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??萬達又開始賣項目了。

??10月7日消息，大連萬達商業管理集團（以下簡稱“萬達商管”）轉讓了上海萬達廣場置業有限公司100%股權，接盤方為大家人壽保險。

??資料顯示，上海萬達廣場置業有限公司成立于2007年11月20日，旗下資產為上海周浦萬達廣場，是繼上海五角場萬達廣場之后，萬達在上海運營的第二個城市綜合體項目，于2009年9月開業。

??“主要是為了籌措資金償債，保證零違約?！睋晃唤咏f達的知情人士透露，下半年以來，萬達的部分資產處置都在談判中，也在一步步退出重資產項目。萬達內部對外的口號是“絕不躺平”。

??這一次萬達轉讓股權只是王健林重啟新一輪資產變現中的一環。過去數月，萬達一直在減重前行，旗下眾多萬達廣場、金融牌照、盈方體育、萬達電影股權等無一例外被擺上貨架，也因此王健林和他的“萬達系”始終游走在“辟謠”和“賣賣賣”之中。眼下，在債務接踵逼近之外，對萬達而言最大的難題是即將到來的業績對賭。珠海萬達商管四度沖擊港股IPO能否成功，已變成王健林渡過難關最重要的籌碼。

??“時間緊，任務重?！鼻笆鼋咏f達的知情人士表示，出售資產籌錢在進行中，上市也在積極推進，期待大環境的改善能為萬達爭取喘息的空間。除了投資人要求，萬達本身也希望通過上市融資來緩解流動性壓力。

??債務倒逼下的資產變現

??左手萬達廣場，右手萬達電影，已成為萬達近期債務兌付的兩大籌碼。

??在上海周浦萬達廣場之后，萬達在廣西布局的首個縣域萬達廣場—合浦萬達廣場也于10月8日易主廣西北海本土房企合浦旺和房地產有限公司。

??據中國房地產報記者不完全統計，包括廣西合浦萬達廣場、上海周浦萬達廣場在內，萬達今年至少出售了5個萬達廣場。此前6月，其還將上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場打包轉讓給大家人壽保險。

??“萬達的資出售還在持續，這也是萬達在一定程度上改善市場信心?！蹦澄桓櫲f達的房地產行業分析師表示，因遲遲沒能上市，市場對萬達的現金流始終處于擔憂狀態，下半年以來一連串的資產變現和幾次按時償付債務以及兌付回售債券等動作，也在宣示公開債務的兌付是一條底線，決不能累及萬達商管的上市進程。

??不過，萬達并沒有透露上述項目具體轉讓的價錢。

??從幾次公開資產變現來看，萬達已與大家人壽保險產生多次交集。

??此次接盤的上海家昇管理咨詢合伙企業（有限合伙）和蕪湖浦煜股權投資合伙企業（有限合伙），通過股權穿透發現，其背后站著的依舊是大家人壽保險。

??其中，上海家昇成立于今年7月28日，由大家投資控股有限責任公司和天津遠見創新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。蕪湖浦煜背后是大家保險于2019年設立的200億元基金—?？谶h見共創一號基金（有限合伙）。出售完成之后，上海周浦萬達廣場由上海家昇和蕪湖浦煜分別持股99.99%、0.01%。

??“從險資的配置需求來看，大家保險購買萬達廣場是出于創造穩定收益的角度，何況還有較好的談判空間，怎么算都不虧?！蹦撤康禺a市場人士透露，大家保險收購的這幾家萬達廣場都處在成熟運營階段，租金收入穩定。未來如果要退出，可以通過資產整售的大宗交易或發行類REITs等。這類交易不排除萬達繼續擁有萬達廣場的運營管理權。

??實際上，今年以來王健林已經多次尋求險資、資管機構合作。除大家保險外，萬達地產還于6月轉讓了武漢子公司萬達東湖置業給中國華融。

??商管上市卡在了哪？

??接連出售資產，緣于萬達的資金壓力。但王健林或許未曾料到，上市竟是其最難跨過的檻。

??排隊6年回A失敗后，從2021年10月沖刺港股IPO，到2023年6月第四次遞交招股書，萬達商管創造了民營企業赴港上市的最慢紀錄。截至2023年10月11日，王健林已經等了720天。

??不過，萬達商管仍在推進上市相關工作。9月初，萬達在香港進行了一次詢價路演。據相關媒體報道，此次路演主要目的是為上市詢價以及和投資機構進行商談，目前市場關注的焦點在于珠海萬達商管上市的定價。在路演現場，有兩家外資機構表示，如果價格足夠合適，這兩家機構愿意做基石投資者。

??“要最終解除壓力關鍵還在于商管的上市。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，境外上市新規下中國證監會的“路條”問題是目前珠海萬達商管上市遇到的最大難題，如期上市的可能性在逐漸降低，萬達可能需要準備再次與相關私募投資機構協商原對賭協議延期的事情。

??前述某房地產行業分析師也同樣認為，珠海萬達商管需要“大路條”與“小路條”放行才能實現赴港IPO，目前其已獲得中國證監會赴港上市的“小路條”，完成了港股上市的先期注冊程序，但一直未拿到“大路條”，未獲得證監會正式出具的H股發行批復，時間已經很緊迫了。

??8月底，萬達商管披露了公司債券中期報告，2023年上半年實現營業收入254.52億元，同比增長4.3%；毛利率64.63%，同比增加1.53個百分點。在這其中，萬達商管的投資物業租賃及管理實現營業收入231.1億元，同比增長2.67%。上半年新開業萬達廣場12個，累計開業484個，出租率98.2%，租金收繳率100%。

??從這些數據來看，萬達商管上半年經營業績穩定，但現金流并無明顯改善。截至2023上半年末，萬達商管現金及現金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現金流拖了后腿。另外，萬達商管合并口徑有息負債為1412.83億元，其中一年內到期的有息負債為292.57億元。

??不過，報告對萬達商管的債務壓力也作出了預警，以“重大風險提示”披露，發行人有息負債存量較大，一年內到期規模較高，存在一定的債務壓力。由于萬達商管公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。

??顯然，萬達的壓力已很難掩蓋。

??在4月中旬的一次萬達高管會議上，王健林也確認了外界的部分傳言：一是萬達商管上市遇到了困難；二是因商管上市拖延，萬達集團遇到了階段性困難。也是在這次會議上，王健林要求萬達全線轉變戰略，萬達投資不再拿地，商管也停一停。

??十一假期前，市場有消息傳萬達集團正尋求上市前投資者同意免除相關還款要求，并表示，萬達商管可能會在明年IPO。

??據彭博引述知情人士稱，萬達已就一項提案展開磋商。根據該提案，如果萬達商管今年未能完成IPO，萬達不必向上市前投資者支付股權回購款項。萬達商管上市前投資者如果同意免除還款要求，萬達考慮提供補償，相信或可紓緩較早前讓市場恐慌的流動性緊縮風險。免除還款磋商尚處于初期階段，目前尚不清楚萬達與投資者是否會達成任何協議。

??對此，萬達方面未做任何回應。

??中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬表示：“萬達這幾年為了上市，把房地產的重資產進行了剝離，又組建了珠海萬達商管。珠海萬達商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，戰投中僅新加坡PAG一家就投入了180億元，如果到今年12月份珠海萬達商管上不了市，按照對賭協議，萬達不但要贖加380億元，還要支付12%的利息。”

??無疑，這才是令王健林最頭疼的?！巴顿Y者還是存在一定擔憂的?！笔袌鋈耸恐毖?。

??柏文喜認為，當前港股市場流動性明顯不足，此時發行新股無論發行難度，還是估值都很難達到預期，并非是萬達商管登陸港股的合適窗口期。萬達完全可以以此要求私募投資人再次延后對賭協議，否則逆勢上市如果估值過低，對私募投資人而言也是得不償失。

??六年前，王健林摔杯甩賣資產的“世紀交易”，至今仍讓人記憶猶新。六年后，珠海萬達商管能否趕在年底上市，是王健林擺脫這一輪危機的關鍵，他再次走到了關口。