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??穆迪對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的“狙擊”還在繼續(xù)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)“理性看待”外資機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)。

??10月11日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪撤銷(xiāo)平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平安不動(dòng)產(chǎn)”）的Baa2發(fā)行人評(píng)級(jí)并授予Ba1的公司評(píng)級(jí)。對(duì)此，平安不動(dòng)產(chǎn)方面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)稱(chēng)：“穆迪下調(diào)公司評(píng)級(jí)主要源于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行的擔(dān)憂。目前，公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作正常，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。”

??平安不動(dòng)產(chǎn)表示，雖然受不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)下行影響業(yè)績(jī)短期有所波動(dòng)，但公司堅(jiān)持長(zhǎng)期投資，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)水平良好。公司債券財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，2021年至2023年，公司合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率始終穩(wěn)定保持在55%左右。2023年前6月，公司利息保障倍數(shù)為1.74倍，足夠覆蓋利息支出，流動(dòng)性相對(duì)充足。

??實(shí)際上，從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評(píng)級(jí)或展望。最引人關(guān)注的是，2021年10月，穆迪在兩天內(nèi)一次性下調(diào)了近20家上市房企主體或債券評(píng)級(jí)。

??彼時(shí)，被穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)或展望的主要是民營(yíng)房企。今年9月，穆迪將評(píng)級(jí)下調(diào)的范圍從民企擴(kuò)大到頭部央企、國(guó)企，萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)均在列。加上此次被調(diào)整的平安不動(dòng)產(chǎn)，被穆迪“狙擊”的房地產(chǎn)相關(guān)央企、國(guó)企已經(jīng)接近10家。

??在對(duì)這些企業(yè)的評(píng)級(jí)調(diào)整說(shuō)明中，穆迪闡述了每家企業(yè)的不同風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但無(wú)一例外都提到一點(diǎn)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)前景和盈利能力不斷下降，將給企業(yè)的信用指標(biāo)造成不利影響。

??一般而言，企業(yè)信用評(píng)級(jí)是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對(duì)企業(yè)作出的不同等級(jí)的評(píng)定。

??在一些房企證券人士看來(lái)，在房地產(chǎn)去泡沫、去杠桿的調(diào)整周期中，必然會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約、企業(yè)債風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)事件，甚至有些企業(yè)在這一過(guò)程中會(huì)走向破產(chǎn)重整的境地。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，一些企業(yè)的評(píng)級(jí)也會(huì)隨之調(diào)整。但房企評(píng)級(jí)調(diào)整主要是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基于評(píng)級(jí)方法論和相應(yīng)指標(biāo)做出定量判斷，再加上宏觀環(huán)境因素作出定性判斷。若相關(guān)主體已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)明顯惡化甚至實(shí)質(zhì)性到期債務(wù)違約，則被下調(diào)無(wú)可厚非，而當(dāng)前，被穆迪批量下調(diào)評(píng)級(jí)或展望的均為具有央企、國(guó)企背景的企業(yè)，這些企業(yè)在房企陣營(yíng)中經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)，更多是被當(dāng)前行業(yè)整體信心不足所牽連。

??穆迪此前就表示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景疲軟，購(gòu)房者擔(dān)心項(xiàng)目及時(shí)完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認(rèn)為房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍受到抑制。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇前景不確定的情況下，穆迪認(rèn)為，這些被調(diào)整的企業(yè)在未來(lái)一年時(shí)間里，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)恢復(fù)存在不確定性。

??但事實(shí)上，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底回升的趨勢(shì)中。

??今年以來(lái)，中央以及各地方政府出臺(tái)了一系列政策措施來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后的三個(gè)周末，市場(chǎng)表現(xiàn)積極，一二線城市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的局面。其中，一線城市成交量增加近 50%，二線城市增加近 30%；成交價(jià)格止跌回穩(wěn)，京滬房?jī)r(jià)回升約 1%，其他城市房?jī)r(jià)跌幅收窄。

??換房客戶(hù)積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場(chǎng)盤(pán)源充沛利于換房客戶(hù)達(dá)成交易。帶看量穩(wěn)步上升，換房客戶(hù)掛牌后開(kāi)始看房是主要的增量貢獻(xiàn)，這將為后續(xù)成交量穩(wěn)步回升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??這些數(shù)據(jù)都表明，政策的調(diào)整對(duì)于中國(guó)的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的刺激作用，鼓勵(lì)了更多的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，在增加交易活躍度的同時(shí)，也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極影響。

??顯然，穆迪作為一家專(zhuān)業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和各家企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況有深入的了解和專(zhuān)業(yè)分析，但其也難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的所有變化和可能的影響因素。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，每家企業(yè)具體情況和未來(lái)發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評(píng)級(jí)展望調(diào)整是否合理需要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。

??而從2021年以來(lái)，穆迪多次下調(diào)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的評(píng)級(jí)或展望，也引發(fā)了不少企業(yè)的質(zhì)疑。

??首先，作為外資服務(wù)商，穆迪也是一家盈利性第三方機(jī)構(gòu)，其觀點(diǎn)帶有自己的立場(chǎng)。在2021年下半年，穆迪扎堆下調(diào)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評(píng)級(jí)時(shí)，就有房企證券人士提出，穆迪這樣基于對(duì)內(nèi)房企業(yè)的悲觀預(yù)期而無(wú)差別下調(diào)房企評(píng)級(jí)，對(duì)處于弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的行業(yè)信心恢復(fù)是較大打擊。

??不少房企都認(rèn)為，穆迪并沒(méi)有充分了解公司的情況就作出片面結(jié)論下調(diào)評(píng)級(jí)或展望，這一觀點(diǎn)和行動(dòng)不能反映公司當(dāng)前以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。

??因此，不少房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)選擇與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分道揚(yáng)鑣”。據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至今，已有超過(guò)70家房企主動(dòng)停止與國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作。

??此外，在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中，有房企高管表示，當(dāng)下，評(píng)級(jí)對(duì)于房企而言已經(jīng)沒(méi)有之前那么重要。一方面，房企海外發(fā)債停滯，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的幫助作用有限；另一方面，房企避免疲于應(yīng)對(duì)輿情，都主動(dòng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)，一心處理債務(wù)和保交付。

??對(duì)于被下調(diào)評(píng)級(jí)或展望的企業(yè)而言，業(yè)內(nèi)觀察人士呼吁，應(yīng)理性看待穆迪的評(píng)級(jí)調(diào)整，審視自身可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的措施來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。