格轉為融創服務股權的債務最多約7.78億美元，融創通過債轉股削減債務總額合計將超45億美元。

??緩解短期債務壓力

??搶抓政策“窗口期”

??有投資者表示，當下，債轉股總體符合投資者的利益，因為股票的流動性遠好于債券，而且如果年內有更多的政策出臺，房地產股也有繼續提升的可能。接近百億美元境外債務的一半成功化解，對于融創調整整體債務結構和輕裝上陣可以說是很大的利好。

??近段時間以來，受出臺的利好政策組合拳、融創回歸港股通等影響，融創股價也獲得不小的漲幅。對于企業來說，抓住政策“窗口期”也十分重要。

??通盤來看，相較于債務重組獲得妥善安排，經營狀況的好轉才是決定融創能否“上岸”的更重要因素。不過，后者顯然還需要一個過程。

??9月4日，融創中國公告，2023年8月，集團實現合同銷售金額約人民幣41.9億元，同比下降61.02%。截至2023年8月底，該集團累計實現合同銷售金額約人民幣614.5億元，同比減少54.35%。

??張宏偉分析，雖然境外債重組成功有助于緩解融創短期內到期債務壓力，但市場仍處于多變的復蘇過程中，境外債重組獲高票通過只能說讓融創暫時獲得喘息的機會，短期內可以集中精力于公司內部經營或保交付，融創也還需要一定的耐心等待市場進一步復蘇好轉。

??“當前三四線城市所有政策該出的都出了，首付比例也降至最低，貸款利率也最低，落戶門檻基本取消，這已經是政策底的狀態，唯獨過去執行的棚改貨幣化還沒有出臺。”張宏偉表示，如果三四線城市沒有力度足夠大的政策組合拳落地刺激樓市，那么，三四線城市在需求已經萎縮、庫存量已經很大的情況下，市場銷售局面就很難有好轉。因此，在一二線已經有救市政策組合拳落地的情況下，可以期待一下后續專門針對三四線城市也會有較大力度的刺激措施出臺。只有這些措施出臺了，以三四線城市布局為主的開發商，比如碧桂園，經營基本面才有可能出現好轉。

??同時，張宏偉也預計，明年三四月份開始，至少會有10個左右核心一二線城市市場進一步復蘇，到明年下半年大部分一二線城市將會企穩，起碼不會再下跌，這對于一些布局一二線城市的房企而言，無疑是一件好事。