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??市場下行壓力下，大部分房企都在收縮投資戰線。

??機構數據顯示，今年前7個月，TOP100房企銷售總額為2.39萬億元，同比下降40%；拿地總額為4307.1億元，同比下降38%，降幅較前6個月繼續擴大2.2個百分點。這還是房地產“5﹒17新政”加持的結果。

??就連銷售額前三房企也在收縮戰線。前7個月，保利發展、中海地產拿地金額分別同比銳減56%、61%，萬科在百強房企拿地排行榜上已“消失不見”。

??但“建發系”在土地市場仍舊保持了兇猛勢頭。“建發系”旗下擁有兩家重要地產平臺，分別是建發房產以及聯發集團。前7個月，建發房產在拿地榜和新增土地貨值榜上均排在第一位，對土地的渴望及擴張野心盡顯。

??“這兩年市場環境變化很快，各家企業都面臨不同的壓力，建發給業內的印象就像個‘工科生’，從上到下務實做事，悶聲發展。”一位接近建發房產的人士稱。

??“當前部分房企相對積極拿地，主要還是其資金相對充裕。這部分房企拿地多以都市圈核心城市為主，近兩年這些城市出讓地塊相對優質，未來銷售壓力相對較小，整體而言風險不大。”一位房地產研究人士稱。

??記者就建發房產拿地及發展戰略致電公司品牌部相關人員，其表示公司幾乎不接受采訪，“企業還是希望能把本身該做好的事做好，把更多精力放在產品、服務、銷售上”。

??拿地擴張“兇猛”

??建發房產的快速擴張，與其廈門國資委背景密不可分。

??建發房產，全稱建發房地產集團有限公司，由廈門建發集團（廈門國資委100%控股集團）及其旗下核心上市平臺建發股份共同持股。目前，建發股份在房地產開發領域擁有建發房產和聯發集團兩大控股子公司。

??根據官網，建發房產旗下控股3家上市平臺，分別是建發國際集團、建發物業管理集團、建發合誠工程咨詢股份有限公司。

??目前，建發房產主要業務板塊包括房地產開發、物業管理、城市更新改造、商業管理、代建運營、工程與設計服務、關聯產業投資七大業務板塊，涉及從一級土地規劃、征拆、代建到二級房地產開發、物業、商業，再到酒店、養老、文化、科技等關聯產業全覆蓋的房地產全鏈條業務體系。

??建發房產對于土地和規模的渴求，早在2022年就已顯露。

??2022年全國土地拍賣市場遇冷，但建發房產仍是全國土地招拍掛市場的常客。機構數據顯示，2022年全年，建發房產權益拿地金額544億元，居于第4名，僅次于華潤置地、中海地產和保利發展；新增土地貨值1104億元，位于第7名。

??建發國際集團年報數據顯示，截至2022年末，公司土地儲備約1620萬平方米，庫存總可售貨值達2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

??2023年，建發對于拿地目標有增無減。建發國際高管層在年初業績會上表示，公司2023年拿地目標肯定要比2022年多，預期是實現2000億元左右貨值，銷售要增長10%～20%。“只要符合改善性需求的區域，都要去努力加強拓展。”

??2023年，建發房產旗下的建發國際共獲取項目78個，新增項目全口徑貨值約2180億元，拿地權益比例73%，重點分布在上海、廈門、杭州等核心城市。2023年權益拿地金額排行榜中，建發房產排名第四，緊緊跟隨在保利發展、中海地產、華潤置地之后。

??進入2024年，“建發系”在拿地金額上終于挺進行業第一。據機構統計，建發房產今年前7個月權益拿地金額為279億元、新增土地貨值為621億元、權益新增貨值為527億元，一舉拿下3個第一。華潤置地和保利發展分別以571億元和508億元新增土地貨值，排在第二和第三位。

??不過，同比來看，今年前7個月建發房產的拿地支出亦有所收縮，其中權益拿地金額同比縮減25%，新增土地貨值同比縮減37.6%。

??建發房產在地產行業中的銷售排名，亦快速上升。

??2022年，建發房產躋身銷售榜前十；2023年，建發房產以1890億元銷售額，居行業第8名。今年前7個月，建發房產銷售額729.7億元，居行業第7名；其兄弟公司聯發集團銷售額為193.2億元，兩者業績相加，建發系銷售總金額達到922.9億元；與排在第6名的招商蛇口，仍有著245億元的差距。

??“我們對2024年的銷售目標相當難確定。”建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在業績會上表示，建發目前采取的是逐季逐月去考慮和盤點的策略，以一個最佳的銷售目標去推動向前，但沒辦法定全年目標。

??按照林偉國的說法，2024年，建發雖未定像2023年那樣的增長目標、拿地貨值等，但也不愿意放棄好不容易得來的行業地位，就算不進，但也絕不能退后。

??野心與壓力

??建發要考慮能夠穩住市場占有率，穩定集團在行業中的排名，“大概往這方向去努力。”林偉國說。

??除大舉拿地，收并購亦是企業高速擴張時期的一大法寶。就在2023年6月，建發股份 以62.86億元現金買下紅星美凱龍家居集團29.95%股份，成為其控股大股東。建發股份為何出手接盤紅星美凱龍？有分析稱，一個重要原因是看中了紅星美凱龍所擁有的投資性房地產。

??截至2022年上半年，美凱龍經營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰略合作商場、59個特許經營家居建材項目，共包括475家家居建材店/產業街，覆蓋全國30個省、自治區、直轄市的224個城市，商場總經營面積為2227萬平方米。

??但受行業不景氣影響，這些資產價值也出現縮水。財報披露，截至2023年末，美凱龍投資性房地產賬面金額為924.63億元，公允價值變動損益為-8.42億元。

??美凱龍的業績惡化亦值得關注。財報顯示，2023年9～12月，美凱龍為建發股份貢獻的“歸屬母公司凈利潤”為-5.63億元，原因是，雖然2023年度，美凱龍商場租賃及運營業務的營業利潤超14億元；但美凱龍根據謹慎性原則計提資產減值準備和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、停止部分回報率不及預期的項目產生營業外支出，共計金額為31.61億元，兩者相抵后“歸屬母公司凈利潤”為-22.16億元。

??此外，如何處理美凱龍超過760億元的債務可能帶來的高杠桿問題，也成為擺在建發面前的一道難題。

??而建發系引以為傲的房地產業務，并不賺錢。建發股份2023年財報顯示，房地產業務分部實現的歸屬母公司凈利潤僅1.9億元，同比減少20.75億元。

??其中：子公司建發房產根據謹慎性原則計提14.51億元存貨跌價準備，實現“歸屬母公司凈利潤”44.68億元，為公司房地產業務分部貢獻“歸屬母公司凈利潤”20.5億元，同比減少0.25億元；子公司聯發集團根據謹慎性原則計提14.8億元存貨跌價準備，房地產業務實現“歸屬母公司凈利潤”為-17.81億元，為公司房地產業務分部貢獻的“歸屬母公司凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.5億元。

??建發系近幾年大舉擴張，也引發外界對其資金的擔憂。或許是意識到了這一點，建發房產的激進策略正在發生變化：穩健經營更重要，希望能把產品、服務這些基本功夯實得更牢固。